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“最早開發商只給便宜3個點，后來同區域有新的樓盤要賣，直接搞活動變成便宜5個點。”前不久在通州購得一套限競房的市民陳先生算了算，各種折扣算下來，每平方米單價5.1萬元的房子實際到手則已降到了4.9萬元。這樣的優惠在近些年北京新房交易中實屬罕見。

開發商降價促銷，帶熱了今年北京新房市場。北京市統計局昨天公布的最新數據顯示，1至8月份，北京商品房銷售面積534.0萬平方米，增長50.8%;其中住宅銷售面積456.7萬平方米，增長71.5%。成交量大增，通常會帶來樓市價格的攀升，但眾多購房者發現，“量價齊升”的行情今年并未在京城樓市上演，這背后到底有何玄機?

以價換量 新盤加緊促銷

年初以來，北京多處限競房的優惠銷售，吸引不少觀望徘徊的剛需購房者出手。來自諸葛找房的數據顯示，2019年第35周，北京市新建商品住宅成交套數為1818套，環比上漲93.2%，與第34周相比，成交量增長近一倍;貝殼研究院也披露，北京9月上半月新房銷售套數較8月上半月增加16.5%。

按照以往邏輯，“量增”之后“價漲”就緊跟而來。不過，今年新房市場成交量如此大幅增長，并沒有帶來價格的過快過高上漲，市場依然維持穩定。國家統計局昨天公布的70大中城市房價監測數據顯示，8月，北京新房價格指數環比增長0.5%，這一幅度在全國70城里排位并不靠前，而且相比上個月0.6%的環比增幅還有所收窄。而占到每年住宅交易八成以上的二手房市場，則是出現了價格下降，環比上個月下降0.4%。

業內分析，從供應上看，價格更便宜的限競房、共有產權房密集供應和成交，抑制了房價上漲。目前北京已入市60個限競房項目，近1.9萬套完成了網簽，平均網簽價為48757元/平方米。從單月網簽數據看，在新房成交高漲的6月、7月，恰好也是限競房簽約的高位，每月達到3000套水平。與此同時，全市限競房庫存量較多，也逼迫開發商紛紛推出購房優惠。同時，信貸等嚴格的調控政策作用明顯，促使市場回歸理性。貝殼研究院首席市場分析師許小樂披露，1月到8月房地產開發企業資金來源同比增速再下降，市場不具備持續向上的動力，信貸環境依然緊張，銀行房貸業務也被嚴格管控。

調控從嚴 價格很難跟漲

放眼全國，樓市行情大體趨同。上個月，很多購房人都被恒大各種“打折廣告”所吸引，甚至有媒體稱其“打響了全國促銷降價的第一槍”。實際上，恒大等開發商的打折傳統已有多年，每每都趕在拼銷量之時。

從前一天國家統計局公布的商品房銷售數據來看，1月到8月，全國商品房銷售面積同比下降0.6%，降幅縮小0.7個百分點。單月來看，8月全國商品房銷售面積環比增長0.5%，同比增加4.7%，銷售的增長主要來源于西部和東北部地區。“但市場略微好轉并不意味著市場開始回暖，當前市場預期仍低迷，開發企業為了回收資金，會選擇以價換量，降價促銷現象將增多。”許小樂說。

價格表現也直接印證了這一點。昨天公布的最新數據中，8月70大中城市均價環比下跌的城市由7月的3個增至10個，60城均價同比增幅回落。

“持續出臺的政策疊加各種資金收緊，讓開發商壓力不小。”中原地產首席分析師張大偉向記者披露了一組統計數字：今年1月到8月，全國出臺各類房地產調控政策高達367次，相比去年1月到8月的315次上漲了17%，累計次數刷新了房地產調控紀錄。

這直接傳遞了一個信號：不僅上半年所謂的樓市“小陽春”已經過去，而且傳統銷售旺季“金九銀十”也注定成色不足。

下半年市場延續低溫態勢

新房銷售低迷，二手房市場也延續降溫態勢。貝殼研究院監測的二手房數據也顯示，14個重點城市8月份的成交總量環比減少4.1%，有10城成交量環比下滑，其中杭州和重慶成交量下降幅度較大。“在成交持續低迷下，價格表現開始走弱。”許小樂說，一二線城市二手房均價走弱明顯，均價環比下跌城市個數不斷增加，其中北京、天津、濟南和鄭州等城均價跌幅擴大。

業界分析，由于購房者觀望情緒重，年底市場將繼續保持弱勢。鏈家披露的內部數據顯示，8月新增客源及帶看量均有小幅增加，但多以觀望為主，不急于成交。在二手房庫存持續增長的背景下，房價仍存在一定下跌壓力。