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金融機構參與房企出險資產的處置有了新路徑。近期，多單用于房地產項目并購貸款投放的金融債陸續出現。

2月15日，平安銀行稱，平安銀行于年初向中國人民銀行報送2022年金融債券發行額度申請。平安銀行將在核定額度內，計劃于近期啟動首期50億元房地產并購主題債券的發行工作，募集資金專項用于房地產項目并購貸款投放。

值得注意的是，除平安銀行，部分股份制銀行已有類似動作。如此前的1月21日，浦發銀行發行了300億元的金融債，其中有50億元的金融債將用于房地產項目并購貸款投放。

不過，就認購倍數來看，市場對銀行房地產并購債的熱情存在不足。上述浦發銀行房地產并購債的認購倍數為1.79倍，而浦發銀行在同一時間發行的其他金融債認購倍數為2.64倍。

“并購類融資將成為優質房企新的融資渠道之一。不過，當下市場壓力比較大，房企并購的操作較少。即便對于有能力的房企，更傾向于持有現金，對收并購業務的意愿不太強烈。”有分析人士表示。

不過，另有部分行業人士對此事看法較為樂觀。“企業并購確實不容易，尤其是在整個行業仍然面臨壓力的情況下，但考慮到國內房地產企業數量大，行業也在逐步回暖中，房企并購的潛在需求仍大；從提升房企并購效率看，規范信息披露，地方政府與中介服務機構需要積極推動。”光大銀行金融市場部分析師周茂華告訴記者。

銀行房地產并購債陸續落地

2月15日，平安銀行稱，該行計劃于近期啟動首期50億元房地產并購主題債券的發行，募集資金專項用于房地產項目并購貸款投放。

“將按照依法合規、風險可控、商業可持續原則，推進募集資金投放，重點支持優質房地產企業兼并收購出險和困難大型房地產企業的優質項目，支持房地產企業通過并購防范債務風險及推動行業結構優化。”平安銀行表示。

2022年以來，已有多家銀行支持房地產并購業務。2022年1月，浦發銀行發布的《2022年第一期金融債券發行結果公告》顯示，其發行的金融債300億元中有兩個品種：品種一發行規模為250億元，品種二發行規模為50億元。

進一步來看，品種一的募集資金在扣除發行費用后，將依據適用法律和主管部門的批準用于滿足浦發銀行資產負債配置需要，充實資金來源，優化負債期限結構，促進業務的穩健發展。而品種二的募集資金在扣除發行費用后，將用于房地產項目并購貸款投放。

房地產并購債的落地，意味著銀行機構正介入房企并購業務中。“對房地產市場來說，有助于拓寬房企融資渠道，有效化解部分房企風險，優化房地產市場結構，推動房地產市場健康發展。”周茂華表示。

記者注意到，2月14日，大悅城控股稱，與招商銀行簽署了100億元并購融資戰略合作協議。根據合作協議，招商銀行將授予大悅城控股100億元并購融資額度用于并購業務，業務品種包括但不限于并購貸款、并購基金、資產證券化，以及基于并購相關業務需求創新的各類融資產品，并為其提供高效便捷的“綠色通道一站式”服務。

此前的1月26日，華潤置地表示，華潤置地及所屬華潤萬象生活分別與招商銀行簽署《并購融資戰略合作協議》。招商銀行將分別授予華潤置地200億元、華潤萬象生活30億元并購融資額度，專用于華潤置地和華潤萬象生活并購業務，業務品種包括但不限于并購貸款、并購基金、資產證券化、以及基于并購相關業務需求創新的各類融資產品。

上述銀行業一系列的動作與監管層的推動緊密相關。“銀行業金融機構要按照依法合規、風險可控、商業可持續原則，穩妥有序開展房地產項目并購貸款業務、重點支持優質房地產企業兼并收購出險和困難大型房地產企業的優質項目，合理確定融資期限，提高融資效率。對兼并收購出險和困難房地產企業項目的并購貸款暫不納入房地產貸款集中度管理。”2021年12月20日，監管部門在《關于做好重點房地產企業風險處置項目并購金融服務的通知》中表示。

在債券融資支持力度上，監管部門要求，支持優質房地產企業在銀行間市場注冊發行債務融資工具，募集資金用于重點房地產企業風險處置項目的兼并收購。鼓勵銀行業金融機構積極為兼并收購企業發行債務融資工具提供服務，提高發行效率。鼓勵銀行業金融機構投資并購債券，并購票據等債務融資工具，支持房地產企業兼并收購優質項目。

房企流動性壓力緩解仍待觀察

業內人士指出，近期出臺的一系列規范房企融資的政策，體現了監管部門對于維護房地產行業長期健康發展的態度，在一定程度上有利于房企再融資能力的恢復。

“樓市銷售在逐步回暖，房地產貸款同比多增，顯示房企融資環境在改善；金融監管部門多次重申滿足房企合理融資需求，鼓勵房企通過市場化并購，以及引導金融機構加大保障性租賃住房信貸等；加之個別房企債務違約風險影響逐步淡出，房企信用環境在逐步改善，預計今年房企融整體融資壓力將逐步緩解。”周茂華稱。

不過，另有觀點認為，上述措施是否能夠及時緩解行業流動性壓力仍待觀察。房地產開發企業大部分的現金流和貨幣資金沉淀在子公司項目層面，本部貨幣資金量較低。截至2021年6月末，標普信評116家樣本中，房企母公司層面貨幣資金僅占合并口徑總計的16%左右。

“在經歷了2021年下半年部分房企風險事件后，地方為了壓實‘保交付’責任，加強了對于項目預售資金的監管，部分地區過度收緊的監管措施加劇了房企資金周轉不暢的情況。”標普信評表示。

與此同時，行業整體債務到期情況不容樂觀。標普信評數據顯示，116家樣本房企在2022年國內債券到期金額約為2300億元，其中3月和7月是相對到期高峰，行業仍面臨流動性壓力。樣本房企在3月面臨債券到期金額的規模逼近300億元，樣本房企在7月面臨債券到期金額的規模超過450億元。

對于2022年房地產開發行業信用質量情況，有觀點認為，整體基調是危與機并存。

“危在于行業銷售額和利潤率的下滑或將進一步侵蝕房企的現金流，而持續的資金面偏緊則增加房企再融資風險。在此情況下，2022年仍會出現房企違約事件，而這又會進一步打擊債權人的信心，使得房企再融資環境更趨于緊張。但對于再融資渠道通暢的地方國有或者央企房地產公司，以及存貨質量良好、歷史上發展較為穩健、再融資空間較大的民營企業，可以利用當前的環境獲得更好的發展。”標普信評表示。

“近期出臺的一系列政策有利于房企更好地應對流動性壓力，不過措施落地需要一些時間。從短期來看，房企在2022年上半年依然面臨流動性壓力。料2022年下半年之后，房企面臨的流動性壓力會逐漸得到改善。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說。