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近日，房地產企業新力控股(集團)有限公司(以下簡稱“新力控股”)于港交所披露了招股書，農銀國際和華泰金控擔任聯席保薦人。

新力控股的上市招股書顯示，在2016年至2018年，新力控股的收入分別為22.23億元、52.41億元、84.16億元，復合年增長率為94.6%。公司凈利潤分別為1.31億元、2.78億元、5.55億元，復合年增長率約為105.9%。

根據克爾瑞數據披露，新力控股的銷售規模分別為161.3億元、428.1億元和887.3元億元，復合年增長率達136%。

在規模快速增長同時，新力控股作為一家中小房企，也不可避免的出現了高負債和高資金成本的問題。

2016年、2017年和2018年，新力控股的借款總額為64.37億、166.75億、221.02億元，尚未償還銀行及其他借款總額分別為64.37億、166.75億、215.11億元，加權平均實際利率高達9.3%、9.1%和9.3%。而公司的凈資本負債比率分別達到了190%、270%、240%，遠高于行業平均水平。

值得關注的是，新力控股在2018年初提出“保800億爭1000億元”目標，公司項目從江西急速延伸至珠三角、長三角領域，但是快速擴張同時，公司對于項目把控能力卻并未隨之提高。

2017年以來，新力控股在南昌市的新力·公園壹號項目未按規定辦理施工許可及安全監督手續，被南昌市建委要求限期整改。另外，南昌的新力禧園項目和新力龍灣項目額外收取“居間服務費”被消費者舉報。

2018年5月，武漢市房管局還曾通報，由湖北華中盤龍收藏品交易市場開發有限公司開發建設的新力·帝泊灣項目存在標價和公示收費之外加價，另行收取未予標明的費用的問題。

同年9月，贛州新力力合置業有限公司和贛州新力未來置業有限公司開發建設的新力·帝泊灣一期、二期，未辦理質量監督手續擅自開工，被贛州經濟技術開發區通報。

另外，新力控股董事會主席張園林與其胞兄張國印控股的江西省第五建筑集團有限公司、胞弟張國金控股的廣西路港建設集團，三家企業已經維持六年的業務關系。

中國經濟網記者試圖聯系新力控股相關人員，但截至發稿時沒有得到回復。

中小房企沖上市新力控股銷售額不足千億

招股書披露，2016年、2017年、2018年，新力控股的收入分別為22.23億元、52.41億元、84.16億元，凈利潤分別為1.31億元、2.78億元、5.55億元。

另外，在2016年及2017年，新力經營活動的現金流量為負，分別約-20.37億以及-65.47億元，新力控股稱主要是因物業開發活動持續增加及增強土地收購力度而令經營所用現金凈額重大所致。

2016年、2017年、2018年，新力控股的資產總額分別為200.2億元、488億元及776億元，凈資產分別為28億元、45.95億元以及50.6億元。

招股書中，新力控股并未透露公司銷售額。根據克而瑞數據披露，2015年新力控股銷售規模僅為45億，2016至2018年間，銷售額分別達到161.3億、428.1億和887.3元億，復合年增長率高達136%，不過仍未夠到千億銷售額門檻。

在土地儲備方面，截至3月31日，新力共計擁有101個處于不同發展階段的物業項目，包括77個由公司子公司開發的項目，以及24個由合營公司和聯營公司開發的項目，合計建筑面積約為1480萬平方米。其中，包括已竣工面積10.93萬平方米、開發中物業面積1130萬平方米，及持作未來開發物業的總建筑面積約340萬平方米。

新力控股凈資本負債比率超200%遠高于行業平均水平

招股書顯示，2016年、2017年、2018年及截至2019年3月31日，新力控股的流動負債總額分別約為137.58億、366.28億、595.49億以及640.57億元。

2016年、2017年、2018年，新力控股的借款總額分別為64.37億、166.75億、221.02億元，現金及銀行結余分別為10.33億元、42.83億元、100.65億元。

數據顯示，新力控股尚未償還銀行及其他借款(不包括公司債券)總額分別約為64.37億、166.75億、215.11億元，加權平均實際利率分別為9.3%、9.1%和9.3%。

和諸多中小房企一樣，新力較為依賴信托融資。截至3月底，新力尚有28項信托融資尚未償還，其中利率最高的一筆為15.36%。截至2018年12月31日，新力未償還信托融資總額占同日借款總額的51.6%。

而凈資本負債率方面，新力控股招股書披露，2016年、2017年、2018年公司的凈資本負債比率分別為190%、270%、240%。這一數字遠高于行業平均水平。

新力控股在招股書中指出，凈資本負債比率由2016年的1.9倍增加至2017年的2.7倍，原因在于同年銀行及其他借款增加。由2017年的2.7倍減少至2018年的2.4倍，主要因為2018年完成及交付了更多的物業使現金流量增加。

關聯交易頻發兄弟間已做了六年生意

根據招股書披露，新力控股董事會主席張園林此前曾任江西省第五建筑集團有限公司(以下簡稱“江西五建”)的總經理，而張園林的胞兄張國印，是江西省第五建筑集團有限公司執行董事兼控股股東，持股比例約80.4%。

在報告期內，江西五建為新力控股的物業開發提供了大量工程、建筑和噴涂業務。招股書披露，2016年至2018年，新力控股對江西五建應付總服務費金額分別為3.83億元、4.11億元和8.00億元，分別占比公司采購額的16.3%、6.6%和10.4%。

另外，張園林的胞弟張國金，為廣西路港建設集團的實控人，持股比例為97.65%。

2016年廣西路港集團開始為新力控股物業開發項目提供建設服務，　　2017年至2018年，新力控股對廣西路港建設集團應付服務費金額分別為1.88億元和2.64億元，分別占比新力控股總采購金額的3.0%和3.4%。

招股書披露，新力控股與上述兩家近親控股的企業已維持了6年穩定的業務關系。且新力控股董事估計，截至2019年、2020年及2021年12月31日止，與廣西路港建設集團建筑服務框架協議的最高交易額將分別不超過10億元、16億元和18億元。

值得關注的是，截至2018年末，新力控股及控股股東共同對廣西路港建設集團總額7億元的借款進行擔保。

新力控股近六成銷售依賴于大本營江西

新力控股2010年成立于南昌，是江西省規模最大的房地產公司。2016年8月，新力成立深莞惠城市公司，開始進行全國布局。公司先是以股權收購方式大舉挺進廣東惠州，接著進入廣州，拿下南沙、花都、肇慶、清遠等7宗地塊。

2017年，新力地產將總部從南昌遷入上海，同時在上海周邊的無錫、昆山、蘇州投子布局，擴張重點由珠三角轉向長三角。

2018年初，新力控股董事會主席張園林在公司年會上確定“保800億爭1000億元”目標，提出“4+X”戰略，著重“以南昌為中心的中部區域”、“以上海為中心的長三角區域”、“以深圳為中心的珠三角區域”、“以成都為中心的西部區域”，同時機會性進入其它片區，進一步擴展全國布局。

根據招股書，截至2019年3月31日，新力控股旗下有101個項目，總土地儲備約為1480萬平方米，其中有高達52.6%比例的土地儲備位于江西省，42.8%位于南昌。

2018年，新力控股在江西地區的銷售額達到了539億元，占總銷售額的59%，近六成銷售依賴于江西地區。

新力控股在招股書中援引戴德梁行報告，就2018年住宅物業的簽約銷售總額而言，公司位居江西省房地產開發商之首。不過由于項目布局過度集中，新力控股也表示，江西省經濟狀況的任何顯著下滑，均可能對公司經營業績、財務狀況及業務前景造成重大不利影響。

新力控股頻曝違規被處罰南昌武漢贛州遭監管通報

在新力控股急速擴張的背后，公司頻頻因違規而被各地監管部門處罰。

據《江西日報》2017年5月8日的報道，南昌市建委對外通報違規建設典型案例，其中位于南昌市麻丘鎮環湖路的新力·公園壹號項目，未按規定辦理施工許可及安全監督手續，現場三臺塔吊在未按規定辦理安裝告知的前提下安裝使用。此外，鋼結構縱向跨度超36米，屬超過一定規模的危大工程，未按規定履行程序的前提下已施工。南昌市建委下發《建設工程安全監督手續催辦通知單》及《限期整改通知書》，要求施工單位立即停止該項目的施工作業，完善相關建設手續，對現場存在的安全生產隱患采取有效措施予以消除。

據《中國經營報》2017年12月16日報道，新力控股在南昌九龍湖板塊的新力禧園項目，額外收取“居間服務費”被消費者舉報。據消費者介紹，新力禧園置業顧問告知若參加“11萬抵25萬”活動，房價即可優惠。但是在后續購房過程中，前期支付的11萬元卻沒有算入合同，只開具一張收據，導致支付總房價和單價均超過實際備案價格，違反“一房一價”規定。此外消費者投訴稱，該項目還存在虛假宣傳和欺詐消費者的行為。

收到舉報后，南昌市新建區房管局執法人員趕到新力禧園售樓處，進行調查取證，并約談了項目負責人。新建區房管、規劃、工商和物價部門已經對此聯合調查，暫時叫停了樓盤銷售活動，責令其出具整改方案。

另外經南昌市城鄉建設委員會調查發現，位于南昌市高新區的新力公園壹號的建設、施工或監理的五個工程項目未辦理質監、安監及施工許可證，被要求立即停工并限期整改。

2018年5月24日，《楚天都市報》報道，武漢市房管局通報房地產市場違法違規行為整治情況，由湖北華中盤龍收藏品交易市場開發有限公司開發建設的新力·帝泊灣項目存在標價和公示收費之外加價，另行收取未予標明的費用的問題。

據新力控股的官網查詢顯示，公司包括武漢在內的8個城市建有新力·帝泊灣項目。

2018年9月3日，贛州經濟技術開發區信息公開平臺顯示，贛州新力力合置業有限公司開發建設的新力·帝泊灣一期，和贛州新力未來置業有限公司開發建設的新力·帝泊灣二期工程，未辦理質量監督手續擅自開工，違反了《建筑工程質量管理條例》第十三條，即建設單位在開工前，應當按照國家有關規定辦理工程質量監督手續，工程質量監督手續可以與施工許可證或者開工報告合并辦理。

消費者在人民網投訴：新力龍灣開發商違規收取價外款

2018年11月21日，有消費者在人民網地方領導留言板頻道留言，投訴新力龍灣開發商違規收取價外款。該消費者稱自己于2017年10月份在(南昌)新力龍灣購買商品房一套，新力龍灣開發商除了收取合同房款外，還收取了9萬元的居間服務費，并且只開具收據。

消費者稱，新力龍灣開發商要求消費者與第三方(夢龍房地產開發有限公司)簽署一份虛假的借款合同，顯示該消費者簽借款9萬元，但并沒有實際的借款支付行為。該消費者稱由于不清楚相關事項，被開發商銷售人員哄騙簽了上述合同。

這名消費者質疑，新力龍灣的上述行為是違規銷售，開發商在合同價款之外收取居間服務費，存在逃避政府監管的限價政策、變相抬高房價進行市場銷售的意圖。

另外，新力龍灣開發商收取居間服務費只開具收據，是否涉及偷逃稅款，以及樓盤銷售人員哄騙消費者簽署借款合同，但并沒有實際支付的借款行為，該借款合同是否屬于合同欺詐?

對此投訴，南昌市房管局表示消費者可聯系該局開發管理處，并提供相關材料，以便解決所涉問題。(記者關婧)