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深圳南山科技園聞名全國，而在北環大道與科技北二路交匯處，坐落著一個環境優美的工業園區，這就是奧林巴斯(深圳)工業有限公司。而在昨日，奧林巴斯(深圳)工業有限公司董事長、總經理小松享通過廣播向全體員工正式宣布：深圳工廠于5月7日起停產停工。如今，深圳許多工業廠房都變身成為了商業綜合體，“工改工”大背景下這些工業園區未來會走向何方?

意料之外

也在情理之中

在證券時報記者得到的《停工停產通知》里，奧林巴斯(深圳)工業有限公司表示，受世界范圍內相機市場縮小，中國社會經濟環境變化等宏觀經濟因素影響，目前公司經營前景嚴峻，集團內部不得不進行業務調整。小松享在《告部分員工書》中寫道，2008年以來隨著智能手機的普及，數碼相機市場規模逐漸萎縮，作為主力工廠的深圳工廠運轉率降至頂點時期的20%。作為新業務，也是創收支柱的外銷業務也伴隨技術革新步入了產品更新換代的時間，諸多機型在2017年終止了生產。此外，深圳工廠自投產至今已有24年，目前設備逐漸老化，外銷業務也無發展空間，所以作出停產停工的決定。

幾位深圳奧林巴斯的員工在接受記者采訪時表示，公司關門對深圳奧林巴斯人來說既在意料之外，也在情理之中。意料之外，指的是消息來得太突然，大家以為至少要后年才會搬。情理之中則是近年隨著奧林巴斯集團戰略調整，工廠重心都要遷往東南亞，大家都有心理預期。

公開資料顯示，奧林巴斯(深圳)工業有限公司系日本奧林巴斯株式會社在深設立的全資子公司，成立于1991年12月，專業從事傳統相機、數碼相機及其它相關產品的開發、設計與制造，憑借先進的管理、領先的技術以及一流的設備。奧林巴斯(深圳)工業有限公司成立至今已有超過20年歷史。對比傳統和數碼相機的“命運”，奧林巴斯也是命運多舛。2011年，奧林巴斯公司發生了會計造假丑聞，財務報表重新修訂導致財務狀況十分糟糕。財務丑聞發生后，奧林巴斯中國公司曾對外表示，“事件并未波及中國，公司的發展一如既往地進行，業務一切正常”。

記者在現場看到，深圳奧林巴斯工業園區位置優越，占地面積10萬平方米，曾被譽為“花園式工場”。同樣是在南山科技園片區，三星位于深圳南山的工廠近日傳出整體裁撤的消息。據悉，深圳三星電子通信有限公司成立于2002年2月26日，是一家中外合資的有限責任公司，注冊資本2000萬美元，這也是三星電子集團在海外設立的首家通信設備制造企業。有消息指出，本次遣散主要源于生產基地已經轉移至越南，業務生產隨之也轉移到越南。目前，一些外資正積極布局東南亞等較低生產成本地區。公開數據顯示，截至目前三星在東南亞地區的用工人數達到14萬。

廠房多變身商業綜合體

在深圳，許多原特區內的工業廠房都變身成為了商業綜合體。位于福田蓮花北片區的深業上城項目現處位置是原賽格日立廠房，隨著深圳快速發展，賽格日立因承受不了這么高的運營成本而遷出，隨后深業置地承接了這片土地，將其改造為一個全新的商業綜合體。記者發現，深業上城目前涵蓋了商務公寓、商業以及寫字樓，其中部分商務公寓價格已經突破每平方米10萬元。

距離奧林巴斯不遠的酷派信息港原本為酷派總部所在地。2012年，酷派信息港舊改項目被列入《2012年深圳市城市更新單元計劃第二批計劃》。就在去年，酷派集團有限公司發布關于涉及集團合作開發酷派信息港城市更新項目一期、二期、三期的公告。公告披露，2017年10月17日酷派及其附屬公司宇龍計算機通信科技(深圳)有限公司與深圳市星華安房地產開發有限公司簽訂合作開發協議。雙方將共同合作開發酷派信息港城市更新項目一期、二期、三期。據悉，深圳市星華安房地產開發有限公司的大股東是深圳市星河房地產開發有限公司。記者在現場看到，目前項目正在緊張施工之中。若以當前科技園片區寫字樓每平方米6萬元的價格測算，酷派信息港的總貨值可達120億元。

許多工業廠房變身商業綜合體之后“身價”大漲，也在一定程度上折射出企業用工成本、土地成本的不斷提升，這也正是促使不少企業被迫撤離的一個不可忽視的原因。

無獨有偶，深圳加大力度推進城市更新進程中，“工改工”成為了主力。“工改工”類城市更新是指現狀為工業廠房，通過城市更新改造后仍然為產業空間的改造類型，包括改造為普通工業廠房(M1)和新型產業用房(M0)兩種類型。據深圳市規土委和各區(新區)城市更新局公布的數據統計顯示，截至2018年3月31日深圳市各區(新區)第一季度已批計劃立項城市更新項目25個，計劃拆除重建用地面積118公頃，其中“工改工”項目占一季度已批計劃立項城市更新項目近五成，未來深圳“工改工”項目依然會是城市更新的主力。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，目前類似企業出現外遷現象，用房成本是一個很重要的因素，尤其是當前深圳土地市場價格出現明顯上升。另外，對于深圳市場來說產業地產的用地也出現了很多規劃，導致產業地產的成本明顯上升。在產業篩選的情況下，很大程度上也會對產業發展帶來約束性，即倒逼部分企業外遷。從政府層面看，要積極關注此類企業的發展情況。一方面是要重點關注企業的用地成本和其他成本，另一方面是通過此類用地制度，引導產業更新升級，類似信號一定要明確釋放。(唐維 吳家明)