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又一家區(qū)域性物業(yè)公司即將上市。

2月28日，重慶新大正物業(yè)股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱“新大正物業(yè)”)更新了在證監(jiān)會(huì)網(wǎng)站的招股說(shuō)明書，這意味著新大正物業(yè)將先于開元物業(yè)上會(huì)審核。

招股書顯示，新大正物業(yè)創(chuàng)立于1988年，是重慶市最早成立的物業(yè)管理公司之一。截至2018年末，公司超過(guò)80%的營(yíng)收來(lái)自重慶地區(qū)。與大部分區(qū)域物業(yè)品牌一樣，對(duì)外擴(kuò)張乏力、不重視增值業(yè)務(wù)、毛利率下降、物業(yè)費(fèi)偏低等一系列問(wèn)題同樣困擾著新大正物業(yè)。

業(yè)務(wù)模式單一毛利趨勢(shì)下降

目前，物業(yè)行業(yè)集中度較低。在“房住不炒”的背景下，物業(yè)價(jià)值被發(fā)現(xiàn)，近幾年越來(lái)越多的物業(yè)公司希望借助資本的力量迅速“跑馬圈地”。區(qū)域性物業(yè)公司成為其中的一只標(biāo)簽隊(duì)伍。

據(jù)新浪財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，已上市或擬上市的物業(yè)公司中，南都物業(yè)(27.160,-0.61,-2.20%)、濱江服務(wù)、開元物業(yè)三家均是以浙江地區(qū)為主的區(qū)域性品牌。由于物業(yè)行業(yè)的營(yíng)收規(guī)模與管理面積息息相關(guān)，這類區(qū)域性物業(yè)公司營(yíng)收規(guī)模通常在10億元以下，凈利潤(rùn)規(guī)模在1億元以下，且在發(fā)展過(guò)程中還伴隨著一系列的“通病”。

招股書顯示，新大正物業(yè)目前是一家以重慶地區(qū)為主的物業(yè)品牌。2016-2018年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入分別為6.2億元、7.7億元、8.9億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)分別為0.57億元、0.71億元、0.88億元。其中，重慶地區(qū)收入占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的比例達(dá)到87.8%、85.1%、82.5%。

在其他地區(qū)，新大正物業(yè)的發(fā)展較為緩慢。從營(yíng)業(yè)收入來(lái)看，除去重慶地區(qū)，只有貴州地區(qū)的營(yíng)收超過(guò)了2000萬(wàn)元。從業(yè)務(wù)范圍來(lái)看，近兩年公司才開始積極擴(kuò)張。陜西、河南、江蘇三個(gè)地區(qū)是公司在2017年開拓，福建、浙江、江西、北京四個(gè)地區(qū)是公司在2018年開拓。從盈利來(lái)看，截至2018年末，北京、江西、湖南、湖北四地還是虧損狀態(tài)。

這種保守還體現(xiàn)在公司對(duì)增值服務(wù)的重視程度上。當(dāng)大部分龍頭物業(yè)把目光轉(zhuǎn)向利潤(rùn)空間更大的增值服務(wù)之時(shí)，區(qū)域性品牌物業(yè)公司還依賴于單一的物業(yè)費(fèi)模式驅(qū)動(dòng)。

增值服務(wù)是指，物業(yè)公司為管理項(xiàng)目在內(nèi)的住戶提供個(gè)性化服務(wù)(家政、私人綠化、室內(nèi)維修)。借助物業(yè)的場(chǎng)景，增值服務(wù)成本低、利潤(rùn)高，成為近幾年各龍頭物業(yè)發(fā)力的重點(diǎn)。但南都物業(yè)、新大正物業(yè)，兩家公司的增值服務(wù)收入占營(yíng)業(yè)收入的比例均低于10%。開元物業(yè)則表示沒(méi)有增值服務(wù)這一項(xiàng)。

缺少增值服務(wù)這一高毛利的業(yè)務(wù)，再加上人工成本逐年上漲，毛利率的下降就成為必然。物業(yè)行業(yè)最大的特點(diǎn)是勞動(dòng)密集型，當(dāng)人工成本不斷上升而定價(jià)權(quán)又受到約束時(shí)，成本轉(zhuǎn)移的能力就會(huì)偏弱。

根據(jù)新大正物業(yè)披露的數(shù)據(jù)，2016-2018年公司平均物業(yè)費(fèi)保持穩(wěn)定，分別為1.22元/㎡/月、1.29元/㎡/月、1.44元/㎡/月。同期，人工成本占營(yíng)業(yè)收入的比例在不斷上漲，分別為86%、87%、88%。

隨著人工成本的逐年上漲，公司物業(yè)管理服務(wù)的毛利率由2016年的21%下降到2018年的19%，這導(dǎo)致主營(yíng)業(yè)務(wù)毛利率也由2016年23.4%下降到2018年21.3%。

為了保持凈利潤(rùn)的穩(wěn)定增長(zhǎng)，壓縮成本成為新大正物業(yè)的唯一選擇。與開元物業(yè)一樣，新大正物業(yè)的社保繳納率不高，返聘退休員工的比例在增大、員工平均工資低于當(dāng)?shù)厮健?/p>

2016年新大正物業(yè)未繳納社保人數(shù)占比為35%，到2018年下降為15%。同期退休返聘人員占比在不斷加大，由24%上升到36%。而員工月平均工資近三年均低于2900元，約為重慶市在崗職工工資的三分之一。

續(xù)簽下降管理層大齡化

選擇在A股上市，新大正物業(yè)與南都物業(yè)一樣，都是以第三方業(yè)務(wù)為主，關(guān)聯(lián)交易不多。但重慶大正似乎沒(méi)有南都物業(yè)的好運(yùn)氣，持續(xù)盈利能力、內(nèi)控制度、股東背景等方面均面臨上會(huì)挑戰(zhàn)。

根據(jù)2018年中國(guó)指數(shù)研究院公布的物業(yè)百?gòu)?qiáng)榜，重慶新大正物業(yè)位于21位，南都物業(yè)位于19位。截至2018年末，二者營(yíng)收規(guī)模差別并不大。但與南都物業(yè)主攻住宅物業(yè)不同，新大正物業(yè)公共、學(xué)校物業(yè)的占比較大。

這主要是由股東背景造成。南都物業(yè)早期與南都房產(chǎn)一起成長(zhǎng)，后來(lái)南都房產(chǎn)被萬(wàn)科收購(gòu)，南都物業(yè)逐漸發(fā)展第三方業(yè)務(wù)。但與眾多房地產(chǎn)商的緊密聯(lián)系，成為南都物業(yè)的發(fā)展優(yōu)勢(shì)之一。

而新大正物業(yè)的歷史背景則復(fù)雜的多。公開信息顯示，新大正物業(yè)創(chuàng)始人馬當(dāng)曾是重慶“最富黑老大”，擁有大正商場(chǎng)、大正房地產(chǎn)，甚至一度打造大正集團(tuán)。但后來(lái)因刑事犯罪在重慶“打黑行動(dòng)”中被判處無(wú)期徒刑，馬當(dāng)所持新大正物業(yè)股權(quán)被國(guó)家沒(méi)收。新大正物業(yè)現(xiàn)任公司董事長(zhǎng)王宣通過(guò)公開拍賣將上述股權(quán)買回。

這段涉黑歷史引發(fā)了兩個(gè)方面的問(wèn)題。一是規(guī)范性。新大正物業(yè)掛牌新三板時(shí)，審核部門對(duì)公司股權(quán)是否明晰，是否存在潛在的股權(quán)糾紛發(fā)問(wèn)。此次反饋意見(jiàn)中，也提到是否存在代持情形或其他利益安排;發(fā)行人設(shè)立時(shí)的合法合規(guī)性。

二是，新大正物業(yè)失去了與房地產(chǎn)方面的倚靠。招股書顯示，目前新大正物業(yè)主要通過(guò)招標(biāo)方式獲取客戶。重慶江北機(jī)場(chǎng)、重慶郵電大學(xué)、重慶大學(xué)均為新大正物業(yè)2018年的前五大客戶。

而公司的物業(yè)合同一般是1-3年，到期之后續(xù)簽或者撤場(chǎng)。2016-2018年，新大正物業(yè)的新簽率從27%下降到21%，撤場(chǎng)率則由4.7%上升到14%，這給公司盈利帶來(lái)較大的不確定性。新大正物業(yè)能否保持持續(xù)增長(zhǎng)，有待考證。

除此之外，新大正物業(yè)的內(nèi)控制度也引起發(fā)審委注意。反饋意見(jiàn)中提到，發(fā)行人在報(bào)告期內(nèi)有較大比例的現(xiàn)金收款情況。2016年現(xiàn)金收款占營(yíng)業(yè)收入的比重達(dá)到13.8%，此后逐年降低，到2018年為6.9%。

值得注意的是，與南都物業(yè)48歲的美女總裁不同，新大正物業(yè)的董事長(zhǎng)王宣1948年出生，現(xiàn)年71歲。公司董事及管理層的年齡偏大，總經(jīng)理李茂順、副總經(jīng)理廖勇才、王萍分別為53歲、54歲、50歲。不出幾年，新大正物業(yè)或?qū)⒚媾R管理層的新老交替，這將給公司穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)帶來(lái)不確定因素。