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6月16日晚間，長(zhǎng)城物業(yè)集團(tuán)股份有限公司(下稱“長(zhǎng)城物業(yè)”)提交招股書擬赴港IPO。上市熱潮下，這家有著28年?duì)I運(yùn)經(jīng)驗(yàn)的老物企終于按捺不住了。

與近期扎堆上市的中小型物企不同，長(zhǎng)城物業(yè)的在管總建筑面積已經(jīng)過(guò)億，與華潤(rùn)萬(wàn)象生活、永升生活服務(wù)規(guī)模相仿，目前為國(guó)內(nèi)規(guī)模最大的獨(dú)立物管公司。若此番上市成功，港股市場(chǎng)將再添一家大型獨(dú)立物企。

又見碧桂園服務(wù)

信息顯示，長(zhǎng)城物業(yè)成立于1993年，其前身為深圳市長(zhǎng)城物業(yè)管理公司。公司于1999年進(jìn)入北京，其后業(yè)務(wù)開始擴(kuò)展至全國(guó)。

或是為A股上市鋪路，長(zhǎng)城物業(yè)在2003年便完成了股改。2017年，其通過(guò)官方微信官宣，公司正在籌謀A股IPO，但此后便再無(wú)下文。

沉淀多年的長(zhǎng)城物業(yè)并未放下上市夢(mèng)，這一次，它將目光瞄向了港股。在經(jīng)過(guò)一系列的增資、股權(quán)轉(zhuǎn)讓及重組后，該公司目前的最終控股股東為陳耀忠、梁志軍、呂雨華及馬興文，以及四人所控制的員工持股平臺(tái)。

2021年4月29日，曾持有長(zhǎng)城物業(yè)約16.34%股份的盛美同贏與碧桂園服務(wù)簽訂股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議書，盛美同贏以5.4億元的對(duì)價(jià)將其持有的1332.13萬(wàn)股股份轉(zhuǎn)讓給碧桂園服務(wù)。轉(zhuǎn)讓完成后，碧桂園服務(wù)便成為長(zhǎng)城物業(yè)持股15.28%的股東。

這并非碧桂園服務(wù)首次突擊入股IPO物企，在近期的上市熱潮中，碧桂園服務(wù)的身影已多次出現(xiàn)在物企股東名單之中，比如4月29日遞交招股書的中梁百悅。

3月30日，碧桂園服務(wù)與中梁百悅訂立投資協(xié)議，前者通過(guò)附屬公司碧桂園物業(yè)香港以約2.4億港元的價(jià)格入股后者，成為中梁百悅持股比例達(dá)6.24%的股東。引入龍頭物企十二天后，中梁百悅便按下了IPO啟動(dòng)鍵。

按此來(lái)看，引入碧桂園服務(wù)或許也是長(zhǎng)城物業(yè)上市前的最后一站，其在招股書中直言，“碧桂園服務(wù)的入股顯示其對(duì)集團(tuán)運(yùn)營(yíng)發(fā)展的信心，以及對(duì)集團(tuán)表現(xiàn)及前景的背書”。

凈利率“吊車尾”

作為投資標(biāo)的，長(zhǎng)城物業(yè)的規(guī)模確實(shí)勝過(guò)不少同類企業(yè)，但該公司的凈利率也遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平，優(yōu)勢(shì)與短板都頗為明顯。

截至2021年3月31日，長(zhǎng)城物業(yè)在管總建筑面積為1.15億平方米，在管項(xiàng)目數(shù)量達(dá)708個(gè);合約總建筑面積約為1.53億平方米，訂約管理的項(xiàng)目共855個(gè)。同時(shí)，該公司還有130個(gè)由合營(yíng)企業(yè)管理的項(xiàng)目，總建筑面積為5930萬(wàn)平方米。

從招股書來(lái)看，長(zhǎng)城物業(yè)的項(xiàng)目組合包括住宅物業(yè)、商業(yè)綜合體、寫字樓、交通樞紐、醫(yī)院等多種物業(yè)類型，但其中最為主要的仍為住宅物業(yè)。

截至2021年一季度，該公司來(lái)自住宅物業(yè)的在管面積為8493.7萬(wàn)平方米，占在管總面積的比例為74.11%，這一數(shù)值在2018年至2020年間分別為76.56%、76.76%、76.42%。

高占比的住宅物業(yè)為長(zhǎng)城物業(yè)貢獻(xiàn)了一半的收入。2018年至2021年一季度期間，長(zhǎng)城物業(yè)來(lái)自住宅物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)收入占比一直維持在50%左右。

2018年至2020年，長(zhǎng)城物業(yè)分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)收24.04億元、28.10億元、30.36億元;同期對(duì)應(yīng)的歸母凈利潤(rùn)分別為0.69億元、1.35億元、2.10億元。

與規(guī)模相仿的華潤(rùn)萬(wàn)象生活、永升生活服務(wù)相比，長(zhǎng)城物業(yè)的盈利能力明顯偏弱。2020年，長(zhǎng)城物業(yè)的凈利率為6.8%，而華潤(rùn)萬(wàn)象生活、永升生活服務(wù)則分別為12.06%、14.19%。

除了不敵同梯隊(duì)成員之外，長(zhǎng)城物業(yè)的凈利率還遠(yuǎn)低于行業(yè)均值。

億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，2020年上市物企的凈利率均值為14.1%。盡管該年有超五成物企凈利率未達(dá)均值，但相比之下長(zhǎng)城物業(yè)仍屬于“吊車尾”的存在。42家上市物業(yè)中，僅有4家企業(yè)凈利率不及長(zhǎng)城物業(yè)。

嘉和家業(yè)物業(yè)研究院院長(zhǎng)唐卓告訴記者，除了自身因素外，長(zhǎng)城物業(yè)偏低的凈利率還與公司的增值服務(wù)業(yè)務(wù)脫不開干系。

唐卓稱，作為一家大型獨(dú)立物業(yè)管理公司，長(zhǎng)城物業(yè)在管項(xiàng)目的質(zhì)量相比于品牌開發(fā)商來(lái)說(shuō)存在一定程度的差距，公司2020年基礎(chǔ)物業(yè)管理毛利潤(rùn)率僅為19%。另一方面，2020年長(zhǎng)城物業(yè)社區(qū)增值服務(wù)收入比例僅為15.7%，遠(yuǎn)低于上市公司約30%的平均水平。

此外，盡管非住宅業(yè)態(tài)占比偏低，但在唐卓看來(lái)，長(zhǎng)城物業(yè)具備非住宅物業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)能力，在未來(lái)的發(fā)展過(guò)程中，公司可能會(huì)加大非住宅業(yè)態(tài)占比。

截至2021年3月末，長(zhǎng)城物業(yè)非住宅業(yè)態(tài)占比為25.9%，略低于2020年底上市物企32.7%的水平。