本文作者系范棣博士,著名獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家。北京大學(xué)互聯(lián)網(wǎng)金融智庫理事長(zhǎng)、亞聯(lián)資本創(chuàng)始合伙人。本文摘自范棣博士的微信公眾號(hào)“財(cái)經(jīng)這點(diǎn)破事”，作者授權(quán)和訊名家頻道發(fā)布。
買房子是不是剛需
吳敬璉說，買房子不一定是剛需，買房子是欲望，欲望不等于剛需。
這個(gè)話有一定的道理。居住肯定是剛需，但是住多大的房子、什么檔次、什么地段、什么質(zhì)量的房子，這可能與人的欲望有關(guān)。房?jī)r(jià)每平米一萬左右的兩居室，對(duì)在北上廣打工的白領(lǐng)階層來說，可能是剛需，但10萬一平米的別墅就不是他們的剛需，而是他們的欲望。
我吃過5元錢一個(gè)的餃子，但在自己家包上好的三鮮餃子最多也就5毛錢一個(gè)。5毛錢的餃子是剛需，而5元錢的餃子就不是剛需，而是欲望。5毛餃子錢的餃子生產(chǎn)多了，去這個(gè)庫存還是有一些辦法，因?yàn)楫吘故莿傂瑁蟛涣硕喑詭最D餃子，少吃其它的東西。可是，5元錢的餃子搞多了，就不好去庫存。因?yàn)槟愣喑砸活D5元錢的餃子，就要節(jié)省其它方面的開支。
這里你會(huì)問，必須賣5元一個(gè)餃子嗎，死腦筋，把價(jià)格降到5毛一個(gè)不就結(jié)了。不成啊，領(lǐng)導(dǎo)，降不下來，最低得賣4元一個(gè)。因?yàn)槲医枇怂膲K錢，買了這個(gè)高價(jià)餃子，如果不賣四塊以上，還不上債啊。
房地產(chǎn)怎么去庫存
房地產(chǎn)去庫存的道理是一樣一樣的。
北上廣深的房產(chǎn)去庫存沒有太大問題，給一點(diǎn)時(shí)間就可以消化，因?yàn)榇蟀训牧鲃?dòng)人口、大把的大小富豪集聚在這幾個(gè)地方。可是其它城市，特別是二三線城市，房地產(chǎn)去庫存就沒有這么容易。
北京住宅的平均建造成本1.2萬，均價(jià)3萬以上。如果降到2萬，買房的人要排隊(duì)打破頭，市場(chǎng)絕對(duì)有購買力。而一個(gè)三線城市住宅的平均建造成本（明的加暗的）現(xiàn)在可能在每平米3千左右，售價(jià)不到4千，降到3千也沒有多少人買，降到2千，可能會(huì)達(dá)到一部分窮人的剛需點(diǎn)，但是，房地產(chǎn)老板一定受不了，他背后的銀行更受不了。
城鎮(zhèn)化去得了庫存嗎
城鎮(zhèn)化有很多經(jīng)濟(jì)目的，其中之一是幫助去三四線城市的房產(chǎn)庫存，也順便解決地方政府土地需求和財(cái)政收入問題。問題是，雖然說這些年農(nóng)民兄弟是賺了一點(diǎn)小錢，但他們真的有富余的現(xiàn)金來幫助解決城市過度發(fā)展中遺留下來的庫存淤積嗎？
我個(gè)人覺得，像王寶強(qiáng)那么傻的農(nóng)民不多，自己在城里的工作八字沒一撇，就先到城郊買一套商品房？
18世紀(jì)到19世紀(jì)在歐洲出現(xiàn)了大規(guī)模的圈地運(yùn)動(dòng)，大資本強(qiáng)迫農(nóng)民賣地，失去土地的農(nóng)民背井離鄉(xiāng)到城市打工，為工業(yè)發(fā)展提供了急需的勞動(dòng)人口，這從客觀上推動(dòng)了工業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。中國清初順治時(shí)期，也出現(xiàn)過一段時(shí)間的八旗圈地運(yùn)動(dòng)，迫使失地農(nóng)民流落城市，變成盲流和城市貧民。
現(xiàn)在情況和幾百年有所不同。那時(shí)，歐洲城市平民的生活成本并不高，離開土地的農(nóng)民有比較充分的就業(yè)機(jī)會(huì)，或者做小商販，或者做制造業(yè)工人，還可以在資本家的剝削下在城市得到相對(duì)過得去的生活。現(xiàn)在情況不同。城市的生活成本已經(jīng)很高，沒有一定就業(yè)技能的農(nóng)民，很難在城市找到能夠穩(wěn)定養(yǎng)活一家人的工作。大部分人只能淪落為街頭小販，糊口度日。
中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展真的需要通過快速城鎮(zhèn)化來消化房地產(chǎn)過度發(fā)展而產(chǎn)生的庫存淤積嗎？
不是不想買房，而是買不起房
對(duì)于大部分普通中國百姓來說，不是大家不想買房，而是沒錢買房，或者買不起房子。一個(gè)普通家庭一年的收入就那么多，未來的收入預(yù)期也并不那么肯定，要看病、供孩子上學(xué)、養(yǎng)老等等，口袋里的錢就那么多，買了房子就得減少其它方面的開支。
說的簡(jiǎn)單一點(diǎn)，其實(shí)，就是房?jī)r(jià)壓垮了大眾的消費(fèi)能力，虛高的房?jī)r(jià)把內(nèi)需搞陽痿了。
在高房?jī)r(jià)基礎(chǔ)上去庫存，未見得明智
在房?jī)r(jià)脫離大部分人實(shí)際收入水平和購買力的情況下，去房地產(chǎn)庫存，是在幫誰解套？不言自明，最終的受益人是房地產(chǎn)商、銀行和政府。坦誠一點(diǎn)說，老百姓(603883,股吧)不當(dāng)接盤俠誰當(dāng)接盤俠？在資產(chǎn)泡沫的接力賽中，老百姓從來就是接最后一棒的，股市如此，房地產(chǎn)如此，油價(jià)如此，養(yǎng)老金如此，等等。傷心不說。
話說回來，事到如今，總得有人當(dāng)雷鋒啊，政府也有難處，也并不見得是不為人民著想。但是在高房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上，去消化房地產(chǎn)庫存，可能得不償失。本來內(nèi)需就不足，老百姓口袋的錢就緊張，你再讓大家掏錢買房子，結(jié)果不是錢更少，其它方面的消費(fèi)就必然減少。咱不能為了消化五元錢一個(gè)的餃子，而讓大家節(jié)衣縮食，非要吃餃子。
說到這里，會(huì)有經(jīng)濟(jì)專家反駁，誰說老百姓沒錢，銀行賬上的居民存款不是年年在增長(zhǎng)。 有不少管理者也是這樣想問題的，都在打居民的存款的主意。股市、保險(xiǎn)、養(yǎng)老金、政府工程、國債等等。可是你冷靜想想，這個(gè)113萬億（2014年底）的巨大蛋糕里，誰占的份額最大？根據(jù)我的推算，中國不到10%人口的居民可能擁有超過50%的存款份額。這不到10%的人口中至少有一半擁有一套以上的住宅，他們大部分人沒有購房的剛需。如果這個(gè)是事實(shí)，你把存款總額除上12億人口，就會(huì)發(fā)現(xiàn)人均存款并沒有那么多，目前的房?jī)r(jià)確實(shí)高了。
忽悠老百姓當(dāng)接盤俠的結(jié)果會(huì)怎樣？房?jī)r(jià)泡沫固然不會(huì)爆裂，但是居民的消費(fèi)能力受到了傷害，對(duì)總體經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期發(fā)展更不利。
央媽又放大水了，警惕滯漲
眼看經(jīng)濟(jì)乏力，央媽又放水了，不同的是，這次是創(chuàng)紀(jì)錄的放大水。今年一月全國新增貸款創(chuàng)天量，比2009年“四萬億”的同期，還多出一萬億。這個(gè)水放到哪里去了？不用猜疑，相當(dāng)一部分的資金流到了房地產(chǎn)“去庫存”的活動(dòng)中。從某種角度看，貨幣變成鋼筋水泥，等于活水變成了死水。但是真正需要用錢的中小企業(yè)，依然缺少渠道來引水救命。
一方面是資金追逐固定資產(chǎn)和金融資產(chǎn)（股市），造成潛在的進(jìn)一步的資產(chǎn)泡沫，另一方面，實(shí)體企業(yè)因缺少供應(yīng)鏈環(huán)節(jié)的流動(dòng)資金，會(huì)致使生產(chǎn)效率進(jìn)一步降低，這兩個(gè)方面運(yùn)動(dòng)的結(jié)果是什么？經(jīng)濟(jì)滯漲。
如果社會(huì)資本無法被引導(dǎo)到實(shí)體經(jīng)濟(jì)體中，而只是循環(huán)在金融資產(chǎn)和房地產(chǎn)資產(chǎn)中，這種情況下，央行用貨幣政策來刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，非常可能的一個(gè)結(jié)果就是引發(fā)未來的經(jīng)濟(jì)滯漲。
貨幣政策不能解決投資效率低下
中國經(jīng)濟(jì)杠桿上升之源不在貨幣政策寬松，而在于實(shí)體經(jīng)濟(jì)。但是，政府為了穩(wěn)增長(zhǎng)，大部分時(shí)候不得不使用貨幣政策。更確切的說，政府為了穩(wěn)增長(zhǎng)而不斷主導(dǎo)低效率的政府投資。特別值得指出的是，各級(jí)政府的低效率投資占用了大量的信貸資源，推高了私人部門的融資成本，擠出了效率更高的私人部門投資，拉低了實(shí)體經(jīng)濟(jì)總體投資回報(bào)率。
過去一年在經(jīng)過央行的多次降息后，資金依然難以流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，反而在資本市場(chǎng)引發(fā)了金融資產(chǎn)價(jià)格泡沫。要提高投資回報(bào)率，必須下決心去除過剩產(chǎn)能、化解核銷壞賬、放開行業(yè)準(zhǔn)入、減少政府的低效投資，通過結(jié)構(gòu)改革讓私人部門在實(shí)體經(jīng)濟(jì)里找到高投資收益率的機(jī)會(huì)。
寬松貨幣政策的目的是為了給改革爭(zhēng)取更多的時(shí)間，但只放水不改革，這將堆積“地雷”，種下重大的金融隱患。
市場(chǎng)出清才能治本
中國經(jīng)濟(jì)的問題大家都已經(jīng)看的明白，重復(fù)投資、產(chǎn)能過剩、人口紅利在消失、創(chuàng)造力嚴(yán)重不足、競(jìng)爭(zhēng)力日漸喪失、內(nèi)需乏力、外需萎靡，整體上在累積嚴(yán)重滯脹的風(fēng)險(xiǎn)。面對(duì)這樣的經(jīng)濟(jì)問題和危機(jī)，十多年來，政府一直在喊“轉(zhuǎn)型升級(jí)”的口號(hào)，但就是無法推進(jìn)實(shí)質(zhì)的改革。這既要?jiǎng)蛹鹊美嬲叩哪汤遥忠獎(jiǎng)勇浜笾贫鹊母_實(shí)太難了。
我們摸著石頭過河，現(xiàn)在石頭摸完了，但人還沒有走到河心，怎么辦？事實(shí)上，河上是有一座橋的，這個(gè)橋就是市場(chǎng)，讓市場(chǎng)充分發(fā)揮調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的作用。遇到庫存多大、經(jīng)濟(jì)淤積過重的情況，市場(chǎng)怎么解決，市場(chǎng)不會(huì)救房地產(chǎn)，不會(huì)放水挺房地產(chǎn)的價(jià)格，不會(huì)放水支撐股市的指數(shù)，市場(chǎng)會(huì)讓供求雙方見面，尋找平衡點(diǎn)，本來過高的資產(chǎn)價(jià)格就該跌，一直跌到有人買為止。這叫什么？市場(chǎng)出清。
政府不會(huì)出清，因?yàn)檎分饦I(yè)績(jī)目標(biāo)，政府是想怎樣就怎樣。但市場(chǎng)沒有業(yè)績(jī)目標(biāo)，也沒有追求GDP的愿望，市場(chǎng)是該怎樣就怎樣。從動(dòng)物學(xué)的某種角度觀察，市場(chǎng)是一個(gè)冷血?jiǎng)游铮畡t是一個(gè)熱血青年。
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