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自上市企業發布年報以來，已有新城控股、泰禾集團、金科股份、云南城投等多家房企收到上交所或者深交所的問詢函，涉及公司負債、盈利能力的可持續性、資金往來等問題。由此可見，隨著房地產調控的持續，正在繃緊的房企資金鏈已引起監管部門的重視。

泰禾

“無集中兌付風險”

在經過20天的精心準備后，5月29日晚，泰禾集團股份有限公司(簡稱“泰禾”)回復深交所關于其2018年年報的問詢函，回復內容長達44頁，超過萬字。泰禾5月15日曾公告稱，由于此次年報回復涉及內容較多，將延期回復問詢函。

5月8日晚，深交所發布關于對泰禾的年報問詢函(簡稱《問詢函》)，該問詢函長達7頁超過3000字，包括19個問題，涉及銷售金額、短期償債能力、關聯交易、投資性房地產等多個敏感問題。

一季度已償還103億有息負債

去年底以來，泰禾資金鏈緊張傳聞甚囂塵上，隨著裁員風波、高管頻繁出走以及出售資產等一系列事情的發生，泰禾債務風險隱現。

泰禾2018年年報顯示，經營活動產生的現金流量凈額139.31億元，期末現金及現金等價物余額為115.58億元，短期借款及一年內到期的非流動負債合計金額達574.28億元，貨幣資金對此的覆蓋比例僅為0.26，2017年這一數據為0.31。值得關注的是，泰禾一年內到期的非流動負債從2018年初的212.59億元增至年末的413.9億元，增長了94.7%，短期償債壓力急劇上升。

《問詢函》稱，“請你公司結合開發項目回款情況、融資能力等，說明你公司相關資金安排，分析說明你公司即期負債的償債來源以及是否存在短期償債風險。”

泰禾回應稱，574.28億元短期債務在2019年各月分布較為均勻，無集中兌付的風險。據公告披露，2019年一季度泰禾凈償還了103億元到期有息負債。

泰禾表示，通過各種措施加快高周轉、提高回款，2019年一季度“銷售商品、提供勞務收到的現金”實現170億元，同比增長86%;“經營活動產生的現金流量凈額”單季度實現119億元，同比提高165億元。今年一季度末現金及現金等價物余額仍較上年末凈增加57.5億元至173億元，未來持續增加的銷售回款將是到期債務的重要還款保障。

對于574.28億元的短期債務，泰禾稱，目前公司已經與多家金融機構達成了新的長期合作意向，本年到期的大部分債務將得到這些金融機構的貸款置換或是續貸，還款期限將會拉長。因此本年實際需要凈償還的貸款量將遠低于574.28億元。

泰禾還表示，公司在不進行大規模購地擴張、銷售回款持續改善、融資能力逐步提升及債務規模合理有序降低的情況下，營運現金流與到期債務相匹配，不存在短期償債風險。

將適時披露2018年銷售額

第二個備受市場關注的是泰禾2000億元銷售目標的完成情況。2017年12月，泰禾集團董事長及實際控制人黃其森曾對外宣稱2018年銷售目標是再翻一番至2000億元，同時大幅降低資產負債率。

《問詢函》稱，“請你公司說明2018年度實際銷售額及降低負債率的實際進展情況，是否達到銷售額目標以及對差異原因進行分析。”

泰禾回復稱，公司董事長黃其森關于2018年銷售目標2000億元，以及2018年降低負債率的說法，系其基于當時公司的土地儲備情況、項目儲備情況、項目拓展能力、投資進展、管理能力、銷售能力、回款進度等做出的判斷，屬于董事長黃其森對公司發展的目標和愿景，不構成本公司的預測和承諾。

對于2000億元銷售目標的完成情況，泰禾表示，2018年銷售金額未達到目標。公司將根據企業發展情況及管理體系和數據體系建設情況，適時就相關數據進行自愿性信息披露。

雖然年報披露銷售額已成為房企的常規動作，但不是必選項，因此，泰禾一直未在年報中披露銷售情況，僅能從各大機構的統計中窺探一二。

根據克而瑞研究中心發布的《2018年中國房地產企業銷售TOP200排行榜》，泰禾集團排名20位，流量金額為1303.4億元，距離2000億元的銷售目標有很大缺口。新京報記者段文平

金科

今年銷售回款覆蓋一年期債務

在收到深交所年報問詢函后的第9天，5月29日，金科股份做出回復，比深交所要求回復的時間晚了兩天。

針對深交所提出的凈利潤增幅原因、財務費用合理性、短期償債風險等11個連環問題，新晉千億房企金科股份的解釋能否過關?

上年結轉導致毛利率同比提高8.05%

金科股份2018年年報顯示，實現營業收入412.33億元，同比增加18.63%，實現歸屬于母公司凈利潤38.85億元，同比增加93.85%。從數據來看，凈利潤的增幅遠超營業收入增幅。

在主營業務范圍沒有發生變化的情況下，為何凈利潤出現大幅增長?金科股份的解釋是，因公司2018年結轉收入對應的毛利率提高所致。

一個問題引出另一個問題，在房地產行業整體承壓的大環境下，毛利率又為何增幅較大?據悉，金科股份2018年房地產業務毛利率較上期增長8.05%。

早在2018年年報中，金科股份將毛利率增幅較大的原因歸結為盈利能力進一步提升。

而此次金科股份的回復是：2018年公司營業收入對應的房地產項目主要系2016年至2017年實現預售的房地產項目，2016年至2017年度主要受重慶、成都、無錫、蘇州、合肥、長沙區域整體市場上揚影響，公司實現的預售收入較以前年度量價齊升，同時對應的土地成本相對較低以及公司成本管控水平的提升，導致公司房地產業務毛利率上漲。

貨幣資金余額覆蓋短期有息負債

短期償債能力成為深交所問詢金科股份的關鍵點。據金科股份年報披露，截至2018年末，其資產負債率為83.63%，較上年降低2.16%，仍處于同行業較高水平。

雖然金科股份在年報中表示，貨幣資金期末余額為298.52億元，能有效覆蓋短期有息負債余額275.23億元，但深交所仍質疑其存在短期償債風險。

根據深交所披露，金科股份一年內到期的有息負債為600.90億元，同比增長54.46%，而貨幣資金期末余額為298.52億元。這意味著按照現有的貨幣資金，金科股份償還短期負債有一定的壓力。

對此，金科股份在表示貨幣資金期末余額完全覆蓋公司短期有息負債的同時解釋稱，2018年年末公司流動資產余額為2133.41億元。按照公司預計的開發節奏以及去化速度，2019年沖擊銷售規模1500億元，參照2018年度88%的銷售回款率，預計2019年度銷售回款1320億元，完全能覆蓋一年內到期的金融負債。

金科股份進一步強調現金狀況良好，無短期償債壓力。其表示，2018年年末剩余授信額度為991億元，尚可使用的授信額度敞口充裕。2019年一季度月均銷售回款86億元，現金流動充裕;截至2019年3月31日，貨幣資金余額303億元。

存貨及預收賬款增加導致速動比率下降

傳統經驗認為，速動比率是反映企業短期償債能力的重要指標之一。一般來講，速動比率維持在1:1較為正常。

新京報房產新聞、新京報傳媒智庫聯合出品的2018年《50家上市房企ROE排行榜》顯示，金科股份速動比率僅為0.38。

金科股份2018年的速動比率、流動比率、存貨周轉率下降已引發了深交所的問詢。

對此，金科股份解釋稱，為了確保土地儲備充足，2018年新增土地投資700億元，使得公司2018年存貨期末余額增至1608.35億元，增幅為50%;隨著公司銷售規模及回款金額的增加，致使預收賬款增加334.23億元，增幅為78%;存貨及預收賬款的增加，使得公司存貨周轉率、速動比率、流動比率有所下降。

為了改善上述指標，金科股份表示將以收定支，以收定投，同時提高有質量的銷售力度。新京報記者袁秀麗