美國典型CCRC公司布魯克代爾處于連續10年虧損的境地。國內企業又究竟能夠忍受幾年虧損呢?

　　  “微利”本質須認清

　　  即使把各方面因素都考慮到并盈利了，養老產業也不是一個“躺著數錢”的行業。據劉挺軍介紹，泰康人壽對養老產業投資的盈利預期，按凈運營收入占資產的比例來衡量，也不過2%~3%。

　　  劉挺軍表示，布魯克代爾的虧損是因為計算了折舊，而商業不動產考察其盈利能力要按經營現金流和現金流折現來計算。“我們希望通過5到8年的時間，形成穩定的現金流。從大資產組合來看，我們會配一些收益較高的，但也要配一些穩定的，比如養老社區。我們期望凈運營收入與資產的比例，大概能達到2~3個百分點，這是社會平均租金加上服務溢價的結果。”

　　  “第一，養老是長線產業，沒有暴利;第二，服務做好了，社會租金會回到正常水平。”劉挺軍總結道，“最終能不能成功，一是要看商業模式，二是認清行業屬性——是服務業而不是地產業。”

　　  王勤表示，國外的養老機構也不是暴利，“比如在西班牙，凈利率一般在6%左右。”而在中國，更應該“薄利多銷”，“開發商要從開發型的地產商轉變為經營型的地產商，這是一樁長期的生意。”

　　  一位長期關注旅游和養老產業的職業投資人表示，養老行業目前盈利狀況普遍不好，“收獲期估計還要過幾年”。在他看來，兩三年的培育期還是可以接受的，但如果超過五年還不能達到盈虧平衡，估計這個企業也就做不下去了。

　　  “養老項目從立項、籌備到開業的周期，本身就比一般產業要長很多，而運營達到平衡點一般需要3~4年以上，達到盈利狀態一般要5~6年時間。這個周期對于投資商來說是一個不小的考驗，一方面需要較為雄厚的資金鏈，另一方面需要具備可持續的運營能力。”邱浩浩說。

　　  細節風險不可忽視

　　  在盈利難的現實之下，不少所謂的養老項目其實另有目的。邱浩浩表示，由于養老項目投資回報周期長，很多開發商為了快速回籠資金，打著養老的幌子拿地，實際上進行房地產開發。

　　  真正要做養老的企業，目前還在不斷試錯的過程當中。在王勤看來，養老產業要迎來大發展，從人口的計算上，大概有5~10年的過渡期，眼下這個行業已有很多重復投資：“不少企業往往在前期準備不夠充分，項目來來回回地修改，造成了資源浪費。”

　　  對于養老行業的服務業屬性，許多企業也理解不到位。“能盈利的機構的共同點有：設施設置不是大而全，而是能靈活利用空間;服務專業，不是人海戰術，而是有專業團隊，這是很重要的。”王勤說，人才不足是目前房地產商遇到的大問題之一。

　　  此外，對于養老機構在法律方面的風險，很多企業還認識不足。“風險還是比較大，比如老人在院內有個閃失，家屬把養老院告上法庭，這樣的例子并不少。想要規避，要注意兩方面，第一是在法律條文上規定，還有入院時的評估，有據可查;第二就是從設計上考慮到位。”