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順著鄭州商都路一路向東，過了京港澳高速3.7公里，有一個沉寂了多年、面積達22萬平方米的商場。

第一任開發商因為資金斷裂，無力償還外債，商場被公開拍賣，鄭州本地一家企業2018年以8億元價格舉牌拍下，欲建設紅星美凱龍高端商場。

這只是故事的開始，分歧出現在后期拍賣款繳納及商場產權歸屬問題上，先后有債主、競買人、紅星美凱龍、買鋪業主等紛紛卷入了這場經濟漩渦。多次協商無果后，最終紅星美凱龍黯然撤場，商場被查封，上百名買過商鋪的業主開始了長達一年多的退款維權。

原本可以有另外一番美好結局的爛尾商場，再一次成為鄭州商業宇宙的“流浪星球”。

位于鄭東新區白沙鎮的紅亨垣商業廣場，目前處于停工狀態

紅星美凱龍一委管商場流產，上百名業主維權

從2018年9月起，500多名業主抱著買鋪投資的希望，以均價8000多元至上萬元不等的價格買了“紅星·紅亨垣商業廣場”的商鋪，卻沒想到這僅是麻煩的開始。

當時，賣鋪的開發商“河南紅亨垣商業管理有限公司”(簡稱“紅亨垣公司”)告訴業主，該商場與紅星美凱龍合作，將建成“紅星·歐麗洛雅·紅亨垣商業廣場”。對外宣傳號稱“商鋪總價6萬起，無憂托管”，“22萬方超大體量的家居建材中心，將填補鄭州缺乏高端家居mall的市場空白。”

2019年4月，紅亨垣商業廣場項目啟動

事實也確實如此，該商場為紅星美凱龍的委管商場，紅星·歐麗洛雅是紅星美凱龍高端旗艦品牌。紅亨垣公司負責商場的開發建設，紅星美凱龍負責品牌輸出和招商運營管理。

該商場采用業界常用的商鋪散售與托管模式，即業主從開發商紅亨垣公司手里買過商鋪后，再托管給紅亨垣公司對外出租，業主只用每月坐收租金收益。

一名業主給河南商報記者展示的《紅星·紅亨垣商業廣場委托管理合同》顯示，業主將商鋪委托給紅亨垣公司統一管理，期限10年，10年到期后，紅亨垣公司可按照購房款的120%回購該商鋪。托管第一年，紅亨垣公司需要支付業主購房款的6%，之后遞增。

沒想到的是，簽訂合同僅過去了8個月，紅亨垣商業廣場被相關部門查封，售樓部被迫關閉，合作方紅星美凱龍也中途撤出。從一開始紅亨垣公司成立，到招商銷售再到售樓部關停，僅歷時11個月，就走入流產風險。

紅亨垣公司曾退還300多名業主總計2000多萬元購房款，但至今，還剩余100多名業主的購房款尚未退還。

已經過去一年多時間，這些業主依舊奔波在維權路上，追款無門。

2020年8月22日，河南商報記者趕赴鄭東新區白沙鎮商都路沿線的紅亨垣商業廣場，商場處于爛尾狀態，四周被藍色圍擋封閉，曾氣派輝煌的招商中心破爛不堪，玻璃門落鎖，一派無人問津的蕭瑟景象。

到底是什么原因導致煊赫一時的22萬平方米商業面臨流產?紅星美凱龍為何中途撤場?項目還有沒有重啟可能?業主能否順利索回購房款?

紅亨垣公司8億元拍下舊商業，承債式接盤

河南商報記者多方調查發現，這是一起欠債商場以8億元價格拍賣卻后期履約不成的巨額糾紛。

事情要追溯到商場最早的建設方，河南天欣實業有限公司(簡稱“天欣實業”)。2004年，天欣實業獲得位于白沙鎮商都路與京港澳高速交會處東3.7公里的82畝多土地，土地性質為工業用地。在這塊土地上，天欣實業建設了“天欣建材城”，這便是紅亨垣商業廣場的前身。

一開始，天欣建材城沖著市場外遷而來。彼時，商都路沿線多家建材市場進入2012年市場外遷名單之列，坐擁優越交通區位優勢、地緣優勢和產業基礎優勢的天欣建材城，被部分人視為承接商都路建材商圈的最佳承接地之一。

遺憾的是，項目還未最終建成，天欣實業及其關聯公司河南偉華投資擔保有限公司資金鏈斷裂，無法償還集資戶理財款，實際控制人于2016年被判7年有期徒刑。

但是，留下的天欣建材港屬于可處置資產。為了重組盤活天欣建材港，償還商場拖欠的債務，鄭東新區有關部門成立工作組，決定將天欣建材港公開拍賣。

正式拍賣前，聘請專業機構對商場進行了評估，2018年1月份估值6.8億元。

2018年6月13日，紅亨垣公司以8億元價格成功競拍。

紅亨垣公司拍下天欣建材港，同時也想好了開發路徑——聯合紅星美凱龍，建設“紅星·歐麗洛雅·紅亨垣商業廣場”。競拍成功4個月后(2018年10月份)，紅亨垣公司即與紅星美凱龍方面簽訂了《委托經營管理框架協議》。

按照約定，競買人需要承債式收購，也就是說需要承擔天欣建材港之前所欠的債務。而相關部門給鄭東新區管委會的匯報材料顯示，天欣建材城涉及的債務約10億元，其中包括了2.5億元建筑工程款、近6億元集資款等。

問題就出在了項目曾拖欠的欠款上。

拍賣款未如約補交，商場被封

2018年7月底8月初，紅亨垣公司進駐工地做施工維護，天欣建材港更名為“紅亨垣商業廣場”，并且開始以紅星美凱龍的名義銷售商鋪。

業主出示的購房協議

然而，數月之后，紅亨垣公司卻被迫于2019年5月24日撤離，商場被相關部門查封，企業法人代表也因買賣合同糾紛被限制高消費。這期間，紅星美凱龍也不得已撤出。究竟發生了什么?

2020年8月20日，紅亨垣公司總經理蘇冬冬接受河南商報記者采訪時稱，原因在于自2018年9月29日開始，幾名集資戶圍堵商場，索要拍賣款，招商中心大門被強行落鎖，紅星·美凱龍總裁車建新親自前來協調兩次無果，最終“紅星·美凱龍”招商隊伍黯然撤離。

負責處理商場相關事宜的鄭東新區處非辦主任吳全慧及一集資戶劉某則稱，項目被查的原因是，紅亨垣公司未按照約定按時繳納補齊拍賣款，沒有履約能力，卻提前進駐施工，且在證件手續不齊全、未獲取項目產權的情況下，違規銷售商鋪，最終被有關部門封門。

集資戶與紅亨垣公司矛盾的焦點在于，是先進場施工，還是先按約繳納拍賣款。幾名參與事件的集資戶認為，不繳納拍賣款就施工，沒有誠意。

河南商報記者拿到一份給鄭東新區管委會的匯報材料顯示，8億元拍賣款約定一年內分四次付清(第四次需在2019年6月16日前支付尾款2億元)。

至今，紅亨垣公司只付了3000多萬元拍賣款(其中2000萬元由拍賣保證金沖抵而來)。

對于為何未依約補繳拍賣款，蘇冬冬稱，相關部門一直未成功辦理項目的裁定書，導致商場也一直未拿到確權書，“我們是承債式收購，出一個裁定，能確定這個土地產權是我們的，我們才能承債，我們就會交錢。但是遲遲沒有把產權給明晰，最終雙方就擱置了。”

河南商報記者轉而從吳全慧處獲悉，因為歷史遺留欠債，商場確實處于法院查封狀態。

蘇冬冬又稱，一下子拿出8億元現金存在困難，前期曾溝通按3年期分批付清，待公司進駐后，用后期招商收入、房產抵押貸款融資以及運營收入補齊拍賣余款，“如果有確權書，可以將商場作房產抵押，邊干活邊付余款。”

但是，最終這一方案未達成。

商鋪銷售是否違規?商場未來歸向何方?

紅亨垣公司曾宣稱全部退款

那么，商鋪銷售是否違規?

鄭東新區處非辦主任吳全慧認為，紅亨垣商業廣場證件不齊、手續不全情況下，銷售商鋪，屬于違規銷售，甚至有合同詐騙之嫌。

蘇冬冬則認為，一來，公司賣的是商鋪經營權，并不是產權;二來，鄭東新區管委會曾通過會議紀要形式，明確買受人可先進駐進行商業開發運營。在蘇冬冬看來，政府部門允許商業開發，也就意味著可以進行商鋪銷售。

河南商報記者獲悉，之前，為了爭取商業使用的批文，紅亨垣公司及相關部門做了多番努力。早在拍賣結束后，紅亨垣公司就提出，天欣建材城土地性質為工業用地，紅星美凱龍為上市公司，如果要介入該項目進行資金投入和后期商業運營，需要政府部門出具“準予商業用途”的文件或者“允許該土地進行商業使用”的會議紀要。

要求最終如愿。2018年，《鄭州市鄭東新區管理委員會會議紀要》(鄭東會紀[2018]142號)明確，“原則同意買受人及其合作企業依法先進駐天欣建材城開展商業運營。”

不過，有業主以“紅亨垣商業廣場商品房證件不全，一直沒有能夠辦理完全符合商品房預售條件的相關證件，不合符商品預售條件”為由，向鄭州仲裁委員會申請仲裁，后者確認雙方簽訂的《紅星·紅亨垣商業廣場買賣協議》無效，要求返還已經支付的房款。

接下來，商場將何去何從?鄭東新區處非辦主任吳全慧稱，關鍵問題在于紅亨垣公司拿不出錢，目前該項目還沒有新的意向買受人，第二次拍賣還沒有啟動。

打著“鄭東商業封面”名號的紅亨垣商業廣場，從雄心壯志到跌落谷底乃至面臨流產，僅用了兩年時間。紛爭的背后，究竟孰對孰錯，仍待最終明晰，上百名業主依然奔波在討回房款的路上，關于商場未來歸宿依然沒有結果。

更為重要的是，原本可以是另外一番美好結局的商業，耽誤的兩年時間里，錯過了最好的市場機遇和合作伙伴。(河南商報首席記者 李興佳 文/圖)

來源：河南商報