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去年，合院+洋房產品的祥云賦開盤，成為中央別墅區后沙峪板塊的首個限房價項目。今年夏天，公園十七區、建邦·順頤府項目接踵亮相，順義羅馬湖畔也出現了限房價項目扎堆態勢。據不完全統計，去年到今年，共有超過1300套剛需剛改產品已經和即將涌入后沙峪區域。它們進入市場后，將面臨什么樣的命運?

后沙峪“三兄弟”來了

繼“五里坨三兄弟”、“翠湖三兄弟”后，北京中央別墅區不可多得的天然水域——羅馬湖，也擁有了“三兄弟”。

羅馬湖被稱為“中央別墅區的后海”，因身處羅各莊和馬頭莊兩個村莊之間，所以得了這么一個“洋名兒”。名字來源雖然烏龍，但不妨礙這片區域的“高大上”。

沿著溫榆河岸，北京在東北郊形成了國內最早的中央別墅區。經過27年發展，溫榆河畔的中央別墅區高端別墅群鱗次櫛比，“墅區”“圈層”是該區域樓盤銷售人員掛在嘴邊的熱詞。尤其身處中央別墅區核心的后沙峪板塊，從交通、教育、醫療、休閑社交等各方面配套來看，都已非常成熟。

去年，祥云賦限房價項目入市，為后沙峪首個限房價項目;今年初夏，公園十七區、建邦·順頤府、中鐵·諾德閱墅陸續亮相，即將開盤，后沙峪板塊已經很久沒有這么熱鬧過了。其中，祥云賦和建邦·順頤府為合院+洋房的“高低配”，公園十七區為純洋房，中鐵·諾德閱墅為疊拼、合院。

2015年來到后沙峪區域的黃華(化名)，先當房產中介，后做樓盤銷售，她告訴新京報記者，自2015年以來，后沙峪板塊的純新盤項目就少之又少。這種低調的局面，從去年祥云賦限房價項目出世，今年羅馬湖多項目扎堆入市，才被打破。

限房價項目在同一區域扎堆入市的情況不少見，如今，順義羅馬湖畔，祥云賦、公園十七區、建邦·順頤府三個項目也扎堆做鄰居。

引人矚目的是，這一次站上后沙峪舞臺的“主角”，是大量的剛需、剛改房，打破了過往后沙峪別墅“唱大戲”的局面。即將入市的公園十七區和建邦·順頤府，和仍在銷售的祥云賦，圍繞著羅馬湖“同臺競技”。三個項目均有90平方米以下的剛需戶型，且為主力戶型，公園十七區和建邦·順頤府還有120平方米、140多平方米的剛改戶型。它們的集中入市，將大大降低入住中央別墅區的置業門檻。

剛需剛改房超1300套

剛需產品大量入市中央別墅區，去化前景究竟如何?

此前曾有市場傳言，祥云賦的去化速度不盡如人意。但祥云賦的銷售人員向新京報記者表示，不論是合院還是洋房，都“賣得很好”。從沙盤可見，“售罄”的紅色小牌豎得密密麻麻。銷售人員介紹，合院一共208套，目前去化率已達85%;洋房一共6幢樓，其中4幢樓已售罄，剩下2幢樓正在銷售中。

“去年祥云賦剛開盤時，賣得很好，畢竟當時的后沙峪很久沒有出現90平方米的新盤了。”后沙峪某樓盤的一名銷售人員說，尤其是總價500萬元以下的洋房產品去化非常快，“因為便宜”。

北京市住建委網簽數據顯示，祥云賦于2018年9月27日取得5棟高層的預售證，供應640套小三居住宅產品，截至目前共簽約244套。也就是說，項目中的90平方米洋房，去化率已近四成。

祥云賦的合院產品目前已簽約54套，約占總數1/4。不過，業內人士指出，合院產品首付高，需要購房人有資格，還得有資金實力，簽約會嚴重滯后于認購。

在中原地產研究中心梳理的簽約相對活躍的限房價項目中，祥云賦與瑞悅府、和悅華錦、華潤理想國、西城天鑄等項目上榜。中原地產首席分析師張大偉分析表示，當前，北京限房價項目市場分化非常嚴重，少數位置優秀的項目簽約相對活躍，“但除了小部分網紅項目外，大部分項目目前看，入市都出現了問題。”

據新京報記者統計，祥云賦已入市500多套90平方米洋房;公園十七區一期即將入市300多套洋房，包括90平方米、120平方米、144平方米戶型;建邦·順頤府共有526套89平方米洋房和60套147平方米洋房等待入市。以此計算，待三個項目的這些房源全部入市，后沙峪區域將涌入超過1300套的剛需剛改產品，這還未計算公園十七區的后續開盤計劃;即便不算上去年開盤的祥云賦，今年新入市的兩個項目也將有近900套洋房的供應。

祥云賦項目的洋房仍未售罄，后續又有大量剛需產品涌入中央別墅區，它們未來的命運是走俏、還是遇冷，尚待市場驗證。

同質化依然較嚴重

羅馬湖的三個項目，距離地鐵15號線后沙峪站均不近。新京報記者探訪了解到，目前祥云賦沒有社區接駁班車開通計劃;建邦·順頤府未來將設置社區接駁地鐵班車，業主免費乘坐;公園十七區則已發布了詳細的班車計劃，接駁后沙峪地鐵站的班車一周7天每天運行、間隔15分鐘發車，業主入住后即開通，免費運營兩年。

此外，據記者走訪樣板間發現，區域同樣存在限房價項目的“通病”——同質化。在祥云賦、公園十七區和建邦·順頤府三個項目中依然較嚴重。尤其是90平方米左右的主力三居戶型，因面積所限，只能“螺螄殼里做道場”，開發商再怎么添加特色元素，不同項目的產品看上去還是非常相似。其中，公園十七區家居智能化系統和精裝修是一個特色;建邦·順頤府的最大賣點則是開發商北京建工地產的國企背景。目前，公園十七區的排卡量已超過一期釋放的300套，預計6月底開盤;建邦·順頤府剛開始排卡，預計7月底8月初開盤。

有業內人士表示，從三個項目的短板來看，公園十七區為開放式社區，而祥云賦和建邦·順頤府均為全封閉式社區。建邦·順頤府的89平方米主打戶型，從樣板間來看，廚房的采光不盡如人意。祥云賦的90平方米洋房并非全部南北通透。

與北七家、孫河板塊搶客

后沙峪羅馬湖的三個限房價項目同臺競技的同時，附近的北七家板塊和孫河板塊也有“生力軍”與之競爭，尤其北七家板塊聚集了多個限房價項目。除了早前入市的華潤·理想國、和悅華璽外，未來金茂府、金隅金辰府也將入市。

就三大板塊的競爭，郭毅認為，北七家在售的多是“7090”剛需項目，可能會影響后沙峪的剛需盤，但后沙峪項目不會影響到北七家。孫河的限房價別墅和后沙峪的別墅項目則會形成相對競爭局面，不過，孫河板塊從現狀看配套條件還是依托后沙峪，自己本身配套資源不成熟。

■ 建議

剛需房需“接地氣”

合碩機構首席分析師郭毅對新京報記者表示，從成交數據以及市場客戶的反饋來看，很明顯，中央別墅區更需要的是低密別墅產品。她表示，中央別墅區已經發展了20多年，形成了高端、國際化的生活氛圍，教育、醫療、生活等均以國際化、高品質的配套資源為主，“這些配套資源，其背后對應的是高定價和對人群精準的篩選。”

剛需族會否樂意選擇中央別墅區的小三居作為自己的首套房?郭毅分析認為，相對來說，購買90平方米以下中小戶型的客戶，更多追求的不是國際化、高標準的生活氛圍，而是相對便捷、成熟的城市化的居住屬性。因此，對他們來說，后沙峪板塊的交通等配套和他們的需求會存在一定差異。“目前看來，后沙峪板塊看似總價低的小戶型，成交情況可能并不比總價1100萬元-1500萬元的限房價別墅更樂觀。”

如何推動后沙峪板塊的剛需產品加快去化?郭毅的建議是，還需更“接地氣”，具體包括產品提高精裝標準、價格下調、開通社區班車與地鐵接駁等。(王海亮)