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成功登陸港交所之后，正榮地產(chǎn)去年又邁入千億房企行列，可謂好事成雙。然而之前風(fēng)光無兩的正榮地產(chǎn)近來卻行船頗為不順。7月下旬以來的十幾個交易日中，正榮地產(chǎn)的股價已有10個交易日出現(xiàn)下跌。

對此外界分析，當前正榮股價疲軟，顯示出投資者對正榮業(yè)績的擔(dān)憂。雖然邁進千億的正榮正試圖通過規(guī)模降速、擴大融資以及組織架構(gòu)調(diào)整等方式尋求降杠桿、提質(zhì)量，但在上半年銷售業(yè)績和新增貨值兩項重要指標上的低迷表現(xiàn)，無疑給未來前景蒙上一層陰影。

股價波動

在7月下旬以來的十幾個交易日中，正榮地產(chǎn)的股價在10個交易日中出現(xiàn)了下跌。這也是正榮上市以來罕見的股價連續(xù)下跌。截止到8月6日收盤，正榮股價已跌至4.41港元，接近上市以來的最低點。

對此外界認為，股價波動或許與7月底正榮地產(chǎn)完成配售股份有關(guān)。據(jù)7月30日公告顯示，正榮成功配售2.44億股股份，每股配售價4.95港元，完成融資11.99億港元。本次配售股占擴大后已發(fā)行股本約5.6%。

但一位機構(gòu)地產(chǎn)人士分析，擴股對股價的影響和波動通常是短暫的。股價的持續(xù)下跌，顯示出資本市場對該股票信心明顯不足。

統(tǒng)計顯示，2019年上半年，正榮地產(chǎn)完成586億元銷售額，雖然達到歷史最高值，但增長幅度卻為歷史的最低水平，比2018年上半年的581億元銷售額只增長了5億元。正榮地產(chǎn)規(guī)模化擴張從2014年開始啟動，據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，2014-2016年連續(xù)三年間，正榮規(guī)模復(fù)合增長率超過35%，2014-2017年，增速更是達到近100%的規(guī)模，到2018年，正榮地產(chǎn)實現(xiàn)簽約銷售金額1080億元，同比增長54%。

一位熟悉正榮的相關(guān)人士透露，雖然上半年業(yè)績表現(xiàn)一般，但從行業(yè)推盤規(guī)律來看，下半年才是企業(yè)推盤的重點。預(yù)計今年正榮仍有機會完成年初制定的1300億元銷售目標。

“比銷售業(yè)績增速下降更令市場擔(dān)憂的可能是正榮上半年在土地市場上的低迷表現(xiàn)。”一位市場觀察人士分析，土地儲備是一家公司的未來，該數(shù)據(jù)的大幅下降，不得不引起資本市場上的敏感。

億翰智庫發(fā)布的《2019年1-7月新增貨值排行榜》，正榮地產(chǎn)新增貨值為582.2億元。該數(shù)據(jù)在2018年則為1309.9億元。

對于銷售增速和新增貨值的“雙降”，正榮地產(chǎn)方面表示，在千億規(guī)模后，公司進入高質(zhì)量發(fā)展期，強調(diào)規(guī)模、利潤、杠桿之間的平衡，追求發(fā)展的高質(zhì)量，不追求絕對速度。

亟須改善的債務(wù)結(jié)構(gòu)

從業(yè)績和土地儲備來看，正榮似乎意在主動收縮。

對此，外界分析，此前沖擊千億時，正榮擴張迅猛，甚至可以說預(yù)支了部分企業(yè)財力，尤其是當下銷售市場低迷的情況下，企業(yè)需要保證當前的資金安全。數(shù)據(jù)顯示，正榮2014-2016年負債分別為418.55億元、532.11億元、777.69億元。到了2017年，負債總額已高達941.97億元。 正榮地產(chǎn)2018年半年報顯示，截至2018年上半年，公司總負債1069.86億元，其中短期負債260余億元。

正榮地產(chǎn)也正在著力改善負債狀況。截至2018年，正榮地產(chǎn)的凈資產(chǎn)負債率從2017年的183.2%降至2018年的74%，已處于行業(yè)平均負債水平之下。但正榮地產(chǎn)的經(jīng)營性現(xiàn)金流已連續(xù)兩年為負，2016年為-26.64億元，2017年為-42.39億元。

此前正榮副總裁兼財務(wù)總監(jiān)陳偉健曾表示，為改善盈利水平，希望今年融資成本降低到2017年的7.3%，甚至更低水平。

千億之后如何落子

“沒有規(guī)模就沒有行業(yè)地位，沒有行業(yè)地位就很難吸引優(yōu)質(zhì)資源、優(yōu)秀人才。”正榮地產(chǎn)董事長黃仙枝在闡釋千億規(guī)模對企業(yè)的意義時分析。

在正榮的新三年計劃里，規(guī)模之后，“高質(zhì)量”的內(nèi)容之一就是組織升級。組織架構(gòu)調(diào)整上，正榮2019年提出“精總部，強區(qū)域”的方針，持續(xù)完善體系、制度，加大授權(quán)力度，以培育出更多的百億級區(qū)域;總部層面，進行職能的整合。

對于下一步的發(fā)展，黃仙枝表示，做出準確的投資仍然至關(guān)重要。 據(jù)正榮地產(chǎn)2018年年報，正榮土儲超70%位于一二線城市。2019年正榮提出全國化布局的“1+6+X戰(zhàn)略”，把之前單一的核心城市升格為城市群，聚焦城市群中的“核心城市+都市圈+強三線”，釋放出了強烈的“做強區(qū)域，深耕城市”的信號。

目前，正榮內(nèi)部設(shè)立了一個專門團隊，負責(zé)研究城市輪動以及相關(guān)城市數(shù)據(jù)的分析研究。

分析來看，正榮已進入城市需求相對穩(wěn)定，抗風(fēng)險能力較強。 “拿地要看大形勢，看人口流入以及城市產(chǎn)業(yè)等多個維度。但寧肯錯失一個機會，也不要做錯一個決定。”黃仙枝表示。