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針對(duì)70城商品住宅售價(jià)最新數(shù)據(jù)，國家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉8月15日表示，7月份房地產(chǎn)市場總體延續(xù)平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。

多位業(yè)內(nèi)人士告訴《金融時(shí)報(bào)》記者，房地產(chǎn)調(diào)控仍以穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期為目標(biāo)，繼續(xù)注重對(duì)樓市和地市局部過熱現(xiàn)象“降溫”。

7月份房價(jià)漲幅基本平穩(wěn)

據(jù)劉建偉解讀，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn);二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，上月為持平。31個(gè)二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.7%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn);二手住宅銷售價(jià)格上漲0.4%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。35個(gè)三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比均上漲0.7%，漲幅均與上月相同。同比方面，一二三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格漲幅不同程度回落或相同。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，7月份房價(jià)漲幅基本平穩(wěn)，市場淡季特征非常明顯。不論是環(huán)比還是同比，6月至7月份70個(gè)大中城市房價(jià)數(shù)據(jù)均出現(xiàn)全面漲幅繼續(xù)回落。特別是6月至7月份，二手住宅售價(jià)均出現(xiàn)20城環(huán)比下跌，數(shù)量目前是2019年最多。

“7月份，60個(gè)城市新建商品住宅售價(jià)環(huán)比上漲，較上月減少3個(gè)，說明5月份以來的調(diào)控效果已開始顯現(xiàn);48個(gè)城市二手住宅售價(jià)環(huán)比上漲，較上月增加3個(gè)，或與畢業(yè)季住房需求入市有關(guān)。”中國民生銀行研究院宏觀分析師王靜文說。

事實(shí)上，自今年5月份開始，銀行信貸政策持續(xù)收緊。在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，這對(duì)各地樓市交易有較大影響。同時(shí)，各地也加大了房地產(chǎn)市場調(diào)控力度，進(jìn)一步促進(jìn)房價(jià)泡沫的剔除。當(dāng)前，政策基本面不變，政策收緊情況下房價(jià)漲幅會(huì)進(jìn)一步收窄。

數(shù)據(jù)顯示，洛陽成為此次二手房環(huán)比漲幅最大的城市。“受此前洛陽新房限價(jià)政策影響，部分購房者預(yù)期有所轉(zhuǎn)變，反而推動(dòng)洛陽二手房售價(jià)有所上漲。從政策角度推測(cè)，洛陽后續(xù)會(huì)升級(jí)對(duì)二手房市場的調(diào)控，包括價(jià)格、房源和銷售秩序調(diào)控。”嚴(yán)躍進(jìn)還稱，需注意房價(jià)環(huán)比持平城市數(shù)量開始增加，這說明部分城市近期房價(jià)正進(jìn)入“漲幅難擴(kuò)大，短期難下跌”的通道。

“整體來看，房地產(chǎn)市場價(jià)格變化依然是以上漲為主，上漲過快城市會(huì)有加碼政策。”張大偉預(yù)計(jì)，房價(jià)上漲城市加碼調(diào)控的趨勢(shì)將延續(xù)。7月份房價(jià)上漲較快城市有望在8月至9月份升級(jí)調(diào)控。

房地產(chǎn)開發(fā)投資增速進(jìn)一步回落

“總體來看，房地產(chǎn)市場在7月份略有‘降溫’，但不夠明顯，價(jià)格仍相對(duì)堅(jiān)挺。”王靜文分析說，由于監(jiān)管收緊了房地產(chǎn)信托和海外發(fā)債渠道，開發(fā)商只能加快周轉(zhuǎn)速度，導(dǎo)致施工面積增速回升。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1至7月份商品房銷售面積同比降幅比1至6月份小幅收窄0.5個(gè)百分點(diǎn)至1.3%。而資金來源方面主要體現(xiàn)為預(yù)付款和按揭的其他費(fèi)用增速相應(yīng)回升，再加上待售面積繼續(xù)減少，這些因素都有利于房價(jià)保持相對(duì)堅(jiān)挺。

值得注意的是，融資收緊的效應(yīng)正逐步顯現(xiàn)。交通銀行金融研究中心資深研究員夏丹表示，1至7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金9.98萬億元，同比增長7.0%，增速比1至6月份回落0.2個(gè)百分點(diǎn)，目前為止仍好于去年。7月份數(shù)據(jù)反映了6月份以來國家發(fā)改委和銀保監(jiān)會(huì)監(jiān)管收緊效果，體現(xiàn)在房地產(chǎn)信托、債券等房企自籌渠道資金來源減少。1至7月份，自籌資金累計(jì)增速2.8%，較上期下降1.9個(gè)百分點(diǎn)。

“最近，房地產(chǎn)領(lǐng)域融資收緊的預(yù)期逐漸影響到土地市場。”張大偉說，7月份，全國一二線熱點(diǎn)城市合計(jì)土地成交1059宗，成交土地金額3581.7億元，土地成交溢價(jià)率只有12%，相比前幾個(gè)月明顯下調(diào)。疊加8月份是市場慣例淡季，預(yù)計(jì)房價(jià)下調(diào)城市將繼續(xù)明顯增加。

夏丹表示，從供給方影響看，房企融資壓力加大，拿地行為將更為謹(jǐn)慎。1至7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積9761萬平方米，同比下降29.4%，降幅再次擴(kuò)大;土地成交價(jià)款4795億元，下降27.6%，降幅與1至6月份持平。預(yù)計(jì)后續(xù)幾個(gè)月土地市場交易可能相對(duì)低迷。

從需求方影響看，政策收緊將削弱有置業(yè)意向居民的入市動(dòng)力，減緩市場成交。1至7月份，商品房銷售面積8.9億平方米，同比下降1.3%，降幅收窄0.5個(gè)百分點(diǎn);商品房銷售額8.3萬億元，增長6.2%，增速提高0.6個(gè)百分點(diǎn)。

“7月份的市場成交情況看似有所好轉(zhuǎn)，與6月份房企沖業(yè)績及備案延期有一定關(guān)系。融資及其他調(diào)控政策收緊將增加市場觀望情緒，使本來仍處于增速回落中的市場成交呈現(xiàn)繼續(xù)下行走勢(shì)。”夏丹表示。

中國銀行國際金融研究所博士后葉銀丹認(rèn)為，下半年，受房地產(chǎn)調(diào)控政策趨緊、房企融資收緊等因素影響，地市和樓市降溫將延續(xù)，房企買地、投資步伐也將進(jìn)一步放緩。

總體而言，夏丹強(qiáng)調(diào)，調(diào)控的目的是“穩(wěn)”不是“狠”，針對(duì)樓市和地市局部過熱，調(diào)控政策起到的作用將是“降溫”而不是“打壓”。

展望下一階段，王靜文表示，由于房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)未改，多地出臺(tái)新一輪樓市調(diào)控措施，監(jiān)管層發(fā)力加強(qiáng)房地產(chǎn)融資約束，且相關(guān)調(diào)查顯示居民購買住房意愿已降至2017年一季度以來最低水平，預(yù)計(jì)銷售疲軟將進(jìn)一步影響資金來源和投資信心，房價(jià)漲幅有望繼續(xù)收窄。記者 張沛