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里爾克在詩中曾說，“哪兒有什么勝利可言，挺住意味著一切”。這或許是此刻，對(duì)黃其森和泰禾集團(tuán)處境最直接的闡釋。

7月6日，上海清算所發(fā)布通知稱，未收到“17泰禾MTN001”付息兌付資金，暫無法代理發(fā)行人進(jìn)行該期債券的付息兌付工作。已是債務(wù)壓頂?shù)奶┖蹋罱K爆出首只違約債券。

這家曾經(jīng)全國Top30的千億房企，自2018年開始從巔峰“跌落”，債務(wù)問題如雪崩般暴露。截至2019年底，泰禾集團(tuán)合并報(bào)表范圍內(nèi)有息負(fù)債余額高達(dá)964.72億元，資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到84.95%。

業(yè)內(nèi)人士表示，泰禾集團(tuán)問題的解決關(guān)鍵看是否有人收購或戰(zhàn)略入股，但依照目前狀況，存在較大難度。與此同時(shí)，向第三方出售資產(chǎn)也是自救方式。

債券違約、評(píng)級(jí)下調(diào)

泰禾擬引戰(zhàn)投解困

2017年7月6日“17泰禾MTN001”正式上市的那一刻，應(yīng)該所有人都沒有預(yù)料到三年后的同一天會(huì)發(fā)生這樣的事。

據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，“17泰禾MTN001”是泰禾集團(tuán)于2017年6月30日至7月3日期間發(fā)行，發(fā)行總額15億元，當(dāng)期票面利率為7.5%，期限為3年。其中，4.82億元的募集資金擬用于項(xiàng)目建設(shè)，剩余部分?jǐn)M用于償還下屬子公司以下金融機(jī)構(gòu)借款中部分或全部。根據(jù)協(xié)議，原本應(yīng)于今年7月6日到期兌付本息16.125億元。

但這一承諾到期落空。

“受地產(chǎn)整體環(huán)境下行、新冠肺炎疫情等疊加因素的影響，公司現(xiàn)有項(xiàng)目的去化率短期內(nèi)有所下降，銷售預(yù)期存在波動(dòng)，同時(shí)由于公司自身債務(wù)規(guī)模龐大、融資成本高企、債務(wù)集中到付等問題使得公司短期流動(dòng)性出現(xiàn)困難。公司經(jīng)多方努力籌資，仍未能完成本次17泰禾MTN001本息的按時(shí)兌付。”對(duì)于債券違約，泰禾集團(tuán)如此回復(fù)。

泰禾集團(tuán)稱，該事件的后續(xù)則是可能帶來泰禾集團(tuán)及子公司簽署的相關(guān)融資合同及相關(guān)文件項(xiàng)下的債務(wù)交叉違約，如在協(xié)議約定的補(bǔ)救期內(nèi)仍未消除，可能引發(fā)債權(quán)人要求提前償還債務(wù)。

針對(duì)上述情況，泰禾集團(tuán)也拿出了自己的解決方案，稱公司目前管理團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定，經(jīng)營正常，將采取多種措施做好后續(xù)工作，例如通過多種渠道籌集償債資金;聯(lián)合承銷商積極召開持有人會(huì)議，盡快達(dá)成債權(quán)人認(rèn)可的解決方案。

其間，泰禾集團(tuán)透露，公司控股股東泰禾投資集團(tuán)正在籌劃公司引入戰(zhàn)略投資者事宜，該事項(xiàng)將有助于推動(dòng)后續(xù)債務(wù)重組工作，幫助公司增強(qiáng)流動(dòng)性，以緩解債務(wù)償還壓力，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，幫助實(shí)現(xiàn)公司長遠(yuǎn)價(jià)值。

這點(diǎn)也是部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為泰禾集團(tuán)解決問題的關(guān)鍵。“泰禾的事情已經(jīng)持續(xù)很久，現(xiàn)在就是看有沒有人收購或戰(zhàn)略入股，但難度很大，傳了很久仍沒落實(shí)。“民生證券投行部相關(guān)人士告訴大河報(bào)·大河財(cái)立方記者。

也有業(yè)內(nèi)律師表示，泰禾破解當(dāng)前困局的方式就是向第三方出售資產(chǎn)，靠正常的現(xiàn)金回流已經(jīng)不可能解決問題，債權(quán)人訴訟已經(jīng)大面積啟動(dòng)，公司信用評(píng)級(jí)和征信已經(jīng)惡化，直接影響金融機(jī)構(gòu)的授信支持。

據(jù)悉，在泰禾集團(tuán)爆出債券違約的前三天，東方金誠和聯(lián)合資信已相繼下調(diào)了泰禾集團(tuán)主體和相關(guān)債項(xiàng)評(píng)級(jí)。

東方金誠在報(bào)告中稱，鑒于泰禾集團(tuán)所發(fā)行“17泰禾MTN001”的償付存在重大不確定性、公司銷售金額大幅下降、控股股東所持公司股份被凍結(jié)比例極高等原因，決定將公司主體信用等級(jí)由AA-下調(diào)至BB，評(píng)級(jí)展望為負(fù)面;將“16泰禾02”“16泰禾03”的債項(xiàng)信用等級(jí)由AA-下調(diào)至BB。

聯(lián)合資信亦將泰禾集團(tuán)主體長期信用等級(jí)由“AA-”下調(diào)至“BB”，將“17泰禾MTN001”“17泰禾MTN002”的信用等級(jí)由“AA-”下調(diào)至“BB”，評(píng)級(jí)展望為“負(fù)面”。

而在發(fā)行之時(shí)，泰禾集團(tuán)主體信用和相關(guān)相關(guān)債券評(píng)級(jí)均為AA+。

200多億違約債務(wù)壓頂

泰禾被列失信被執(zhí)行人

熟悉地產(chǎn)圈的人，應(yīng)該對(duì)泰禾集團(tuán)都不陌生。

1996年，泰禾集團(tuán)在福建設(shè)立。2010年，借殼“福建三農(nóng)”成功上市，正式進(jìn)軍中國證券主板市場(chǎng)，成為當(dāng)年全國范圍內(nèi)唯一實(shí)現(xiàn)上市的房地產(chǎn)類企業(yè)。

此后7年間，泰禾集團(tuán)在中國地產(chǎn)領(lǐng)域“高歌猛進(jìn)”。2011年至2017年，公司營業(yè)收入已經(jīng)從26.4億元，增長至243.31億元，7年近10倍。其間，即便是“降杠桿”成為行業(yè)主流，泰禾擴(kuò)張的步伐依舊沒有停止。

但債務(wù)“包袱”也由此加大。

克而瑞地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示，2011年底，泰禾集團(tuán)的債務(wù)不過25億元左右;2016年底，借款余額已經(jīng)達(dá)到753.26億元。而截至2017年8月31日，這一數(shù)字突破千億大關(guān)，達(dá)到1125.54億元。當(dāng)年底，泰禾資產(chǎn)總額為2064億元，資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到87.83%。

而后受政策影響，房企融資渠道愈加收窄，泰禾集團(tuán)原就緊張的資金鏈問題日益凸顯。

2018年6月，泰禾集團(tuán)70億元定增被叫停中止。今年4月，泰禾集團(tuán)一度被西藏信托告上法庭，不過后續(xù)雙方達(dá)成和解;6月28日，因未履行533.42萬元法院執(zhí)行款項(xiàng)，泰禾集團(tuán)被列為失信被執(zhí)行人，同時(shí)泰禾集團(tuán)董事長黃其森被限制高消費(fèi)。

在此次泰禾被下調(diào)評(píng)級(jí)中，有很重要的一條，就是控股股東所持泰禾集團(tuán)的股份也已被悉數(shù)凍結(jié)。這背后，是泰禾集團(tuán)的超百億債務(wù)違約。

數(shù)據(jù)顯示，截至2020年6月12日，泰禾集團(tuán)已到期未歸還借款金額高達(dá)235.58億元。截至2019年底，泰禾集團(tuán)合并報(bào)表范圍內(nèi)有息負(fù)債余額合計(jì)964.72億元，于2020年到期的有息負(fù)債金額為540.43億元，其中多為信托貸款，金額合計(jì)為252.73億元。資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到84.95%。

債務(wù)高懸之下，泰禾集團(tuán)2019年的經(jīng)營狀況也很不理想。據(jù)年報(bào)顯示，2019年，泰禾集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入236.21億元，較上年同期下降23.77%;歸屬于上市公司股東的凈利潤4.66億元，較上年同期大降81.74%;歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤-4.02億元，較上年同期下降118.97%。

而這還是泰禾集團(tuán)過去一年積極應(yīng)對(duì)的成果。為了解決資金緊張局面，這家閩系房企一改昔日風(fēng)格，在2019年停止拿地，而且不斷清退部分項(xiàng)目，加大回款力度。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年，泰禾集團(tuán)一共出售了16個(gè)項(xiàng)目。其中，在出售給福州傲爾企業(yè)管理有限公司的南昌茵夢(mèng)湖項(xiàng)目四家標(biāo)的公司(南昌茵夢(mèng)湖置業(yè)有限公司、南昌歐風(fēng)置業(yè)有限公司、南昌茵夢(mèng)湖酒店投資管理有限公司、南昌安晟置業(yè)有限公司各51%股權(quán))一項(xiàng)中，泰禾集團(tuán)收獲了約8.15億元的凈利潤。

泰禾解困進(jìn)行時(shí)

誰將是最終的“白衣騎士”

對(duì)于身負(fù)龐大債務(wù)的泰禾集團(tuán)而言，“賣賣賣”也只是杯水車薪，并不能解決泰禾的根本問題。

在此背景之下，多位分析人士認(rèn)為，引進(jìn)一位新股東或許能改善泰禾集團(tuán)的現(xiàn)有局面。

2020年4月29日，泰禾集團(tuán)發(fā)布關(guān)于籌劃發(fā)行股份購買資產(chǎn)事項(xiàng)的停牌公告，擬以發(fā)行股份的方式購買控股股東泰禾投資集團(tuán)有限公司(以下簡稱“泰禾投資”)持有的永興達(dá)企業(yè)(香港)有限公司100%股權(quán)。永興達(dá)旗下?lián)碛刑┖倘藟郾ｋU(xiǎn)有限公司(香港)100%股權(quán)和泰禾人壽保險(xiǎn)(澳門)有限公司 99.85%股權(quán)(以下合并簡稱為“泰禾人壽”)，泰禾人壽主要從事保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。

但未及一月，該重組事項(xiàng)便宣布終止。泰禾集團(tuán)解釋稱，鑒于目前公司被法院列為被執(zhí)行人、存在債務(wù)逾期事項(xiàng)，以及香港地區(qū)目前的經(jīng)濟(jì)局勢(shì)等相關(guān)原因，相關(guān)部門事前審批環(huán)節(jié)存在重大不確定性。公司與泰禾投資經(jīng)審慎研究相關(guān)事項(xiàng)，認(rèn)為雙方無法在短時(shí)間內(nèi)就目前該交易受到的影響形成明確可行的解決方案，因此決定終止本次重組事項(xiàng)。

不過隨后，泰禾集團(tuán)便向外釋放將引入戰(zhàn)投的消息。5月14日，泰禾集團(tuán)發(fā)布公告稱，公司于2020年5月13日收到泰禾投資發(fā)來的《關(guān)于我司正在籌劃你公司引入戰(zhàn)略投資者有關(guān)事項(xiàng)的通知》，泰禾投資正在籌劃公司引入戰(zhàn)略投資者事宜，相關(guān)交易可能涉及公司控制權(quán)的變更。本次擬引入的戰(zhàn)略投資者的主要經(jīng)營業(yè)務(wù)中包含房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。對(duì)此，市場(chǎng)猜測(cè)頗多。

其間，市場(chǎng)一度傳聞廈門國貿(mào)將成為泰禾的“白衣騎士”，但后者在上證e互動(dòng)上回復(fù)網(wǎng)友提問時(shí)，否認(rèn)要接盤泰禾集團(tuán)。

廈門國貿(mào)稱，廈門國貿(mào)發(fā)展公司旨在發(fā)揮公司房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)優(yōu)勢(shì)，發(fā)揮資源協(xié)同效應(yīng)，豐富項(xiàng)目儲(chǔ)備方式，進(jìn)一步擴(kuò)展項(xiàng)目資金來源，提高資金使用效率，提升公司房地產(chǎn)板塊的綜合實(shí)力和盈利水平，廈門國貿(mào)發(fā)展公司沒有接盤泰禾集團(tuán)的計(jì)劃。

黃其森和泰禾還在等戰(zhàn)投，但去化也不能停。在2020年的元旦寄語中，黃其森稱，未來一切工作要圍繞抓銷售、促回款、現(xiàn)金流提升進(jìn)行，“在確保品質(zhì)、安全的前提下實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高周轉(zhuǎn)”。

但猝然而至的疫情卻讓房地產(chǎn)公司備受打擊，泰禾當(dāng)然也不例外。泰禾集團(tuán)一季度的數(shù)據(jù)顯示，該公司營業(yè)總收入為4.80億元，同比降九成。泰禾集團(tuán)解釋稱，受疫情影響，本期地產(chǎn)項(xiàng)目僅有少量結(jié)轉(zhuǎn)，同比大幅減少。

三年前高調(diào)入豫

泰禾僅留鄭州三個(gè)項(xiàng)目在建

泰禾集團(tuán)在高速擴(kuò)張中，也曾高調(diào)進(jìn)駐河南。

2017年3月份，泰禾集團(tuán)與河南天倫集團(tuán)正式簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，正式踏上中原大地，首批合作鄭州金水任莊項(xiàng)目(金水科教園天倫地塊)。隨后，泰禾又陸續(xù)牽手志強(qiáng)置業(yè)、福通控股等中原企業(yè)，進(jìn)行全面合作。

資料顯示，在不到半年的時(shí)間里，泰禾集團(tuán)就接連在鄭州、新鄉(xiāng)取得總占地面積超3200畝的五宗優(yōu)質(zhì)地塊，分別為升龍御景苑(金尊府)、金水科教園天倫地塊、東三環(huán)廣匯地塊、新鄉(xiāng)獲嘉縣、上街區(qū)項(xiàng)目，形成五盤聯(lián)動(dòng)的局面。彼時(shí)有業(yè)內(nèi)人士稱，無論是在戰(zhàn)略布局還是項(xiàng)目規(guī)模上，泰禾均已搶得先機(jī)。

時(shí)間進(jìn)入2018年，這一年的9月份，泰禾在鄭州首次正式發(fā)布院子系兩大產(chǎn)品——泰禾·中州院子及泰禾·大城小院。作為“泰禾+”的重要板塊之一，泰禾醫(yī)療也正式向鄭州財(cái)富人群展現(xiàn)。但也是在這一年，泰禾備受矚目的金尊府項(xiàng)目 “流產(chǎn)”，上街和新鄉(xiāng)獲嘉的這兩個(gè)院子產(chǎn)品(泰禾·中州院子及泰禾·大城小院)遠(yuǎn)離鄭州主城區(qū)，銷售或受到考驗(yàn)。

到了2019年8月，鄭州東三環(huán)泰禾·東府大院示范區(qū)正式開放，泰禾“大院系”“院子系”“小院系”三大產(chǎn)品系在鄭州全部呈現(xiàn)，鄭州成為全國唯一布局泰禾全院系產(chǎn)品的城市， “一城三院三盤聯(lián)動(dòng)”的布局開啟了泰禾鄭州的品牌元年。但在這兩個(gè)月之前，泰禾剛剛宣布終止收購鄭州金水區(qū)項(xiàng)目，并以12.6億元轉(zhuǎn)讓給天倫集團(tuán)。這也是泰禾集團(tuán)2019年“賣賣賣”項(xiàng)目其中之一。自此，泰禾在河南的地產(chǎn)項(xiàng)目僅剩三個(gè)。

大河報(bào)·大河財(cái)立方記者據(jù)泰禾集團(tuán)2019年年報(bào)梳理，截至2019年年底，泰禾集團(tuán)在鄭州仍有三個(gè)項(xiàng)目在建，分別為上街院子、中州院子和鄭州廣匯，土地總面積737400㎡，預(yù)計(jì)總投資額92.85億元，已累計(jì)投資37.09億元。其中，上街院子可售面積639672㎡，累計(jì)預(yù)售3641㎡;中州院子可售面積415858㎡，累計(jì)預(yù)售67539㎡。

與此同時(shí)，記者注意到，2019年在河南，泰禾集團(tuán)共注銷了鄭州泰禾潤康置業(yè)、泰禾通茂置業(yè)等8個(gè)置業(yè)公司。截至去年年底，仍有河南泰禾置業(yè)、同盟文化、嘉智置業(yè)、昊隆錦融置業(yè)等子公司存續(xù)。裴熔熔 陳玉靜