在企業(yè)扎堆進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的背后，是國內(nèi)多數(shù)養(yǎng)老機構(gòu)長年累月的艱難度日，甚至連年虧損的現(xiàn)狀。
原因何在?多位業(yè)內(nèi)人士對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，行業(yè)的長周期性、項目的盲目貪大、產(chǎn)品與需求不匹配等等，都會直接導(dǎo)致不盡如人意的結(jié)果。
而眼下扎堆進入這一行業(yè)的企業(yè)，前路究竟會如何?
尚無完全成熟模式
不少企業(yè)開始轉(zhuǎn)向國外“取經(jīng)”，特別是CCRC模式(持續(xù)照料退休社區(qū))，近幾年得到了不少關(guān)注。
清華大學(xué)建筑學(xué)系教授周燕珉就曾表示，最近的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)熱潮促使很多開發(fā)商、投資者或政府人員到國外參觀考察，希望把國外經(jīng)驗推廣到國內(nèi)。然而養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展是帶有時代和地域特征的，從國家整體的政策環(huán)境、經(jīng)濟發(fā)展水平到老年人的居住習(xí)慣，再到社區(qū)的服務(wù)管理模式，國內(nèi)外都不相同。更重要的是，國內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)的整體生態(tài)不同，比如美國養(yǎng)老地產(chǎn)由開發(fā)商、投資商、運營商共同構(gòu)建，三方各司其職，每一個參與者都可以得到風(fēng)險和收益的較好匹配。相比美國，中國養(yǎng)老地產(chǎn)雖然匯聚了地產(chǎn)商、保險公司和其他民營企業(yè)，但各自定位模糊，更加談不上彼此的分工合作，結(jié)果就是在養(yǎng)老地產(chǎn)的投資、開發(fā)、運營三個階段，都能看到開發(fā)商的身影，開發(fā)商扮演的角色過于復(fù)雜。
曾在歐美各國研究養(yǎng)老行業(yè)多年的清華大學(xué)博士王勤也對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，CCRC模式被過分推銷了。“實際上，CCRC在美國也是小眾產(chǎn)品，真正能夠負擔(dān)起這種生活方式的人寥寥無幾。”
醫(yī)療問題難解決
做養(yǎng)老地產(chǎn)，醫(yī)療是一個繞不過去的問題。目前，國內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)項目多數(shù)沒有自己的醫(yī)療資源，往往選擇與某個醫(yī)院進行合作，開辟“綠色通道”等方式解決老人的就醫(yī)需求。護理人員缺乏必要的技能，難以勝任相應(yīng)的護理工作。
這與美國的情況相去甚遠。美國養(yǎng)老地產(chǎn)擁有成熟的醫(yī)療護理服務(wù)配套體系。在養(yǎng)老機構(gòu)、或是專業(yè)護理機構(gòu)中，都有專業(yè)醫(yī)師、康復(fù)治療師、長期照護護士等專業(yè)養(yǎng)老護理團隊對老年人進行長期持續(xù)的檢測。
泰康人壽助理總裁劉挺軍對記者表示，國外醫(yī)療資源很豐富，分布也比較均衡。“而中國就很特殊，不僅醫(yī)療資源、養(yǎng)老資源總體供應(yīng)不足，其分布也不均衡，好的醫(yī)療資源集中在大城市、大醫(yī)院。”
不僅如此，老年人大部分有慢性病，而且是多種慢性病，這需要長期的預(yù)防保健和專業(yè)的調(diào)理。“即使到了三甲醫(yī)院，也只能解決急診的問題，全周期的護理無從談起。我們從消費者的角度、從社會效率的角度，包括從商業(yè)模式的角度提出醫(yī)養(yǎng)結(jié)合。”劉挺軍說，“把急性病治療、術(shù)后康復(fù)、慢性病的長期干預(yù)和持續(xù)的健康管理按照老年人的需求特點結(jié)合起來，而不是簡單把社區(qū)和醫(yī)院放到一起。”
不過，投資類似醫(yī)院的場所，難度是可想而知的。一位長期關(guān)注養(yǎng)老行業(yè)的投資人對記者表示，現(xiàn)在很多企業(yè)都想“蓋一個醫(yī)院”，但是，醫(yī)院不是“蓋”成的，關(guān)鍵是要有醫(yī)療資源，而這是個很復(fù)雜的事情。
高端路線“曲高和寡”
在目前盈利模式并不清楚的情況下，國內(nèi)企業(yè)在進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)時不約而同地選擇了“高端”，月均支出動輒上萬。有投資機構(gòu)做過調(diào)研，中國家庭年收入超過150萬的老年人口為1020萬，也就是說，僅5.1%的老年人可以“滿足”這種高端定位。
周燕珉表示，發(fā)達國家步入老齡化社會已有百年以上的歷史，其養(yǎng)老設(shè)施覆蓋體系比較完善和全面，目前比較高端的養(yǎng)老社區(qū)是在經(jīng)歷了很長的發(fā)展歷程后形成的，并且也僅僅是其養(yǎng)老居住體系中的一部分。目前，中國65歲以上的老年人口比例為8.87%，接近日本1980年的9.1%，并與美國上世紀五六十年代相近。
王勤告訴記者，目前，高端的人群需求被高估，而90%以上的中等收入人群被忽略。這是很多運營商無法盈利的一個重要原因。
養(yǎng)老行業(yè)人士田國勇也對記者表示，國內(nèi)高端養(yǎng)老院目前的入住率大多不是很理想，這與國內(nèi)的老齡人口特點有關(guān)系。目前步入70歲的老人多是“50”前的，一輩子省吃儉用，很是樸素，享老消費還沒有真正到來。“高端養(yǎng)老的群體只占養(yǎng)老市場份額的一小部分，目前市場還在培育期，還需要引導(dǎo)消費，可能會在未來5~10年爆發(fā)出來。中端養(yǎng)老應(yīng)該會有不錯的發(fā)展前景。”
虧損局面難打破
養(yǎng)老行業(yè)出現(xiàn)了“怪現(xiàn)狀”：公立養(yǎng)老院一床難求，私營養(yǎng)老院卻因入住率偏低而步履艱難，甚至已經(jīng)有公司決定放棄。
今年4月，北京長青國際老年公寓有限公司八成股權(quán)被掛牌出售。該公司為北京城建與中國紅十字基金會所有。其開發(fā)的項目有北京曜陽國際老年公寓。2012年北京長青虧損5042.7萬元，2013年虧損4926.1萬元。
這只是國內(nèi)養(yǎng)老機構(gòu)虧損的一個縮影。據(jù)山東省2013年的一項統(tǒng)計，當(dāng)?shù)刂挥?0%的民辦養(yǎng)老機構(gòu)能夠盈利，虧損的占40%。北京歐英明德養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)咨詢有限公司副總經(jīng)理邱浩浩告訴記者，能夠盈利的民辦養(yǎng)老機構(gòu)在全國范圍內(nèi)占比都比較低。
邱浩浩表示，在國內(nèi)，民營養(yǎng)老機構(gòu)分為民辦盈利型和民辦非盈利型，其主要區(qū)別體現(xiàn)在民政系統(tǒng)和地方政府的補貼和稅費優(yōu)惠方面。國內(nèi)80%以上的養(yǎng)老院是非盈利性質(zhì)的，其生態(tài)環(huán)境、配套設(shè)施等都處于非常落后的水平，入住率自然低;而盈利性的養(yǎng)老機構(gòu)則硬件設(shè)施非常完善，但是要么醫(yī)療護理以及服務(wù)體系沒跟上，要么價格高得驚人，要么是遠離中心城區(qū)，所以入住率也不高。
入住率是保證盈利與否的決定性條件。王勤告訴記者，養(yǎng)老院入住率一般要達到70%~80%，才能實現(xiàn)盈虧平衡。而在國內(nèi)，目前入住率良好的機構(gòu)很少，“私立機構(gòu)和一般的公立機構(gòu)，很多入住率都在50%附近。北京有一個項目，開業(yè)3年了才住了7個老人!”
