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“存量與增量爭相競逐，一線城市購物中心正進入‘飽和攻擊’時代。”6月22日，一位商業地產觀察人士對長江商報記者分析稱。

近日，位于廣州珠江新城商圈的太陽新天地，因被債權人作為資產標的申請強制拍賣引發業界關注。據了解，廣州市鐵路運輸中級人民法院已安排對其商業主體的拍賣事宜，起拍價28.84億元。

項目運營方多次強調表示：“拍賣和股東股權糾紛沒有影響商場運營。”但長江商報記者近日走訪發現，作為核心商圈最大的單體購物中心，太陽新天地商場人氣并不算旺，一至六層均有門店處于打圍狀態，人氣欠佳和閉店升級現象，在記者探訪的天河萬科廣場和海印又一城等項目中同樣存在。

據相關機構不完全統計，今年廣州將迎來30座購物中心開業，這個數字可以說是近幾年廣州零售市場的一個“小高峰”。新項目扎堆入市的同時，原有項目空置率走高，也有一批購物中心應聲“走衰”。譬如，越秀區的地王廣場，作為廣州首個主推潮文化的商場，是昔日的潮人打卡地，現在大量商鋪處于關閉和清柜狀態，商場氣氛略顯冷清。

即便如此，購物中心的開業熱潮未見消褪，市場是否存在“虛火”?多位受訪業界觀察人士對記者表示，購物中心體量不斷增大的同時，其同質化和結構性過剩等問題不容忽視。近年來，購物中心的發展面臨諸多挑戰：一邊是招商難、運營難、盈利難“三難并存”;另一邊則是電商的強勁沖擊和日益挑剔的客戶群。

核心商圈最大單體購物中心遭拍賣

近日，根據廣州市鐵路運輸中級人民法院發布的公告，位于廣州市天河區馬場路36號整棟商業項目進行公開拍賣處置，時間為2019年6月27日10時至2019年6月28日10時止(延時除外)，第一拍起拍價28.84億元。公告提到的馬場路36號商業項目，正是太陽新天地。

根據披露，此次拍賣的被執行人華駿實業，由百嘉信集團100%控股，擁有廣州太陽新天地資產經營有限公司70%的股權。而百嘉信集團又由上海訾希商務信息咨詢合伙企業(有限合伙)、北京萬士豐實業有限公司合計持股60%，瑞晟房地產開發(深圳)有限公司持股40%。

6月18日，記者走訪太陽新天地購物中心看到，站在海安路與馬場路交叉口抬頭向上望，掛有“太陽新天地”字樣的建筑赫然醒目。商場雖在正常營業，但人氣并不算旺。一至六層有部分門店處于打圍狀態，現場圍擋上寫有“裝修升級中，敬請期待”等字樣，根據商場電子顯示屏介紹，一到六層每層均有3-5家新品牌即將入駐。

據報道稱，目前百嘉信集團的股東方因太陽新天地問題存在較大糾紛。百嘉信集團財務副總監呂碧君認為，持有40%股權的瑞晟公司對控股股東參與商場經營設置了諸多障礙，引進了明顯不合常理的第三方公司。

而瑞晟公司相關負責人則表示，自2017年7月起，太陽新天地一直以瑞晟公司為主體進行日常經營管理。經與債權人溝通，經營團隊以百嘉信集團名義向廣州鐵路運輸中級法院提交報告，申請返還部分查封凍結款項，用于發放員工工資及維持購物中心日常經營。

作為項目招商運營方，廣州戎威物業管理有限公司相關負責人則表示，部分商戶將于6月開業，而營業面積逾6000平方米的裙樓將于7月開業，拍賣和股東股權糾紛沒有影響商場，目前運營一切正常。

事實上，在廣州最繁華的珠江新城商圈內，太陽新天地是體量最大的單體購物中心，建筑面積約15萬平方米。被強制拍賣后，該項目是否將迎來新的接盤方，未來命運又如何，仍有待時間去揭曉。

萬科、海印股份項目人氣欠佳

盡管運營方花費大量心思升級購物中心業態，構建體驗式消費場景，仍有不少購物中心仍難逃成為“食肆綜合體”或“打折綜合體”。

6月18日中午，長江商報記者在位于天河區華觀路與高唐路交匯處的天河萬科廣場看到，即使到了飯點，項目客流量依然不大，僅位于商場四樓、五樓和負一樓的餐飲區陸續有人前往就餐，部分門店的餐位很快被食客填滿。而購物中心的珠寶、服裝店則鮮少有人光顧，位于負一樓的多家商鋪還在裝修中，尚未開業。

據了解，天河萬科廣州作為萬科在廣州布局的首座區域型購物中心，瞄準年輕社群需求，打造“年輕社交引力場”。分析人士提出，目前商業體的模式不再是簡單的“吃喝玩樂購”，而需要在社交、創意、顏值、娛樂、體驗等方向進行突破，是否被顧客買單就是最好的檢驗標準。

另外，長江商報記者走訪中發現，“電商消費”沖擊下，部分購物中心也嘗試以巨量折扣吸引顧客。記者在位于番禺區迎賓路上的海印又一城看到，部分樓層有多家外墻由壁畫或宣傳海報遮擋的商鋪，不少門店正處于新一輪的裝修中。同時，包括 ARMANI、GOLF、BALENO、探路者在內的多家店鋪均在打折銷售，部分產品甚至低至1折，但仍少人問津。

據了解，番禺·海印又一城為海印控股(000861.SZ)開發，2018年年報顯示，番禺·海印又一城項目的出租率已達到100%。不過，海印股份的業績表現不容樂觀，2018年公司實現營收25.07億元，同比下降2.12%，實現凈利潤1.38億元，同比下降40.13%。其中，凈利潤出現了近15年來的最大降幅。

今年一季度，公司仍未止住下滑趨勢，報告期內，海印股份實現營收5.16億元，同比下降16.86%，實現凈利潤2275.12億元，同比下降36.27%。同時，近日公司因斥資9億投資“非洲豬瘟”疫苗而遭到監管部門問詢。記者嘗試就相關問題聯系海印股份方面進行采訪求證，截至發稿未獲回應。

新舊購物中心“戰火”交織

據贏商大數據不完全統計，今年廣州將迎來30座購物中心開業，商業體量突破316萬平方米。這個數字可以說是近幾年廣州零售市場的一個“小高峰”(2017年、2018年開業購物中心數量均為9個)。

從統計數據可以明顯看到，廣州零售商業往新興商圈拓展的趨勢明顯。傳統意義的核心商圈如天河、越秀、海珠、荔灣等區域，在2019年分別僅有2-3個購物中心開業;而白云、番禺、增城、黃埔、花都等區域則呈現“井噴”狀態，分別有4-6個購物中心計劃開業。

新項目扎堆入市，原有項目能否屹立不倒?長江商報記者走訪發現，位于天河區天河路上的太古匯項目，與地鐵3號線石牌橋站直接連通，項目包含大量服裝、珠寶、鐘表、皮具等領域奢侈品門店，引入了LV、Hermes、Gucci、CHANEL、Dior等高奢品牌。太古地產一季報顯示，廣州太古匯購物商場出租率100%，零售銷售額增長12.1%，這一增幅在公司內地項目中處于低位，僅高于三里屯太古里的7.3%。

美國有一個專有名詞“死寂商場”，用來代指那些空置率超過40%的購物中心。當前，廣州部分購物中心空置率走高，閉店頻現，似乎正在走向“死寂商場”。6月22日，記者探訪看到，位于越秀區較場西路和中山三路之間的地王廣場，作為廣州首個主推潮文化的商場，是昔日的潮人打卡地，目前大量商鋪處于關閉和清柜狀態，即使是周末黃金時段，商場人氣依然寥寥。

新舊購物中心“戰火”交織，如何差異化競爭成為運營方的一大課題。在廣東省商業地產投資協會會長、廣東省流通業商會執行會長黃文杰看來，廣州商業不斷趨向于飽和狀態，要求商業項目形成特色與競爭對手有所區別，并通過獨特的商業形態去營造屬于自己的生存空間。