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經濟日報-中國經濟網北京9月27日訊(記者李景)近日，美國聯合辦公企業WeWork延遲上市的消息成了聯合辦公行業的大新聞。按照此前的招股說明書，WeWork估值470億美元，有望成為上市規模僅次于網約車巨頭Uber的美股年內第二大IPO。但隨后，外界的質疑以及估值的下調等中止了這場行業盛事。一時之間，有關聯合辦公的盈利模式和發展現狀成為市場熱議的焦點。

聯合辦公不是二房東

招股說明書顯示，2016年至2018年，WeWork的凈虧損分別為4.2美元、9.3美元、19.2億美元，而市場也將WeWork持續擴大的巨額虧損歸咎于其“二房東”商業模式。

據了解，起初，聯合辦公企業以出租聯合辦公室為主要業務，多數公司先以長期租約簽下辦公區，經過改裝之后，再租給公司和自由職業者。但這種以長租拆分為短租的商業模式缺乏護城河，易于模仿和被挑戰，同時商業價值低，難以滿足市場多元化需求。隨著行業的不斷發展，聯合辦公企業也正在積極進行商業模式的創新，如空間+服務、空間+投資孵化、社群+生態、移動辦公、云辦公等等。

“要區分二房東模式和非二房東模式，需要理解二房東不做什么——品牌、產品、用戶服務。”國內聯合辦公企業夢想加創始人王曉魯對聯合辦公的商業模式給出不同看法。“比如，夢想加提供的并不僅是空間面積，而是一種面向用戶的產品。這種產品包括物理空間、辦公軟硬件和系統，也包括服務和體驗提升等。”

目前，聯合辦公企業不僅提供著辦公空間的新環境，還創造了社群聯結的新模式，從“轉租”邁向“運營”，真正實現共享經濟的“1+1>2”，通過分享帶來經濟新動力。“這種模式的轉變，體現了聯合辦公重塑傳統商辦市場的核心邏輯，不僅改變了產業鏈條，同時改變了定價邏輯。”王曉魯說。

據悉，2015年是中國聯合辦公元年。“雙創”呈現井噴之勢，直擊創業者痛點的聯合辦公空間快速發展，聯合辦公空間品牌從50家迅猛增長至2300多家。2016年，聯合辦公市場快速爆發;2017年，聯合辦公市場迎來融資并購年，國內融資規模高達404億元;2018年，聯合辦公市場迎來洗牌;2019年恰逢資本寒冬，行業又進入深度洗牌，聯合辦公企業進一步保持緘默，原本WeWork上市被業內視為一劑強心針，但推遲上市又為整個行業的發展蒙上一層陰影。

事實上，在當前的環境下，國內聯合辦公行業都在各自進行著自己的戰略布局。比如，今年3月至4月，夢想加連續進入西安、南京、杭州，連開三城。其中，在西安布局近70000平米，超過33000平米的夢想加西安旭輝中心空間成為西北地區規模最大的聯合辦公空間。5月，氪空間獲得IDG資本、歌斐資產、逸星資本聯合領投的10億元融資，并宣布將從“聯合辦公”轉向“綜合辦公服務+新型資產管理”。

業內人士分析認為，一方面，去年夢想加獲得兩輪重量級融資，支持公司進行規模擴張，另一方面，夢想加逐漸成熟的運營模式，使得公司規模擴張的邊際成本更低。

據了解，與其他聯合辦公企業重資產、重空間不同的是，夢想加的運營模式是重產品、重服務。王曉魯指出，夢想加打造的是一種辦公場景，通過輸出“OaaS(Office as a Service，辦公即服務)”產品體系，利用空間設計、智能空間管理以及社區運營產品，打造舒適、高效、開放的企業辦公服務體驗。

其中，空間設計將辦公空間中的辦公資源按使用場景重構;社群運營將空間中的人連接為社群;智能辦公系統作為基礎，管理統籌所有辦公資源以實現辦公功能分區，并為運營后臺提供數據基礎。

基于此，夢想加中70%以上為智能、空間產品的研發人員，其中，軟硬件技術團隊近百人，支持著公司根據企業的細化需求，提供專業化、定制化、標準化的產品+服務。“標準化產品+良好經營+運營成本把控，才是規模擴張的正確路徑。單店盈利、產品標準化成熟、邊際成本降低，都是夢想加下一步發展的基礎。”王曉魯表示。

精細化運營成關鍵

作為商業地產領域的“新藍海”，聯合辦公在全世界蓬勃發展起來。數據顯示，2014年至2017年，在全球主要市場，聯合辦公的復合年增長率都超過了20%，增長速度最快的亞太地區復合年增長率更是超過了35%。

在中國也是如此。高力國際數據顯示，中國聯合辦公空間保持年均30%的增長率。預計到2020年，聯合辦公空間將占整個辦公市場的7%-10%，到2030年將會達到30%，屆時聯合辦公空間在中國排名前20的城市中將形成一個超千億級規模的市場。

雖然近年來，中國聯合辦公企業如雨后春筍般出現，但市場格局尚無定論，大部分企業融資未到C輪，實現盈利的也并不多。

克而瑞數據顯示，目前50家國內外聯合辦公品牌商中，10家頭部企業的2018年新增聯合辦公空間數量都高于2017年，行業價格戰也進入白熱化。2018年，拿到新一輪融資的WeWork將其在上海的經紀人傭金上調到25%，比行業平均傭金水平10%高出一倍多。氪空間也對旗下分布在6個城市的12個聯合辦公社區實施較大力度的補貼。

業內人士指出，聯合辦公行業不是靠補貼燒錢就能打倒對手，這個行業除了需要資本的支持以外，如何更好地精細化、差異化運營，把服務真正做好才是制勝關鍵。

王曉魯也指出，不盈利的擴張都是徒勞的，夢想加在北京、成都這兩個城市都實現了單店盈利。低價傾銷戰略顯然已經不再適合當下的情況，誰能用技術、產品和服務抓住用戶痛點，賦能精準運營，誰就能決勝下半場。

“與廣撒網式擴張不同的是，夢想加采取深耕式布局。”王曉魯進一步表示，深耕式多點位的布局方式不僅有利于精細化運營，實現區域協同，還能滿足不同層級企業團隊的多樣性需求。

“聯合辦公并不是孵化器、眾創空間，并非只向初創企業提供服務，而是面向所有企業的一種新辦公服務，市場前景巨大。”王曉魯認為，聯合辦公行業遠不需要在業內拼刺刀，應該指向整個商辦市場，一起幫助用戶創造更多價值。

目前，夢想加在北京、成都、上海、杭州、西安、南京等城市核心商圈布局運營40余個空間，累計入駐包括中糧、百度、蔚來汽車、亞洲航空、滴滴、今日頭條、快手等大企業成為靈活辦公客戶，成熟運營社區平均入駐率達95%以上。