從北四環健德門出發，沿京承高速、大廣高速一路自駕約130公里處，位于京郊國際旅游區古北水鎮，背靠司馬臺長城，是龍湖集團在京的首個旅游地產項目長城源著，三年清盤，全盤實現40億元銷售額。同樣從健德門出發，沿京藏高速向北再向西自駕80多公里后，群山環抱的官廳湖旁，鴻坤開發的旅游度假盤悅山湖正計劃入市。更遠的地方，距北京“3小時度假圈”中，奧倫達和阿那亞文旅大盤已經進入運營期。
“在北京周邊的東北和西北方向沿線，近年來不少全國知名房企開發了一些文旅大盤，其中多數項目五成以上的客戶來自北京。”某位操盤兩個文旅項目人士接受《證券日報》記者采訪時表示，在北京房價越來越高，重重限制性政策高壓之下，隨著消費需求的升級、周邊度假地產配套體系成熟、板塊被利好政策輻射和后期運營收入提升等因素，這些度假房產正成為中產階級的度假第二居所和剛性投資標的。
有統計數據顯示，截至目前，百強房企中的三分之一已經切入文旅地產領域分食蛋糕，然而其“圈地”慣性、概念強于落地的實操手法也引發行業詬病，但在政策利好區域，有想法的開發商已經把運營性收入作為考核團隊的指標之一。這意味著房企開始挖掘文化消費在空間中的增值收益，探索新的盈利模式，而運營好的項目入住率確實也在不斷提高。
京內人京外購房忙
在這一輪調控中，投資環北京區域住宅的炒房客已心涼，但北京周邊的個別文旅項目似乎價格相對堅挺一些。
“三年前，我買了一套長城源著一期聯排別墅躍層，當時總價是150萬元。后來二期開盤時，我的同事買了一套，價格漲到了180萬元。”王女士(化名)向《證券日報》記者表示，“三年前的一個周末，我和家人去司馬臺長城附近度假，看到這個項目的房子總價在50萬元-180萬元之間，就買了。因為100多萬元，在北京根本買不到什么房子。而且這個項目可以用公積金貸款，還貸利率很低，所以當時身邊很多朋友也都很感興趣。”
“長城源著屬于北京郊區項目，要求購房者擁有北京的購房資格，因此95%以上購房者來自北京。”原長城源著負責人向《證券日報》記者透露，這些客戶以30歲至45歲居多，時間相對充裕，有度假習慣和需求，一般在北京已有房產，同時手里閑置資金沒有更好的投資方式，最終選擇購買了這個既能滿足度假需求又能保值增值的項目。他進一步透露稱，來自北京朝陽區和海淀區的客戶居多，整盤自住客戶成交率高達45%。
無獨有偶，不遠處屬于河北的飲馬川項目則正在銷售聯排別墅，不需要北京購房資格，小戶型新房也正準備入市。“別墅總價在300萬元左右，80平方米戶型總價則較低。”該項目銷售中心人士向《證券日報》記者表示，“我們的客戶大部分都來自北京，或者一些外地人，以養老需求為主。”
在北京東北沿線上，另一個以長城資源為依托的文旅項目聚集地是金山嶺區域，在這個自古就是進出北京的咽喉要道上，近兩年來，碧桂園、恒大、華夏幸福(27.310,2.41,9.68%)、阿那亞等上市公司和國內行業龍頭企業紛紛前來投資，一大批投資數十億元至上百億元的旅游度假項目先后啟動，其瞄準的主體客群依然來自北京。
而在北京西北沿線上，多個文旅項目也正在加速建設中，包括碧桂園和鴻坤等房企布局的項目。“鴻坤·悅山湖即將入市，目前蓄客客戶主要來自北京。”該項目負責人向《證券日報》記者表示，項目戶型面積從70多平方米至150平方米不等，具有面積小、總價低的特點，后期還有提供租賃托管等服務的計劃，因此吸引了大量來自北京的潛在購房者。
正如上述操盤手所示，周邊多數的休閑度假盤，其客戶大多數來自北京。此外，部分項目這一比例甚至高達50%以上。除了區域冬奧會等利好輻射外，很多項目本身商業、文化、教育等全配套體系都在規劃中，有些甚至日趨成熟。“7+2”居住模式正在被推崇，即老人長期居住，年輕人周末兩天來陪老人度假。盤整近年來多個銷售較好的項目來看，加入升級服務后，總價200萬元以內，功能達到別墅級體驗的房產將是市場認可度較高的主流產品。但要保證一個大盤的入住率，開發商接下來思考的則是，怎樣提高項目的整體運營收入，使溢價率持續提升。
提升運營性收入
一般來說，文旅項目前期投資大，屬于重資產項目，必須靠地產反哺，但是地產的后期溢價需要建立在旅游的成功運營來提升。若運營不力，則會影響體驗式業態，進而影響地產項目銷售。
這方面，古北水鎮及周邊文旅產業卻可說是少見的教科書式案例。機構數據顯示，古北水鎮近年來發展迅猛，2017年景區實現營收9.79億元，同比增長35.16%;全年累計接待游客275.36萬人次，同比增長12.89%。而與之相呼應聯動的司馬臺長城景點，也成為近年來京郊游非常重要的客群目的地，客流量逐年遞增。
據了解，由于古北水鎮、司馬臺長城一帶客流不斷上升，景區附近民宿產品租金一度非常高。諸如長城源著這樣品質與服務配套水準較高的文旅地產項目，目前旺季租金最高可達到3000元/晚，淡季則有不同層次的降低。
“通過自營，平均每年租金收入在6萬元-7萬元之間，一個月平均租金收入5000元是正常水平。當初買房時，沒想到租賃情況這么好，經營得好的業主回報率可以達到10%，多數平均回報率至少5%。早期利用公積金買房的業主，回報率普遍偏高。有些業主為了省心，還將房產托管出去，與托管方共同分享租金。”上述長城源著項目業主王女士向《證券日報》記者透露，“我現在并不想賣掉這套房，因為沒有什么投資渠道，手里拿著還能每年有穩定的租金收入。”
“北京周邊的度假地產是在逐漸升級的。最早的度假地產產品單一，多是聯排或者雙拼別墅，周邊可能有些景區，滿足一些有錢人簡單度假的需求;再后來，中產、白領等客群有了周末度假需求，北京周邊開始出現依靠長城、山或者湖等人文和自然資源的度假業態，多是小面積但在功能上可以達到別墅體驗的產品;現在購買度假產品的業主則不光是買房子，而是更要享受開發商提供的后期服務，配套要求也在升級，不僅要求有自然景觀，還需比如產業、商業、文化、醫療和教育等全生活度假配套體系。”上述操盤手向《證券日報》記者表示，目前來看，開發商都在考慮獲得長期運營收益。
“景區+長城+住宅民宿的商業模式，使龍湖首個度假地產項目開發模式跑通，接下來，龍湖將在金山嶺布局第二個北京周邊的度假地產項目。”上述人士稱，屆時也將更注重運營性服務收益，在房產本身溢價和運營收益上發力。(記者王麗新 )
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