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導讀

今年以來，成都、西安、南京、武漢等多個城市相繼出現精裝房維權事件，且主要集中在限價后銷售的樓盤。在各地的“限價令”下，開發商力圖通過搭售高價低質的精裝修博取利潤空間，此類樓盤近期進入集中交付期，因而導致維權事件頻發。受訪人士表示，精裝問題房維權事件爆發、地產商資金鏈隱憂、部分調控政策難以為繼等情況亟須引起相關部門高度重視。

“限價令”下部分城市精裝房糾紛頻發

6月26日，因精裝房問題，涉及萬科、中海、龍湖、融創等約40個樓盤的幾百名業主在成都市房管部門大樓外聚集維權。7月25日，更大規模的購房維權者隊伍再次聚集在成都市房管部門大樓外。除成都外，西安、南京、武漢等地均出現多起不同規模的精裝房業主聚集維權事件，且集中出現于限價樓盤。多個城市的維權視頻、照片在微博和微信群流傳，引發群眾熱議。

成都一樓盤業主鄭先生告訴半月談記者，他買的房子除去公攤面積約為100平方米，開發商收取的裝修費高達40多萬元，但業主找第三方機構測算的實際裝修費用僅為10萬元。“新房限價了，開發商從房價掙的錢不夠，就通過裝修來湊。”鄭先生說。

參與維權的業主們認為，成都市場上開發商的成品房精裝標準大多在3000元/平方米，但是根據開發商公示的裝修細節和樣板房配置來計算，每平方米裝修成本在幾百至1000元左右。

在近期交房的西安一樓盤業主馮先生家里，半月談記者看到，屋頂、墻上、地面等處被貼上了數十處“問題標簽”。這些標簽是馮先生請驗房公司查驗后的結果，問題包括多處漏水、材料較差、瓷磚大面積空鼓等。小區業主們認為，開發商承諾的每平方米最高3000元的裝修標準實際不到1000元，因此該小區該批次交房的736戶中只有約100戶的業主同意收房。

西安榮格房地產營銷策劃有限公司總經理楊海山從事驗房工作已有11年，他總結精裝房存在的問題大致分為兩類：一類是因為施工方干活粗糙、工藝落后，比如墻面粉刷不平、瓷磚空鼓容易脫落等;另一類則涉及使用劣質材料、偷工減料甚至危及居住安全。“比如，按照施工要求，排水管道穿越樓板要安裝防火阻燃圈，以有效防止火勢蔓延。但有的開發商要么安裝后不用螺絲固定，要么專門購買劣質阻燃圈。”

新房遭瘋搶，開發商以精裝博取利潤

2016年下半年開始，全國多個城市房價迅速上漲，地方政府密集出臺調控政策。半月談記者從成都市房管部門了解到，自2016年被納入全國16個房地產重點監控城市以來，成都近兩年實現了將新房銷售均價穩控在2016年10月的水平，即7493元/平方米的既定目標。

多位受訪者表示，這一均價明顯低于同類城市甚至一些三四線城市，形成“洼地”效應，致使二手房價格一路走高，新房與二手房每平方價格普遍形成高達幾千元的“剪刀差”。開發商開始惜售，供應量減少;購房者則“蜂擁搶購”，覺得“買到即賺到”。半月談記者采訪的多位業主表示，購房之初并未仔細查看裝修合同，有的連樣板間都沒看就簽訂了合同。

與限價令相對應的是多個城市土地價格走高。西安美城房地產顧問股份有限公司的分析則顯示，7月份西安市共成交土地37宗，月均樓面價2803元/平方米，環比上漲39.9%，同比上漲75%。

成都太行瑞宏房地產開發有限公司負責人說，公司2015年在成都主城區競得地塊的樓面價為3500元/平方米，而2017年在遠郊縣競得地塊的樓面價則達7700元/平方米。四川置都房地產開發有限公司負責人認為，近兩年開發商拿的地，有的樓面價已逼近甚至超過周邊新房價格。很多開發商要么延遲開發，要么就通過精裝房等方式來博取利潤。

西南財經大學經濟學院副教授劉璐認為，目前不少城市并沒有針對精裝房出臺相關規范，這也是多地精裝變“驚裝”的重要原因。

三大風險亟須關注

多位專家和業內人士呼吁，在落實中央要求和地方密集調控下，各地應關注三大風險點：

一是政策不完善的情況下，更多精裝房上市將帶來維權事件頻發。浙江大學公共管理學院土地管理系主任吳宇哲認為，精裝住宅是未來趨勢，可以減少分散裝修帶來的噪音、粉塵污染，也能避免隨意改造對建筑結構帶來的安全隱患，但前提是各地須完善相關政策。

2018年3月，成都市城鄉建設委員會出臺名為《<進一步加快推進我市成品住宅發展的實施意見>的實施細則(暫行)》的文件，對成品住宅的設計、報建、裝修、銷售等環節做出明確規范。今年6月，長沙市住建委出臺《關于新建商品住宅全裝修價格核算規定的通知》。文件顯示，兩地均要求精裝房裝修的價格須由有資質的第三方造價咨詢機構核算，經住建部門核定后方可預售。同時，裝修明細必須寫進合同。半月談記者從成都市城鄉建設委員會了解到，成都市已于近期開展精裝房專項整治行動，對業主集中反映的問題進行處理。

然而，相當一部分城市目前在該領域仍然沒有細致的政策可循，以致開發商以精裝修變相抬價，即便是已出臺政策的城市，此前遺留的問題房也將于近兩年集中上市。因此，在未來較長時間內，集中維權事件預計仍會頻發。

二是“限價令”下地產商存在資金鏈隱憂及還貸風險。多名受訪的房企負責人表示，“降低企業負債率”近期在房地產市場表現得非常明顯。一方面是房企融不到資或融資成本過高，另一方面是地產商面臨債務到期的壓力很大。在“限價令”下，很多企業在“硬扛”，但未來很可能出現房企資金鏈斷裂或貸款逾期的風險。

三是部分調控政策難以為繼。成都市房管部門有干部認為，成都樓市調控早、基數低，現在通過把郊縣和熱點區域的新房搭配銷售來達到調控目的。但長久來看，僅靠行政調控“難以為繼”，應打好“組合拳”，深化精準調控。

劉璐建議，應穩控地價，進行房價與地價、新房與二手房的聯合定價，讓開發商有合理利潤，主動供貨，緩解供需矛盾，從而緩解房價上漲壓力。同時在需求端，通過財稅、金融、行政調控等手段，遏制投機性炒房。

首都經貿大學土地資源與房地產管理系主任趙秀池認為，房地產帶動60多個行業，應密切關注其市場波動對上游的鋼鐵、建材、化工、機械，下游的家居、裝修、家電等行業的影響。