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日前，重慶市市場(chǎng)監(jiān)督管理局公布了關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)合同補(bǔ)充協(xié)議格式條款監(jiān)督管理情況的通報(bào)，并梳理出13類典型不公平不合理格式條款。

據(jù)介紹，自2018年5月開始，重慶市場(chǎng)監(jiān)管部門組織開展了房地產(chǎn)行業(yè)合同補(bǔ)充協(xié)議格式條款專項(xiàng)整治規(guī)范。各區(qū)縣工商局共檢查房地產(chǎn)企業(yè)505戶次，收集商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議369份，著重對(duì)其中的31家大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用的合同補(bǔ)充協(xié)議格式條款進(jìn)行剖析并形成初審意見。重慶市市場(chǎng)監(jiān)督管理局在初審意見的基礎(chǔ)上，組織召開合同格式條款專家評(píng)審會(huì)，邀請(qǐng)高校、人民法院、律師事務(wù)所等法律理論和實(shí)務(wù)界的專家，對(duì)收集的格式條款逐一研究，梳理出13類典型不公平不合理格式條款，共涉及61家房地產(chǎn)企業(yè)的201個(gè)條款。

降低法定賠償標(biāo)準(zhǔn)

合同條款：乙方有權(quán)退房，乙方同意將有權(quán)要求甲方支付不超過已付房?jī)r(jià)款一倍的賠償金部分，變更為已付房?jī)r(jià)款1%。

點(diǎn)評(píng)意見：出賣人以格式條款方式預(yù)先將法定賠償標(biāo)準(zhǔn)降低為已付房款的1%，明顯減輕了出賣人自身的責(zé)任，也限制了買受人請(qǐng)求賠償?shù)臋?quán)利。

通知日即交付日

合同條款：乙方未在上述期限內(nèi)前往現(xiàn)場(chǎng)辦理完畢交付驗(yàn)收手續(xù)的，甲乙雙方同意以交付通知書上的交房日為房屋交付之日。該商品房的毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自交付通知書上的交付之日起轉(zhuǎn)移給乙方，房屋保修期從該日起算。

點(diǎn)評(píng)意見：出賣人不區(qū)分買受人是否未收到通知或者是否有其他正當(dāng)理由未到現(xiàn)場(chǎng)辦理房屋交驗(yàn)手續(xù)，以格式條款預(yù)先一律直接設(shè)定以交付通知書上的交房日為房屋交付之日，并以此確定該商品房毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移日期和房屋保修期起算日期，缺乏法律依據(jù)，涉嫌轉(zhuǎn)嫁商品房毀損、滅失風(fēng)險(xiǎn)和縮短房屋保修期，加重買受人的責(zé)任。

違約責(zé)任不同時(shí)適用

合同條款：甲方及乙方雙方同意，對(duì)于房屋延遲交付、房屋合同登記延遲、房屋產(chǎn)權(quán)登記延遲，預(yù)告登記延遲的違約責(zé)任在任何情況下均不同時(shí)適用，乙方只能選擇其中一項(xiàng)適用。

點(diǎn)評(píng)意見：法律對(duì)出賣人在商品房交付、房屋產(chǎn)權(quán)登記等不同環(huán)節(jié)，均規(guī)定了相應(yīng)的義務(wù)和責(zé)任。若出賣人未按約定履行相應(yīng)環(huán)節(jié)的義務(wù)，就應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

廣告不作合同內(nèi)容

合同條款：本合同簽訂前甲方發(fā)布的乙方在簽訂本合同前已明確知道所有廣告及宣傳資料、銷售手冊(cè)、樓盤模型等僅作參考，不作為本合同內(nèi)容。

點(diǎn)評(píng)意見：出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施，通過廣告、宣傳資料所作的說明和允諾，若明確具體且對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約，作為合同內(nèi)容。

通知日起算保修期

合同條款：本合同正文第十八條所指“保修期”自甲方向乙方發(fā)出書面交房通知所確定的房屋交付之首日計(jì)算，乙方逾期接收房屋的或甲方根據(jù)本合同有權(quán)拒絕或順延交付的，保修期仍以該日為起算日期。

點(diǎn)評(píng)意見：該條款一律以交房通知確定的房屋交付之首日為接房日，且以此作為保修期的起算日，與法律規(guī)定不符也不合理，實(shí)質(zhì)上縮短了商品房的保修期限，有減輕出賣人自身責(zé)任之嫌。

承擔(dān)解除稅費(fèi)

合同條款：乙方未經(jīng)甲方同意擅自解除合同的，甲方有權(quán)不予同意。但甲方選擇同意的，乙方應(yīng)向甲方承擔(dān)總房款10%的違約金，并承擔(dān)稅、費(fèi)方面的損失。

點(diǎn)評(píng)意見：當(dāng)合同約定的解除條件成就或合同出現(xiàn)法定解除情形時(shí)，一方可直接通知對(duì)方解除合同，合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除，無(wú)需對(duì)方同意。該條款涉嫌擴(kuò)大出賣人的權(quán)利，也排除了買受人的主要權(quán)利。

賠償解除費(fèi)用

合同條款：如買賣合同的解除非因甲方原因或不可抗力因素導(dǎo)致，則乙方除按買賣合同和本協(xié)議約定承擔(dān)違約責(zé)任外，還應(yīng)賠償甲方為解除買賣合同所發(fā)生的費(fèi)用。

點(diǎn)評(píng)意見：該條款設(shè)定合同的解除只要“非因甲方原因或不可抗力因素導(dǎo)致”，乙方就要承擔(dān)違約責(zé)任和賠償責(zé)任。這就意味著對(duì)于非買受人原因?qū)е碌暮贤獬杂锌赡茏屍涑袚?dān)違約責(zé)任和賠償責(zé)任的情形，雙方權(quán)利義務(wù)的設(shè)定有違公平原則。

同意變更規(guī)劃

合同條款：乙方同意甲方在不突破項(xiàng)目規(guī)劃容積率、綠化率等規(guī)劃指標(biāo)條件下進(jìn)行建設(shè)方案調(diào)整，乙方不解除商品房買賣合同，甲方不承擔(dān)違約責(zé)任。

點(diǎn)評(píng)意見：出賣人銷售商品房后，不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)，即使經(jīng)相關(guān)部門或單位同意變更的，也應(yīng)依法履行通知義務(wù)，確保買受人的知情權(quán)和是否退房的選擇權(quán)。買受人選擇退房的，出賣人還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

面積誤差據(jù)實(shí)結(jié)算

合同條款：如產(chǎn)權(quán)登記套內(nèi)建筑面積與合同約定套內(nèi)建筑面積有差異的，甲乙雙方一致同意按如下方式處理：據(jù)實(shí)結(jié)算，多退少補(bǔ)。

點(diǎn)評(píng)意見：《商品房銷售管理辦法》對(duì)商品房面積的誤差規(guī)定了合理的范圍，對(duì)超出合理范圍的，給予了買受人是否退房的選擇權(quán)。而該合同條款未設(shè)面積誤差合理范圍，不管誤差大小，一律據(jù)實(shí)結(jié)算，多退少補(bǔ)。即使面積誤差很大，買受人也不能退房，這對(duì)買受人顯然是不公平的。

未計(jì)入公攤建筑面積的公共場(chǎng)所所有權(quán)歸出賣人

合同條款：未計(jì)入公攤建筑面積的建筑物、構(gòu)筑物、會(huì)所、車位、架空層車庫(kù)以及地下車庫(kù)、人防工程，以及法律法規(guī)允許甲方保留所有權(quán)或使用權(quán)的建構(gòu)筑物等，其所有權(quán)和使用權(quán)屬于甲方，其經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目可以為有償服務(wù)，并且甲方可出售、出租、贈(zèng)與、抵押。

點(diǎn)評(píng)意見：未計(jì)入公攤建筑面積的，如綠地、道路、車位及其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施等，均屬于業(yè)主共有。而該條款對(duì)未計(jì)入公攤建筑面積的建筑物、構(gòu)筑物、車位等場(chǎng)所，未區(qū)分業(yè)主共有部分，將所有權(quán)和使用權(quán)都?xì)w屬于出賣人，并享有對(duì)上述場(chǎng)所的處分權(quán)，有擴(kuò)大出賣人的權(quán)利，侵害買受人全體業(yè)主共有權(quán)之嫌。

允許墻面張貼標(biāo)識(shí)

合同條款：乙方同意，甲方有權(quán)在該商品房所在樓棟屋頂及外墻面張貼、懸掛、雕刻、鑲嵌或以其他方式展示甲方標(biāo)識(shí)、樓宇標(biāo)識(shí)、張貼廣告，乙方不得據(jù)此要求甲方支付任何費(fèi)用。

點(diǎn)評(píng)意見：商品房所在樓棟屋頂及外墻面屬于業(yè)主共有，由此產(chǎn)生的廣告費(fèi)等收益也應(yīng)屬業(yè)主共有。該條款涉嫌排除了買受人對(duì)建筑物共有部分依法享有的共有權(quán)、共同管理權(quán)和收益權(quán)。

解除權(quán)期限不對(duì)等

合同條款：若出現(xiàn)了法定或合同約定的乙方可以解除本合同的事由，而甲方自發(fā)生該等事由之日起15日內(nèi)未收到乙方解除本合同的書面通知，則視為乙方放棄解除權(quán)。甲方對(duì)乙方行使解約權(quán)的異議期為兩年，自乙方的書面解約通知送達(dá)甲方之日起算。

點(diǎn)評(píng)意見：該條款設(shè)定，出現(xiàn)法定或約定合同解除事由時(shí)，買受人行使解除權(quán)的期限為事由發(fā)生之日起15日，而出賣人行使解除權(quán)的期限為解除權(quán)發(fā)生之日起兩年，雙方行使解除權(quán)的期限及其起算點(diǎn)的設(shè)定明顯不對(duì)等，且以事由發(fā)生時(shí)間為買受人行使解除權(quán)的起點(diǎn)也不合理，雙方權(quán)利義務(wù)的設(shè)定有違合同公平原則。

逾期交資料解除合同

合同條款：乙方在接到甲方或甲方認(rèn)可的機(jī)構(gòu)通知3日內(nèi)未補(bǔ)充提交房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記資料的，每逾期一日，乙方應(yīng)向甲方承擔(dān)該商品房總價(jià)款萬(wàn)分之三的違約金，逾期超過30日，甲方有權(quán)解除合同，同時(shí)乙方應(yīng)向甲方承擔(dān)該商品房總價(jià)款3%的違約金。

點(diǎn)評(píng)意見：該條款因買受人逾期提交房屋轉(zhuǎn)移登記資料超過30日，就設(shè)定出賣人有權(quán)解除合同，且買受人還要承擔(dān)商品房總價(jià)款3%的違約金，違約責(zé)任的設(shè)定明顯過重，有違合同公平原則，有加重買受人責(zé)任之嫌。(記者 劉文新)