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連續熬了兩個通宵后，陳冬(化名)終于決定休息一小會。時間已經是周一凌晨2點，作為一家上市房企的融資部負責人，他最近的工作時間一直從周一持續到了周日，沒有上班和下班之分。

房企的融資正在步步收緊。特別是今年7月以來，房地產信托、境內外發債、ABS等融資渠道趨嚴。“倍感壓力。”陳冬對時代周報記者稱，盡管他預估完成今年公司的融資指標沒有大問題，但考慮未來的發展，如何鋪排資金越來越傷腦筋。

2018年下半年以來，房地產市場的地價和房價的雙雙反彈，成為了這一輪調控房地產融資的主要原因。而對于房企來說，資金如水，水價卻越來越貴。

從嚴的融資渠道，已經讓房企的融資成本進一步提高。同策研究院數據顯示，6月房企融資成本已較高，處于7%?8%。

“房地產作為資金密集型行業，有著大量的資金需求。” 陳冬對時代周報記者感慨，有的資金成本都超過15%了，但很多資方還是不愿意出錢。

監管指向前融業務

7月初開始，一些房企融資部門的員工發現，此前信托公司“前融”業務已經被嚴控。前融業務，即在房企拿地階段信托公司為其提供的融資服務。這是近期監管層排查信托業風險的重點。

銀保監會5月17日下發了《中國銀保監會關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》(銀保監發〔2019〕23號，以下簡稱23號文)中的規定。

23號文已經明確規定，禁止信托公司向“四證”不全、開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資;或通過股權投資+股東借款、股權投資+債權認購劣后、應收賬款、特定資產收益權等方式變相提供融資;禁止直接或變相為房地產企業繳交土地岀讓價款提供融資，直接或變相為房地產企業發放流動資金貸款等等。

“上述這些列舉的變相融資手法，均屬于前融業務。”陳冬對時代周報記者表示，盡管監管層早在去年實施的《資管新規》中已經對通道和非標融資進行規范，但仍有不少銀行理財資金會違規通過信托通道為房企拿地融資輸血。

違規集中在土地保證金配資和土地出讓金配資上。在這兩大環節，房企往往不符合信托公司的“432”要求，即“四證”齊全、30%自有資金投入、二級以上資質。而部分信托公司便會設計出一些復雜的交易結構，幫助房企在拿地階段融資放杠桿甚至披上合規的外衣。

“這在行業中已經是普遍現象。”陳冬認為，操作手法一般包括明股實債(股權過戶+質押)、項目公司100%股權質押、集團和實控人(部分機構還要求法定代表人)承擔無限連帶責任擔保等等交易結構。

據時代周報記者的多方確認，不合規的集合類地產信托計劃正在被下架，當中包括中信信托、光大興隴信托、國投泰康信托等。

“去年下半年以來，大量的前融項目集中在北京的幾家信托公司中出現。”信托人士李夢(化名)對時代周報記者介紹，監管層需要加強房地產信托領域的風險防控。

從目前來看，地產信托已經在信托市場占據重要位置。根據普益標準數據，今年上半年，信托市場投向房地產領域的產品有2954款，占比39.43%，募集規模達4531.94億元。

政策引導公司合規

在過去的十年里，信托業本身經歷了三次較為明顯的監管，分別為2011年前后，2014年前后和2019年。三次共同點在于房地產信托增速進入高位的環境背景，監管政策要求以控制規模和增速為核心出發點。

李夢對時代周報記者分析表示，最嚴的調控力度在2011年前后：“當時直接暫停了部分信托公司的房地產信托業務。而今年這一次以限制規模保證合規為主，并非一刀切，說明監管部門在嚴監管的同時給予正面引導。”

監管政策加碼，卻并非全面停止房地產信托項目的募資。據時代周報記者了解，7月20日起，已經有信托公司收到了監管部門新的放行標準通知。能夠滿足如下條件之一的房地產信托業務報備會被放行：一是項目公司本身具有不低于房地產開發二級資質;二是項目公司不具有二級資質，但直接控股股東(須持有項目公司50%以上的股權(不含50%)具有不低于房地產開發二級資質。

“這是對房地產信托準入標準更加規范和嚴格的表現。”李夢認為，一是融資主體層級提升后，減少了違約的可能;二是將減少此前融資過程中房企項目公司眼花繚亂的股權結構，減少未來兌付時候出現扯皮的情況;三是新標準等于監管層替信托投資人把了關，推高信托產品的信用質量。

陳冬也向時代周報記者透露，幾家房地產信托增速不快，沒有收到窗口指導的信托公司近期也不斷在跟他聯系中。按照這些信托公司反饋的信息，一切趨于規范后，當下也是開發地產客戶的大好時機，是信托公司真正憑實力拓客的時期。

“四證”齊全的房企貸款、舊改項目、房地產信托基金REITs等等融資模式，在未來競爭也會更加激烈。

不過，監管層面已經對不規范信托融資開出了嚴厲的罰單，這在此前并不多見。以中融信托為例，一天內被開5張罰單，罰款總額210萬元，其中一項因開展房地產信托業務不審慎，罰款人民幣60萬元。

融資端全面調控

信托違規“輸血”被掐斷的另一面，房企融資已經趨嚴且更加規范。

值得注意的是，在銀保監會的23號文里還表示將嚴查銀行業對于房地產行業宏觀政策的執行。

例如，資金通過影子銀行渠道違規流入房地產市場;表內外資金直接或變相用于土地岀讓金融資;未嚴格審查房地產開發企業資質，違規向“四證”不全的房地產開發項目提供融資等等。

在6月13日的第11屆陸家嘴論壇上，中國銀保監會主席郭樹清就表示過，“要重視一些地方房地產金融化的趨勢”。

時代周報記者多方確認，監管部門已經在近期啟動了對銀行金融機構房地產表內外貸款、個人按揭貸款等房地產相關業務的專項檢查。

另據陳冬透露，已經有個別家拿地活躍但負債過高的房企進入了監管的注意名單，一大表現是ABS的審核上有放慢的跡象。當中有被明確禁止新增發行只允許借新還舊的、也有被警示發債風險，處于額度控制范圍的。

“對于房企融資部門來說，眼下還在為如何提高評級或者保持之前的評級而頭疼。”陳東無奈表示，從近期的情況來看，盡管有房企獲得AAA評級，票面利率僅為8%，但市場反應并不好。

但為了融錢，部分房企不得不高息發行海外債。據時代周報記者不完全統計，7月以來，超過15家房企宣布發行美元債券，其中，天譽置業和景瑞控股發行的三年優先票據，票面利率已經超過12%。

這也引發監管部門的關注。7月13日，發改委官網發布了《關于對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》(發改辦外資〔2019〕778號，以下簡稱“778號文”)，其中提及，境外美元債所籌的資金只能用于置換未來一年以內到期的中長期債務。

盡管778號文被視為是去年706號文的補丁文件，但李夢對時代周報記者表示，有兩大信息需要重視：一是境外發債償還境外債務就堵死了此前借外債償內債的做法;二是資金只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債，這對于之前發行中短期限美元債較多的房企構成一定的資金壓力。

“債券到期后只能通過自有資金或者國內舉債償還債務。像恒大、綠地、融創中國等房企在短期限的美元債存量余額上就較高。”李夢表示。

不過，在陳冬看來，結合房企的融資結構看，海外債融資政策收緊的整體影響較小。“美元債融資并不是房企重要的融資渠道，銷售回款、銀行信貸才是更主流的方式。”

從數據上也可以看出，根據Wind數據顯示，截至7月初，中資美元地產債存量共有1627億美元。期限上，1年以內地產美元債存量僅占2%，而3?5年期則占存量的50%。

找錢

如何再融資，事關房企的生存。

穆迪投資者服務公司最新發布的報告稱，收緊開發商境外發債和信托貸款相關規定對于中國開發商具有負面信用影響，特別是流動性狀況疲弱且經營規模較小的開發商。因為此類開發商的融資渠道較弱，在部署財務資源方面的靈活性也較差。

同樣，易居智庫研究中心總監嚴躍進分析指出，融資上的嚴峻形勢，將倒逼房企維護資金鏈安全的問題。考慮到近期融資市場的降溫和銷售市場的降溫，房企預期會改變，預計近期拿地會趨于保守。

“其實開發商對調控已經習慣了，基本上大家都會做好現金流的管控，控制好現金短債比。”陳冬表示，他也發現，現在跟投資部負責拿地同事工作上的對接更加頻繁，公司內部對于地塊利潤的測算，資金利率的計算都會更加精細。

在幾乎所有融資渠道受到調控后，加速銷售回款成為開發商的重要資金來源。

7月18日，陽光城在2019年年度投資者網上集體接待日的互動論壇上，就明確回應表示，公司今年經營目標致力于降杠桿，以經營驅動發展，加快回款來應對融資渠道調控政策。

另一家閩系房企營銷部負責人告訴時代周報記者，公司已經展開銷售的搶收，達到預售標準的項目也會盡早銷售，不會拖到金九銀十。“一是減輕融資收緊帶來公司資金壓力，二是可以等待時機拿地。”

時代周報記者獲悉，已經有個別房企做了融資方案的調整，比如尋求公司或者項目公司股權的繼續質押甚至是出售;減少非標的融資，尋求銀行融資。

在長江證券首席經濟學家伍戈看來，控制房地產融資可從諸如房貸等的需求端入手，對供給端未必要嚴格收緊。