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近期，中國經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期下調(diào)。有觀點(diǎn)認(rèn)為，為了穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長，中國政府可能會再度放松房地產(chǎn)調(diào)控，因此未來一段時間一二線房地產(chǎn)市場可能重新趨于火爆。

的確，從歷史上來看，每當(dāng)中國經(jīng)濟(jì)增長顯著放緩時，針對房地產(chǎn)市場的緊箍咒就會放松，由此帶來新的一輪房地產(chǎn)市場繁榮。中國房地產(chǎn)市場每三年一次的短周期，大致就是調(diào)控放松與收緊的輪回所致。

然而，時移世易。經(jīng)過長達(dá)15年的房地產(chǎn)繁榮，中國經(jīng)濟(jì)過度依賴房地產(chǎn)的問題已經(jīng)變得越來越明顯：

第一，中國經(jīng)濟(jì)增長高度依賴房地產(chǎn)行業(yè)與土地財政;

第二，中國商業(yè)銀行資產(chǎn)負(fù)債表與中國房地產(chǎn)行業(yè)緊密綁定到一起;

第三，房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，是加劇中國城市居民收入與財產(chǎn)差距的最重要因素。

因此，如果繼續(xù)回歸到依靠房地產(chǎn)發(fā)展來拉動經(jīng)濟(jì)增長的傳統(tǒng)模式，無異于飲鴆止渴。即使有助于穩(wěn)定短期增長，但中長期的成本與風(fēng)險是毋庸置疑的。

基于上述考量，筆者認(rèn)為，即使未來一段時間內(nèi)中國宏觀經(jīng)濟(jì)增速有所下行，中央政府依然會保持政策定力，一線城市房地產(chǎn)調(diào)控顯著放松的概率很低。

眾所周知，一線城市由于面臨大規(guī)模的勞動力凈流入，房地產(chǎn)的需求一直都很旺盛。而出于種種原因，一線城市地方政府加大土地供給的意愿始終不強(qiáng)，由此造成供給持續(xù)低于需求，這就使得一線城市房價處于易漲難跌的局面。從2016年“930調(diào)控”至今，中國政府主要是通過既限制需求(限購、限貸)又限制供給(壓縮開發(fā)商融資規(guī)模)、壓縮房地產(chǎn)市場交易的方式來抑制一線城市房價上漲。但這種調(diào)控模式實(shí)施的結(jié)果，可能會進(jìn)一步惡化供求失衡，從而導(dǎo)致一旦放松調(diào)控、房價就可能出現(xiàn)報復(fù)式反彈的局面。

不過，根據(jù)筆者的觀察，從2018年下半年起，中國政府針對一線城市房地產(chǎn)調(diào)控的思路，已經(jīng)發(fā)生了重大變化。這套新的調(diào)控思路可以用“三位一體”來形容。

調(diào)控思路之一，是要通過加大多種非商品房的住房供給，來分化掉原本打算購買商品房的潛在需求。

我們先以深圳市為例。深圳市在2018年8月出臺了《關(guān)于深化住房制度改革、加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見》。該文件提出，深圳市將在2035年之前新增150萬套住房。其中商品房僅占40%，而公租房、安居型商品房與人才房占到60%。在2019年4月，深圳市針對公租房、安居型商品房與人才房均出臺了管理辦法的征求意見稿。其中，公租房與安居型商品房主要針對具有深圳戶籍的中低收入家庭，而人才房主要針對深圳市政府認(rèn)定的各類人才，且人才房可租可購。試想，一旦上述管理辦法真正落地，那么未來在深圳，決定繼續(xù)購買商品房的人群，與之前相比可能出現(xiàn)明顯縮水。

我們再以北京市為例。在2018年，有好幾家很多年沒有集中分房的部委，開始較大規(guī)模地提供集資建房了。也有更多的高校獲得住建部的批準(zhǔn)，可以集資建房了。此外，目前北京市似乎也在明顯加大對公租房與安居型商品房的供給。

調(diào)控思路之二，是要通過以房地產(chǎn)稅為代表的政策組合，來將閑置的二手房逐漸逼入市場。

一線城市的房地產(chǎn)新增供給雖然一直很少，但各城市的閑置住房其實(shí)規(guī)模很大。從這一角度來講，雖然中美貿(mào)易摩擦加劇可能推遲房地產(chǎn)稅的出臺，房地產(chǎn)稅是一定會來的。房地產(chǎn)稅及其他政策(例如未來可能出臺限制一個家庭能夠享受到政策性優(yōu)惠住房的套數(shù)的政策)出臺的目的，是增加持有多套住房的家庭的持有成本，從而最終使得這些家庭出售部分手頭囤積的住房，從而增加市場上的二手房供給。根據(jù)目前市場上傳聞的一些房地產(chǎn)稅版本，針對多套住房的房地產(chǎn)稅稅率是累進(jìn)的，因此房地產(chǎn)持有數(shù)量越多，房地產(chǎn)導(dǎo)致的持有成本將會顯著上升。

調(diào)控思路之三，是無論分化需求還是逼出供給都需要時間，因此在前兩項(xiàng)措施生效之前，核心的限購限貸指標(biāo)不會出現(xiàn)根本性的松動。

在新的舉措產(chǎn)生效果之前，如果貿(mào)然放松限購限貸措施，在市場上供求失衡的背景下，房價很可能出現(xiàn)報復(fù)式上漲，這不僅會讓過去的調(diào)控努力功虧一簣，而且可能讓新的調(diào)控措施在出臺之初就面臨非常被動的局面。因此，政府不會輕易放松現(xiàn)有的限購限貸政策，尤其是核心指標(biāo)。

房地產(chǎn)限購的核心指標(biāo)，就是非特定城市戶口不能買房，以及本地戶口家庭只能買兩套房。房地產(chǎn)限貸的核心指標(biāo)，是對購買多套房的首付限制。例如，目前在北京要購買二套房，首付比例高達(dá)60%~70%，正是這個措施才真正鎖死了二手市場交易的流動性。筆者認(rèn)為，短期內(nèi)一線城市房地產(chǎn)交易可能會適當(dāng)放松首套房首付比例以及首套房貸款利率上浮幅度，但上述核心限購限貸指標(biāo)，短期內(nèi)顯著放松的概率依然很低。

上述新“三位一體”舉措，具有較強(qiáng)的互補(bǔ)性。增加新增非商品房供給是為了降低購買商品房的潛在需求，通過稅收或其他政策來逼出二手房供給是增加商品房潛在供給，這兩個政策合起來就是為了緩解目前一線城市商品房市場上的供不應(yīng)求現(xiàn)象。而在這兩個政策生效之前，政府仍要通過限購限貸政策來壓縮交易、抑制房價上升。

隨著上述“三位一體”調(diào)控策略的逐漸實(shí)施，一線城市的房地產(chǎn)市場，將逐漸由“香港模式”轉(zhuǎn)換至“新加坡模式”。一方面，這意味著一線城市房價重現(xiàn)過去15年內(nèi)持續(xù)大幅上升現(xiàn)象的概率顯著下降;另一方面，即使一線城市房價未來不會出現(xiàn)明顯下跌，但房地產(chǎn)市場的流動性可能顯著下降。換言之，房產(chǎn)的名義價值可能依然穩(wěn)定，但如果投資者想在短期內(nèi)把房產(chǎn)變現(xiàn)，那么可能不得不給出一定的折扣。

一旦這一情景成為現(xiàn)實(shí)，那么，我們大致可以做出以下判斷，即房地產(chǎn)在過去15年作為最重要造富手段的角色，可能已經(jīng)一去不復(fù)返了。對此，投資者應(yīng)該提前做好準(zhǔn)備。尤其是以高杠桿購房的剛需家庭，應(yīng)該做好一定的風(fēng)險防范。

(作者系中國社科院世經(jīng)政所研究員、平安證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家)