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在收獲新一個漲停板之后，中交地產(chǎn)如期發(fā)布了2021年年度業(yè)績報告。

據(jù)統(tǒng)計，中交地產(chǎn)在16個交易日內(nèi)，收獲了12個漲停板。截至4月15日收盤，中交地產(chǎn)總市值達到170億元。

Wind數(shù)據(jù)顯示，中交地產(chǎn)股價已從3月16日最低點的6.30元/股，上漲至4月15日收盤的24.42元/股，區(qū)間振幅高達282.68%。

據(jù)統(tǒng)計，截至4月15日收盤，中交地產(chǎn)的2022年總市值漲幅達284.57%，漲幅位列A股第2位。

這一波沒有緣由的上漲，此前就引發(fā)了深交所的緊急關(guān)注。

隨后4月8日，中交地產(chǎn)在回應深交所問詢函時表示，公司不存在應披露而未披露的重大信息，公司基本面未發(fā)生重大變化。同時，控股股東、實際控制人沒有計劃對公司進行股權(quán)轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)重組以及其他對公司有重大影響的事項。

有關(guān)注資本市場的業(yè)內(nèi)人士對《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》表示，“中交地產(chǎn)目前股價的走勢，已經(jīng)無法從公司經(jīng)營等基本面上來做解讀，更多的是交易層面的事情。”該業(yè)內(nèi)人士直言，“或許是游資在炒作?！?/p>

《中國證券報》此前報道稱，從交易所近期披露的龍虎榜數(shù)據(jù)看，疑似知名游資徐曉“駐扎”的國元證券上海虹橋路營業(yè)部、“章盟主”所在的國泰君安上海江蘇路營業(yè)部頻繁上榜。

有關(guān)注資本市場的分析人士對《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》表示，從流通市值和上漲前的股價來說，中交地產(chǎn)是游資非常喜歡的“標的股”。相反，如果是萬科、保利這種體量（市值）的公司，就很難實現(xiàn)連續(xù)的“拉漲?！?。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示，從房地產(chǎn)板塊來看，雖然今年以來調(diào)控放松的力度不斷增強，后期市場復蘇的預期不斷強化，不少地產(chǎn)股的確出現(xiàn)不同程度上升，但并不足以支撐單一地產(chǎn)股持續(xù)大幅度上揚。

“從中交地產(chǎn)本身的土地儲備、戰(zhàn)略布局以及銷售情況來看，也不存在重大的利好推動因素。”張波認為。

歸母凈利連年下滑超30%

從業(yè)績報告來看，中交地產(chǎn)的表現(xiàn)顯然難以跟上股價的步伐。

2021年，中交地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入145.2億元，同比增長了18.23%，利潤總額15.22億元，但凈利潤僅有7.39億元，同比下降了17.5%。

中交地產(chǎn)的歸母凈利潤則只有2.36億元，同比減少了32.19%，此外，少數(shù)股東則分走了5.03億元的利潤。同時，房地產(chǎn)銷售業(yè)務毛利率下降3.53個百分點，至22.73%，維持在了行業(yè)平均水平。

值得注意的是，自2019年起，中交地產(chǎn)的歸母凈利潤已經(jīng)連續(xù)三年下滑超過30%。此外2021年扣非后歸屬股東凈虧損4.32億元，這是三年內(nèi)首次扣非后凈虧損。

此前在三季度業(yè)績報告中，中交地產(chǎn)曾稱，房屋交付面積較上年同期有所降低，導致毛利潤率降低。

同時中交地產(chǎn)稱，前三季度的新項目獲取及土地儲備面積均超過往年度，截至202 年三季度末，公司納入合并范圍項目較上年同期增加較多，且多數(shù)項目尚處于前期開發(fā)階段，新項目所需人員增加，導致管理費用增加。

亦有業(yè)內(nèi)人士對《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》表示，中交地產(chǎn)背靠國資，有著一定的融資議價能力，但成本控制、營銷等方面的確差強人意。

中交地產(chǎn)2021年報顯示，其銀行貸款平均融資成本在3.80%-6.50%，債券平均融資成本3.52%-4.99%，信托融資平均成本6.00%-8.50%。

根據(jù)年報披露，中交地產(chǎn)2021年經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額為-44.51億元，同比增加76.24%，中交地產(chǎn)表示主要為報告期內(nèi)新增項目增加，支付的土地款項的增加。

經(jīng)營方面，全年實現(xiàn)簽約銷售金額560億元、權(quán)益銷售金額398億元，分別同比微增了5.07%、7.28%，全年實現(xiàn)銷售回款591億元。代建業(yè)務實現(xiàn)簽約銷售面積2.23萬平方米、簽約銷售金額10.2 億元。

2021年，中交地產(chǎn)還新拓展了24個項目。這其中包括了北京2021年第一輪集中供地，聯(lián)合卓越集團86億斬獲的昌平區(qū)兩宗地塊，權(quán)益土地款合計約42.59億元。

彼時，有業(yè)內(nèi)人士依據(jù)成交樓面價及銷售限價之間的利差判斷，該兩宗地塊未來或存在虧錢的可能性。

同時，中交地產(chǎn)年內(nèi)營業(yè)成本中，土地成本占營業(yè)成本的比重從2020年33.56%提高到了2021年的43.87%，成本金額為49.17億元。經(jīng)營活動現(xiàn)金流出小計也較2020年增長了10.67%。

二股東撤退

在股價一飛沖天的時間節(jié)點上，二股東重慶渝富資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司開始陸續(xù)減持中交地產(chǎn)股份。

根據(jù)公告披露，截至4月12日，二股東重慶渝富的減持實施已到期，其間已累計減持1197萬股，減持比例為1.72%，減持均價為7.07元/股。

但值得注意的是，該減持計劃其實早在2021年9月就作出披露，彼時公告計劃減持不超過1390萬股中交地產(chǎn)，減持比例占總股本的2%。

就在減持期滿的當天（4月12日），重慶渝富再度披露了一份減持計劃，預計不超過2086.30萬股，占中交地產(chǎn)總股本的3%。

公告稱，計劃公告之日起15個交易日之后的6個月內(nèi)進行減持操作。通過大宗交易方式進行減持的，將于本減持計劃公告之日后的6個月內(nèi)進行。

資料顯示，重慶渝富資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司此前為上市公司重慶實業(yè)的實際控制人。

2008年12月，重慶實業(yè)完成了重大資產(chǎn)重組，向中住地產(chǎn)（中交地產(chǎn)前身）等公司發(fā)行股票購買相關(guān)資產(chǎn)。

此后，中住地產(chǎn)以1.61億股，持股比例54.19%，成為重慶實業(yè)第一大股東。重慶渝富資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司持股3159.60萬股，持股比例10.63%，成為重慶實業(yè)第二大股東。

重組完成后，重慶實業(yè)成為中住地產(chǎn)的控股子公司，中國房地產(chǎn)開發(fā)集團成為公司的實際控制人，公司主營業(yè)務變更為房地產(chǎn)開發(fā)。

2015年7月，中國交通建設集團有限公司將中住地產(chǎn)股權(quán)無償劃轉(zhuǎn)至中交房地產(chǎn)集團, 劃轉(zhuǎn)完成后，中住地產(chǎn)成為中交房地產(chǎn)集團全資子公司，中交房地產(chǎn)集團成為公司間接控股股東。

歷經(jīng)數(shù)次股權(quán)變更、公司更名之后，2017年9月，公司將中文名稱由“中房地產(chǎn)股份有限公司”變更為“中交地產(chǎn)股份有限公司”，同時將證券簡稱變更為中交地產(chǎn)。