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在近期接踵而至的全方位樓市緊縮調控措施下，房貸利率上行趨勢繼續蔓延。融360大數據研究院監測的數據顯示，8月份，全國首套房貸款平均利率為5.47%，環比上漲3個BP(基點);二套房貸款平均利率為5.78%，環比上漲兩個BP，相當于在目前的5年期LPR水平上分別加了62個BP和93個BP，均遠高于新政規定的利率下限。

專家普遍認為，目前各行正在緊鑼密鼓籌備的房貸利率“換錨”與此輪樓市調控升級開出的各種“藥方”契合，在“房住不炒”格局進一步夯實、住房金融“防火墻”不斷升級的背景下，近期央行“全面降準+定向降準”后續累計釋放的9000億元資金難以流入樓市，房貸利率短期內很難出現回調。

上漲趨勢逐步蔓延

“與6月、7月份相比，8月份房貸利率上漲趨勢蔓延，覆蓋城市數量和上漲幅度均呈上升態勢。”融360大數據研究院分析師李萬賦表示。

從城市來看，首套房方面，8月份，17城房貸利率水平有所上漲，15城維持上月水平，僅武漢、東莞和長春3個城市的首套房貸利率水平有所下調。

一線城市中，8月份，廣州首套房貸款利率平均水平環比上漲4個BP，其他城市維持上月水平不變;二線城市中，蘇州、無錫、沈陽、長沙4個城市首套房貸款利率平均水平出現3個月連漲，昆明、佛山、成都、杭州也出現了兩個月連漲。

從漲幅來看，8月份，沈陽漲幅最大，高達23個BP。7月份沈陽首套房貸款利率最高水平為基準上浮10%，8月份多家銀行則在基準上浮15%甚至20%的水平，二套房漲至基準上浮20%到25%。漲幅排名第二的濟南則在6月份下調房貸利率后一直保持平穩，近期當地各家銀行進行了一輪集中上調，使其環比上漲達18個BP。除此之外，南昌、昆明、南寧3個城市8月份漲幅也在10個BP以上。

與此同時，各地的房貸政策緊縮也以多種形式顯現出來。8月份，合肥多家銀行二手房業務停貸。無錫的首付政策也發生變化，之前無錫首套房的主流首付比例為最低三成，而在8月份多家銀行將最低首付比例上調至四成，和二套房水平一致。

“換錨”后超百家銀行面臨調整

房貸利率定價基準的轉化，無疑是普通購房者在近期最為關注的動向之一。雖然當前房貸利率普遍高于新政規定的利率下限，但在8月份，仍有超過百家銀行利率水平低于新規下限。

在融360大數據研究院監測的533家銀行分(支)行中，除了停貸銀行外，共有19家銀行首套房利率水平仍在當前基準利率上執行優惠政策，且都位于上海。116家銀行的二套房貸款利率水平低于5.45%，主要分布在上海、廈門、天津、深圳、廣州等19個城市。

“若9月20日LPR最新報價沒有下行，這些銀行都必須上調自己的房貸利率水平，進而帶來大量城市房貸利率水平的進一步上漲。” 李萬賦表示，這還只是全國統一規定的房貸利率下限，各省級市場利率定價自律機制在統一信貸政策基礎上，還要根據當地的房地產市場形勢確定轄區內的加點下限，各個地方的下限存在更多的可能性。不過短期來看，僅僅因為LPR新機制就調高各省實際房貸利率下限水平的可能性不大。

對于此次新政帶來的影響，李萬賦進一步分析稱，LPR只是一個中性的調控工具。目前雖仍處在過渡期，但已經有廣州、深圳、山東等地的部分銀行采取了新定價機制，部分銀行實際水平和原來保持一致，即加點數值根據之前的實際房貸利率水平減去當前LPR水平倒推得出;部分銀行則完全依據LPR加點進行報價，但實際執行利率和之前相比變化很小，這多數可能是由于銀行為方便管理，進行整數位加點，房貸利率水平將基本保持穩定，對用戶利息支出不會有太大影響。

“預計過渡期內，會有越來越多的銀行在系統改造和合同修改完成后，開始對新增房貸使用LPR報價。隨著新定價機制的逐漸成熟，銀行普遍都會對LPR進行整數位加點，而非簡單依據現有水平倒推。短期的波動不可避免，但應該都在用戶的心理接受范圍之內。而且，考慮到LPR未來下行的市場預期較大，房貸用戶在接受新的定價模式和簽訂合同時也會比較順利。”李萬賦認為。

短期內回調困難

“這一輪的房貸利率上漲趨勢，各地多是由國有大型商業銀行及股份制銀行帶頭上調，其他銀行跟進。從資金成本的角度來看，國有大行的資金成本往往較低，而個人住房貸款又是國有大行非常重視的個人信貸資產，上調房貸利率的內部壓力和內部動力相對較小，這波調整可能更多地帶有政策意味。” 李萬賦表示，下半年來，中共中央對房地產市場“房住不炒”的堅定表態以及監管層密切監控房地產融資的一系列動作，都表明了堅決遏制房地產市場杠桿率進一步提升的決心。

據中原地產統計，僅在8月份，各地針對房地產的調控政策合計達60次。中原地產首席分析師張大偉表示，在近期央行降準前，監管部門已經多次針對房地產收緊政策，避免資金違規流入房地產。2019年以來，房地產金融政策的收緊成為最主要特點，房地產調控再次升級。

“7月份以來，包括銀行貸款、信托貸款等在內的房地產融資渠道全面收緊。長期而言，這有利于引導貸款結構優化，使金融資源更多地向制造業領域傾斜。然而，制造業貸款體量顯著低于房地產貸款，加之外需低迷，短期內制造業貸款增量難以完全彌補房地產融資放緩帶來的缺口。”興業研究認為，此次降準的重要用意之一是對沖融資“去地產化”可能引發的信用收縮風險。

“這次降準雖然降低了銀行的融資成本，但不管是降準措施，還是LPR新報價機制的推出，最終都是期望通過銀行傳導，降低貸款實際利率。”李萬賦表示，短期來看，政策主要是為了降低實體企業的融資成本，房貸利率下降的可能性不大。記者：陸宇航