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執行“369”高周轉模式一年后，寶龍地產(01238.HK)交出2018年度成績單。財報顯示，寶龍去年合約銷售410.36億元，同比上升約96.5%，達成年度350億元業績目標。自2014年跨越百億門檻后，這是其增速最快的一年。

但規模擴大背后，債務攀升的隱憂如影隨形。數據顯示，寶龍地產截至2018年底之債務總額491億，離500億僅一步之遙;但對應公司在去年合計只錄得合同銷售額為410.36億。而2019年之合同銷售目標為500億。

這意味著，寶龍地產在今年沒有任何其他開支，賣整年的房子剛夠償付債務。而其他財務相對穩健的房企，債務銷售比往往在0.5左右。

對此，寶龍管理層主動求穩，將“控債務、優化結構、降低成本”作為今年的主戰略。

盈利與債務之憂

過去一年，寶龍通過招拍掛、合作等方式，以低溢價率在浙江、江蘇、福建等地新增29幅土地，總建筑面積約574萬平方米。從其拿地模式看，新一線和二三線城市占較大比例，土地平均溢價率10%左右。

規模的擴大已反映在營收上。2018年，寶龍總收入195.94億元，包括物業銷售166.67億元、投資物業租金收入11.24億元、物業管理服務收入11.25億元及其他物業開發相關服務收入6.78億元。

財報顯示，公司于2018年實現毛利75.53億元，同比增長44.5%;毛利率38.5%，較2017年同期上升約5個百分點。年內核心盈利約25.79億元，較2017年同期上升約35.2%。

但如果對比往年數據，寶龍在純利上還是有所下滑。2018年其年度利潤為36.48億元，同比下降5.69%。公司擁有人應占利潤錄得為28.37億元，同比下降14.98%。

對此，在3月22日的業績發布會上，寶龍地產總裁許華芳稱：“去年的銷售增長了1倍，會計準則方面，我們的行政費用和營銷費用都是前置的，翻了1倍，所有的成本都翻了，但是利潤是后置的。”

從財報數據看確實如此，報告期內，公司行政開支由2017年的8.95億元上升至14.81億元，同比增幅65.4%。同時，融資成本凈額由2017年的5.73億元大幅上升至13.77億元，增幅140.3% 。

與盈利能力相比，寶龍管理層顯然對負債情況更為擔憂。寶龍副總裁兼首席財務官廖明舜稱，2018年底的總債務規模是491億，按照董事會和管理層的要求，年底在490億的總額之內，不能再突破這個數字。

管理層堅決把控債務背后，是寶龍逐年攀升的負債率。2018年，其總資產負債上升6.1個百分點到75.2%;凈負債率則由2017年的86.8%增長14.8個百分點，達到了101.6%的歷史新高。

目前，寶龍一年內到期的借款約為147.22億元，一年后到期的借款約為343.8億元。截至2018年末，其所持現金及現金等價物為148.4億元，剛好覆蓋一年內到期借款。

此外，在行業整體融資難背景下，寶龍去年的融資成本亦略有上升。據悉，寶龍地產2014-2018年加權平均融資成本分別為8.05%、7.55%、6.18%、6.29%及6.48%。債務隱憂下，許華芳表示，會把控債務、優化結構、降低成本作為今年的主戰略。

商業地產難挑大梁

寶龍對自身的定位是，作為商業地產公司，專注于開發及經營高質量、大規模、多業態的綜合性商業地產項目。然而從財報看，作為寶龍品牌打造與發展的重點，商業地產卻難以在營收上挑起大梁。

從合約銷售占比看，2018年其約銷售額約為410.36億元，住宅銷售金額328.86億元，占比達80.14%;商業銷售金額為81.50億元，占比19.86%。其中，租金及物業管理服務收入約22.49億元，在總銷售額中占比僅5.48%。

實際上，在商業地產整體運營環境艱難的情況下，寶龍近兩年開始以住養商，發力住宅以尋求商業運營資金。過去三年，其租金及物業管理服務收入分別取得26%、30%、25%的增長。截至2018年末，寶龍經營及管理的商業廣場有36家，另管理三個輕資產項目，按平均成本回報率為12.2%。

而未來三年，寶龍管理層表示2019年計劃新開業7座購物中心、2020年計劃新開業8座、2021年計劃新開業7座。其表示，隨著商業板塊穩定增長，預期五年租費收入復合增長率穩定保持在25%。

值得注意的是，相較于傳統商業，寶龍正試圖擁抱新商業模式。

2018年底，寶龍與騰訊達成戰略協議，雙方宣布在資源技術、商業經營、人工智能和大數據等領域達成深度合作。具體模式是，將商業運營從消費者、商家和業主三個層面進行全方位數字化升級改造，打造智慧商業。

對此，許華芳曾表示，商業將走向技術驅動、業態革新，不再有線上線下之分，傳統企業和互聯網公司的連接與融合是大勢所趨，這是一個更加豐富多元的未來。

新模式能否為營收帶來質的變化還是未知，而寶龍方面已主動求穩降速。2019年，寶龍管理層提出的銷售目標是保底500億元，增長22%;商場增長25%到28.1億元;酒店增長15%，到7.8億元。

“今年整個同行增長的幅度都比去年會稍微穩健一點，從企業角度來講，做保守的策略是好事情。” 許華芳稱。