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“銷售要到500億元，增長22%。”2018年，寶龍地產總裁許華芳定下2019年的銷售目標。

近日，寶龍地產(01238.HK)發布2018年度報告，全年實現合約銷售金額410.4億元，創下歷史記錄，同比增長高達96.5%。銷售面積為282.16萬平方米，較2017年增長80.6%。

長江商報記者注意到，其合約銷售金額在創下歷史紀錄的同時，490億元負債總額超過410億元銷售總額，凈負債率上升以及凈利潤有所下滑。

根據年報公布數據來看，2018年上半年寶龍地產的凈利率出現小幅下降至19.2%，相較于2017年底下降了5.6個百分點。負債方面，2018年債務總額491億元，總資產負債上升6.1個百分點到75.2%;凈負債率則由2017年的86.8%增長14.8個百分點，達到了101.6%的歷史新高。

對此，財經評論員肖磊對長江商報記者表示，以債務驅動的發展模式，在整體行業增長放緩的時候，很容易出現負債率上升和凈利潤下降的情況，合約銷售金額本身也是需要用更大的擴張成本來支撐的，并且寶龍地產目前商業項目占比較大，相比住宅來說資金的周轉率偏低，這也會導致負債率上升。

銷售業績增長超90%

自2014年跨越百億門檻后，2018年是寶龍地產業績增速最快的一年。

近日，寶龍地產發布2018年財報顯示，寶龍去年合約銷售410.36億元，同比上升約96.5%，完成年度350億元業績目標，創歷史新高。收入為人民幣195.94億元，較2017年上升26%。

從盈利能力來看，公司于2018年實現毛利75.53億元，同比增長44.5%;毛利率38.5%，較2017年同期上升約5個百分點。年內核心盈利約25.79億元，較2017年同期上升約35.2%。

不過，在純利上還是有所下滑。2018年其年度利潤為36.48億元，同比下降5.69%。公司擁有人應占利潤錄得為28.37億元，同比下降14.98%。

對此，寶龍地產方面稱，銷售業績的大幅增長主要得益于，公司根據不同地區的市場開發特定產品、靈活調整各項目的銷售策略，加速去化，使得7個項目單盤銷售額超過20億元。尤其是住宅項目，采取“369”開發模式(即“3個月內動工、6個月內開盤、9個月內現金回籠”)加速周轉及去化，并取得良好效果。

銷售規模創新高，許華芳對寶龍未來的發展更是信心滿滿。他稱，2019年寶龍地產的各種指標將穩步提升，銷售增長22%達500億。目標增長率為42.86%，2019年推出可售貨量為902億。

商業地產銷售額僅貢獻2成

2018年，寶龍地產通過招拍掛、合作等方式，以低溢價率在浙江、江蘇、福建等地新增29幅土地。截止2018年，公司新增土地儲備建筑面積為573.67萬平方米，同比增長48.54%。總土地儲備建筑面積為2120萬平方米，七成位于長三角區域。其中，在開發建設中的物業為1280萬平方米，持作未來發展物業約為840萬平方米。

隨著公司規模不斷擴大，投資力度不斷增強，負債也不斷攀升。長江商報記者注意到，2018年其債務總額490億元，接近410億元銷售額。

目前，寶龍一年內到期的借款約為147.22億元，一年后到期的借款約為343.8億元。截至2018年末，其所持現金及現金等價物為148.4億元，剛好覆蓋一年內到期借款。

銷售與債務相當，是否會出現資不抵債的情況?肖磊認為，資不抵債需要動態的來看，如果能夠達到自己預定的業績，比如去年寶龍地產相關負責人就曾提出到2020年要實現千億銷售目標，那么當前的500億靜態負債是可以扛得住的，但從去年下半年的情況看，中國房地產市場已經進入了調整周期，諸多大型房地產商都未能完成目標，所以這個負債率和負債規模，當前看是非常危險的，很有可能會出現資不抵債的情況。

在房企多元化轉型的當下，一直專注于商業地產開發運營的寶龍地產，近幾年致力于開拓商業地產領域，目標保持商業地產排名前五強。

截止至2018年，集團運營的一共有39家商場，在營商場也不斷增加。根據集團預期，未來還會新增商場22家以上;其租費回報率達到12.2%。平均租費為68元/月/平米，同比上升12%。近三年租費收入穩定，2016年至2018年分別為：13.91億、18.04億、22.49億人民幣，復合增長率達到25%。

未來三年，寶龍管理層表示2019年計劃新開業7座購物中心、2020年計劃新開業8座、2021年計劃新開業7座。其表示，隨著商業板塊穩定增長，預期五年租費收入復合增長率穩定保持在25%。

不過，從合約銷售占比看，2018年其約銷售額約為410.36億元，住宅銷售金額328.86億元，占比達80.14%;商業銷售金額為81.50億元，占比19.86%。其中，租金及物業管理服務收入約22.49億元，在總銷售額中占比僅5.48%。

寶龍地產開拓商業地產新模式能否為營收帶來質的變化?肖磊認為，新模式可運作的空間比較大，但也增加了持續性的成本投入，依然離不開整個大環境的影響，營收方面可能比之前會更有持續性，從各類渠道融資的成本和難度會稍微降低一些，可操作的空間也將更大一些，但整體來說商業地產層面的競爭和經驗都是未來的挑戰，營收方面依然是個未知數。