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廣州房價 為何跑輸 北上深

記者林小昭

一邊是一二線城市的快速復蘇，一邊是三四線城市的冷冷清清，分化成為樓市主旋律。即使在一二線城市內部，分化也很明顯。同樣身為一線城市，深圳、上海、北京房價大漲、地王頻出，而廣州雖有回暖，房價卻相對比較理性，與另外三個一線城市的差距進一步拉大。

2014年上半年，來自江西、目前在深圳工作的黃先生還在為是在廣州還是在深圳買房猶豫不決。由于之前曾經在廣州工作多年、公積金也在廣州繳納，因此黃先生在當年3、4月間在廣州市區看了不少二手房。當年9月，他以總價270萬的價格在深圳市區購入一套80多平方米的二手房，現如今這套房子已經升值近200萬。

這就是廣深這兩個一線城市這兩年樓市的差別寫照。就在特區深圳2015年來房價狂飆的同時，100多公里外的省城廣州卻波瀾不驚。雖然2015年12月廣州房價同比上漲了9.2%，但考慮到2014年下半年后廣州房價下跌較多的基數影響，基本上目前廣州房價仍沒有超2013年底2014年上半年的高峰期水平。

數據顯示，2009年，深圳與廣州的新建商品住宅銷售均價分別為15111元/平方米與9346元/平方米，兩者的比值為1.61∶1。到2015年，廣州一手住宅成交1074.76萬平方米，是深圳665.89萬平方米的1.6倍。但在價格方面，中原地產數據顯示，廣州一手住宅均價15154.36元/平方米，只及深圳33425.52元/平方米的45%，深圳房價是廣州的2.2倍，也就是說廣州多賣了幾百萬平方米的樓，成交額還沒深圳多。

一線城市的身子、二線城市的房價，這正是目前廣州樓市的現實寫照，因此廣州也一直被認為是“價格洼地”。

為何廣州房價會遠遠跑輸其他一線城市乃至部分二線城市？深圳土地面積已近枯竭，上海、北京因為嚴格控制城市邊界和開發強度而減少土地供應，相對來說，廣州的供應可謂十分充裕。戴德梁行報告顯示，廣州2015年土地成交金額還是刷新了近年紀錄，達到949億，但這是建立在土地市場“薄利多銷”的基礎上。相比北京、上海地王頻現的火爆情況，廣州土地市場仍屬“溫而不火”。

不過，供應大、庫存多只是一方面，更為關鍵的是近年來廣州產業結構轉型升級不夠理想，人口吸納能力正在減弱。新城控股高級副總裁歐陽捷表示，他曾經對一線城市人口凈流入情況進行調查，結果發現，在2000~2010年，廣州年均人口凈流入為23.5萬人，但到了2011~2013年間，年均人口凈流入數量大幅下降至7.5萬人，如果剔除正常的人口交替，人口凈流入幾乎停滯，這也是廣州房價走勢疲弱的重要原因之一。

廣州一家本土開發商人士告訴《第一財經日報》記者，廣州的工資水平相比其他一線城市有明顯的差距，購買力也相對有限。例如智聯招聘近日發布《2015年冬季中國雇主需求與白領人才供給報告》顯示，全國32個主要城市職位中，北上深排名前三，廣州以6913元的平均月薪被杭州反超，跌出前三。

以傳統產業為主的廣州近年來受到宏觀經濟下滑的影響比較大，新興產業基礎薄弱。作為“千年商都”，廣州有著全國最好的各種專業批發市場，但廣州的電商發展卻比杭州等地要相對滯后。廣東省社科院企業管理與決策科學研究所所長林平凡對《第一財經日報》分析，廣州的傳統商貿批發市場十分強大，都屬于傳統的商貿模式，傳統的力量太過強大在一定程度上擠壓了創新型人才的發展空間。

廣州當地一政經人士說，這幾年廣州的新興產業發展不盡如人意，不僅遠落后于深圳、北京等地，甚至不如杭州等二線城市。一個城市發展需要有核心競爭力的產業，沒有產業光造城最后只是徒勞。

這兩年來，廣州產業轉型升級的步伐也在不斷加快，尤其是廣州正利用傳統商貿的優勢，在向現代商貿轉型。在這一過程中，部分區域將成為未來廣州樓市最大的看點。