久久精品免费看国产成人,四虎国产精品亚洲一区久久,伊人精品久久久7777,成人欧美一区二区三区在线,99精品国产福利一区二区,亚洲精品成人毛片久久久,久久精品99精品免费观看 ,99热久久这里只有精品免费,久久精品免费一区二区三区

天下沒有不破的泡沫，但再沒有什么比房價泡沫更折磨人的神經(jīng)了。經(jīng)濟學(xué)家魯?shù)细?middot; 多恩布什(Rüdiger Dornbusch)那句名言用來形容中國當(dāng)前的房價泡沫再貼切不過了：“危機到來所用的時間比你以為的久得多，然后它發(fā)生的速度又比你以為的快得多。”

對于中國這場長達十幾年的房地產(chǎn)大牛市，泡沫已是公認的定論，無須更多論證。唯一的分歧是泡沫還能持續(xù)多久?

問題在于，預(yù)測中國房價泡沫何時見頂是幾乎不可能的任務(wù)。原因是：第一，房地產(chǎn)已經(jīng)綁架了經(jīng)濟增長、地方財政和金融體系，這意味著政府總是有動力去阻止房價崩潰的風(fēng)險;第二，政府仍然有強大的能力去刺激樓市。例如，2015年全國房價普遍下跌，隨即官方開始放松購房限制，“房貸利息抵扣個稅”這個政策只是討論了一下并未來得及實施，房價就開始了新一輪猛漲。

因此，我們能做的僅僅是分析哪些因素的變化會影響政府“托市”的動力和能力。

收場姿勢之一：貨幣政策中性化

大師弗里德曼說的深刻：價格是一種貨幣現(xiàn)象。房價泡沫也不會例外地源于過多的貨幣追逐房產(chǎn)。

2009年到2015年之間，中國信貸平均每年增長20%左右，大大高于名義GDP增長率。截止2016年末，中國M2達到155萬億(約22萬億美元)、GDP為74萬億(11.7萬億美元)，而美國的M2和GDP分別為13萬億美元和18萬億美元。換言之，中國的GDP只有美國的2/3，但中國的貨幣量卻相當(dāng)于美國的1.7倍!這是理解房價泡沫的關(guān)鍵數(shù)據(jù)。

圖：中國的貨幣供應(yīng)量M2全球遙遙領(lǐng)先(來源：Levy Economics Institute of Bard College)

以中國的金融體系是間接融資為主來解釋過高的M2/GDP比率是牽強的，因為在2008年金融危機后這一比率迅速竄升，與之吻合的是大規(guī)模的信貸投放。在危機后的幾年，中國新增M2占到全球的40~50%，這足以解釋中國資產(chǎn)價格泡沫的來源。令人震驚的是，2016年工農(nóng)中建四大行新增貸款超過60%投入了房地產(chǎn)。

問題是寬松貨幣營造的資產(chǎn)價格盛宴是一場幻覺。當(dāng)泡沫膨脹到一定程度，央行出于恐懼就不得不開始剎車，而且這種剎車往往來得太晚，資產(chǎn)價格泡沫隨即被戳破。歷史一再證明這一點。

以日本世紀(jì)性的房地產(chǎn)泡沫為例。在維持了兩年零三個月的超低利率后，日本央行終于在1989年5月啟動加息。1989年12月29日，日本股市達到頂點后開始崩潰。房地產(chǎn)泡沫則反應(yīng)稍慢，在1991年達到歷史頂點后崩潰。

圖：日本央行貼現(xiàn)利率

圖：日本資產(chǎn)價格指數(shù)(來源：Maurice Obstfeld，加州大學(xué)伯克利分校。)

再看美國2008年次貸危機。在保持了將近三年的低位利率后，美聯(lián)儲于2004年啟動加息周期。加息戳破了房價泡沫，2006年房價開始普遍下跌，隨即引發(fā)2007-2008年的次貸危機。

圖：美國聯(lián)邦基金利率

圖：Case-Shiller房價指數(shù)

有人或許會問：“既然如此，干嗎加息?”原因很簡單，低利率猶如在高速公路不斷踩油門，當(dāng)車速過快時，除了加息(踩剎車)之外沒有其他選擇。

2017年3月中國央行行長周小川在博鰲論壇提出“在多輪量化寬松之后，我們已經(jīng)到了周期的尾部……要認真地去考慮什么時候如何離開這種貨幣寬松的周期”。周小川的憂慮并非杞人憂天，2009年以來的寬松貨幣政策產(chǎn)生了兩大嚴(yán)重后遺癥：杠桿率激增和房價泡沫。這兩個問題目前都已經(jīng)迫近臨界點，如果任由其發(fā)展，發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險是大概率時間。因此，筆者判斷，2017年十九大之后，隨著“穩(wěn)增長”政治壓力的減輕，貨幣政策收緊是大勢所趨，這意味著房價泡沫將迎來重大拐點。

收場姿勢之二：土地供應(yīng)制度

供求決定價格是市場經(jīng)濟的基本規(guī)律，資產(chǎn)市場亦不例外。中國的房價泡沫既有貨幣超發(fā)帶來的“需求無度”，也有土地供應(yīng)制度僵化導(dǎo)致的供應(yīng)短缺。

在發(fā)達國家，土地基本為私有，這意味著土地供應(yīng)的彈性很大，一旦房價上漲，土地供給“自動”就會增加，從而緩和供求矛盾。但中國的情況截然不同，中國土地為國有，且由國土資源部每年向各省市分配指標(biāo)。上海等一線城市缺的不是地，而是用地指標(biāo)。理論上講，上海仍有大量農(nóng)業(yè)用地可以轉(zhuǎn)化，因為農(nóng)業(yè)功能完全可以疏解到江浙農(nóng)村。

從直覺上講，東部沿海地區(qū)房價上漲壓力大，應(yīng)該增加土地供應(yīng)。但陸銘等人的研究發(fā)現(xiàn)，土地指標(biāo)的分配更傾向于中西部地區(qū)而非東部地區(qū)。這意味著土地供給的分配，加劇了東部地區(qū)的土地供求矛盾。政府政策與市場規(guī)律的背離有幾種可能的解釋：1)體現(xiàn)中央支持中西部發(fā)展的戰(zhàn)略意圖;2)觀念誤區(qū)：不少人認為一線城市太大了，大城市病突出，需要限制發(fā)展。而收緊土地供應(yīng)則體現(xiàn)了這種意圖。其效果適得其反：由于經(jīng)濟競爭力的差異，一線城市人口呈現(xiàn)“凈流入”狀態(tài)，土地供應(yīng)限制只會大城市各種資源矛盾更加突出。

圖：中西部土地供應(yīng)更加充分

來源：陸銘等(2015)，“偏向中西部的土地供應(yīng)如何推升了東部工資”

實際上，中國的一線城市不是太大，而是管理和規(guī)劃水平差。最典型的例證是東京：東京圈的國土面積比北京市還小一點，但集中了將近29%的日本人口，生產(chǎn)了30%以上的GDP，2010年東京的人均GDP7.2萬美元，高出全國平均值67%。2014年時，東京圈都市面積為8，547km²，人口37，843，000人，按都市地區(qū)面積計算的人口密度約為4，400人/km²。北京市占地面積為16，800km²，都市地區(qū)面積3，820km²，2014年時的人口為21，009，000人，按都市地區(qū)面積計算的人口密度約為5，500人/km²。可見，北京的問題不是太大，而是太集中，應(yīng)該向周邊衛(wèi)星城疏解，形成都市圈的概念。

問題是，土地供應(yīng)制度會變嗎?答案是肯定的。2017年4月6日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部共同簽發(fā)《關(guān)于加強近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知，明確提出了按照庫存消化周期調(diào)整供地的量化標(biāo)準(zhǔn)：對消化周期在36個月以上的，應(yīng)停止供地;36-18個月的，要減少供地;12-6個月的，要增加供地;6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。雖然這樣的思路仍具有計劃色彩，但在尊重市場規(guī)律上體現(xiàn)了理念的進步。

重慶地票制度的實踐為土地供應(yīng)探索了另外一種路徑：把宅基地復(fù)墾，然后獲得相應(yīng)地票(土地指標(biāo))。這種方法在保持總體耕地面積不變的情況下，把郊區(qū)的宅基地變?yōu)槭袇^(qū)的建設(shè)用地，可以大大緩解土地供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性矛盾。這一制度已經(jīng)推廣到鄭州。重慶房地產(chǎn)價格相對較低，被認為與地票制度密切相關(guān)。

土地供給制度的改變，將為過熱的一線城市房價降溫。

收場姿勢之三：破解土地財政

中國國務(wù)院發(fā)展研究中心原副主任劉世錦說，“城市政府總是有意無意把房價往高推，為什么這么搞呢?賣地有收入。”劉世錦一語道出了中國房地產(chǎn)“泡沫剛性”的制度關(guān)鍵：土地財政。

土地財政始于1994年分稅制改革，土地出讓金被劃為地方財政收入。房地產(chǎn)牛市啟動后，地方政府從土地財政嘗到了甜頭，從此欲罷不能。因此，每當(dāng)房價下跌，地方政府必定想方設(shè)法“托市”，“調(diào)控”屢屢成為“空調(diào)”。幾輪博弈下來，投資者已經(jīng)形成了理性預(yù)期：政府不會允許房價真的下跌。

對資產(chǎn)價格而言，預(yù)期最為重要。要打破房價不跌的金身，就必需破除土地財政。從某種程度上，我們可以把地方政府想象成股市的莊家，終結(jié)土地財政意味著莊家的撤離，房價焉能不跌?

土地財政是個怪胎，嚴(yán)重扭曲了政府行為，導(dǎo)致了腐敗盛行(與土地相關(guān)的腐敗占據(jù)很大比例)。更重要的是，政府任期制必然導(dǎo)致行為短期化，每屆地方官員都希望多賣地，不顧后任有沒有地可賣。不僅如此，政府是“喂不飽”的，大量賣地收入被用于各類工程，導(dǎo)致政府規(guī)模不斷膨脹。中國的地方政府融資平臺出現(xiàn)債務(wù)危機，不是因為地方缺錢，而是因為地方政府過度投資，而土地財政是制度誘因。

因此，終結(jié)土地財政已成共識。問題是怎么實現(xiàn)這一點?這需要開源節(jié)流雙管齊下。節(jié)流，就是要提高地方政府財政透明度，倒逼開支縮減;開源，就是開辟新的地方財政收入來源。從全球范圍來看，房產(chǎn)稅是最佳選擇。最近幾年，關(guān)于房產(chǎn)稅的討論一再成為熱點。當(dāng)局遲遲未能決策的原因是：鑒于房地產(chǎn)價格已是高位運行，開征房產(chǎn)稅可能戳破泡沫，甚至引發(fā)經(jīng)濟動蕩。這一顧慮在十九大之前仍然不會改變。但十九大之后，經(jīng)濟維穩(wěn)壓力減輕，房產(chǎn)稅勢必再度提升日程。當(dāng)然，這需要立法先行。但無論如何，房產(chǎn)稅的退出，將大大增加投機客的財務(wù)成本，抑制投資需求。

收場姿勢之四：危險的杠桿

肯尼斯.羅格夫在《這次不一樣：800年金融荒唐史》中尖銳地指出：所有金融危機的本質(zhì)都是債務(wù)過多的危機。過度債務(wù)是危險的。無論2008年次貸危機還是2015年中國股災(zāi)，高杠桿都扮演了重要角色。

從表面上看，中國的購房杠桿并不高，銀行甚至對二套房要求70%的首付款。但這一數(shù)據(jù)具有欺騙性：很多年輕人買房，不僅借了銀行的貸款，還借了父母、岳父岳母的錢，甚至借了影子銀行資金。短期來看，父母的錢或許可能不需要償還。但是當(dāng)父母需要資金(例如看病)時就會成為子女的債務(wù)。因此，中國的家庭部門負債是被低估的。從國際對比來看，日本在房產(chǎn)泡沫最嚴(yán)重的1989 年，居民新增房貸占當(dāng)年GDP 的比重也未超過3.0% ，而中國2015年達到5.5% 。美國金融危機前新增房貸/GDP 峰值為8.0%，而中國2016年上半年新增房貸與公積金貸款占GDP 比重已達8.6%。中國的房貸余額/GDP目前約25%，已達到日本90年地產(chǎn)泡沫頂峰時的水平。中國房地產(chǎn)總市值占GDP的比例為411%，遠高于全球260%的平均水平。從趨勢看，居民購房貸款新增額/新增商品房銷售額從2011年的17.3%，猛增至2015年的36.7%，2016年上半年再次創(chuàng)新高至56.5%，首付比其實已經(jīng)低于美國金融危機之前07年時平均50%的首付比例。目前中國居民房貸收入比0.46，已超過日本房產(chǎn)泡沫時期的水平。父母可以幫忙解決首付款，難道還貸款也要靠父母嗎?

最近公布的上市公司報表讓我們得以一窺房地產(chǎn)加杠桿的瘋狂程度：2016年工、農(nóng)、中、建四大行超過六成的新增貸款流向了房貸領(lǐng)域，其中中國銀行(601988,股吧)占比高達81.7%。

圖：中國家庭部門迅速加杠桿(來源：Wells Fargo Securities)

收場姿勢之五：經(jīng)濟再平衡之困

2008年金融危機后，全球經(jīng)濟再平衡。作為世界出口大國的中國亦深受沖擊。顯然，中國經(jīng)濟要在新的形勢下重新平衡，必需提高消費率，以對沖萎縮的出口需求。目前中國的家庭消費/GDP多年徘徊在35%左右，遠低于60%的世界平均水平。

圖：家庭消費/GDP

制約中國局面消費的因素很多，但房地產(chǎn)是一個重要因素。一線城市房價收入比高達30倍以上，嚴(yán)重透支了“房奴們”的消費能力。 據(jù)國際貨幣基金組織的全球房價觀察報告，2016上半年房價收入比深圳、北京、上海以38.36、33.32和30.91位居前列，房價租金比則均超過50倍。如果中國當(dāng)局意識到這一問題關(guān)系到經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的成敗，就應(yīng)該下決心告別“房地產(chǎn)泡沫”。

結(jié)束語

中國房地產(chǎn)泡沫多年屹立不倒，背后是貨幣超發(fā)、土地供求失衡及土地財政等因素，導(dǎo)致政府的房地產(chǎn)調(diào)控缺乏誠意，進而形成“房價不會跌”的社會預(yù)期。但是，上述三大因素導(dǎo)致整體經(jīng)濟風(fēng)險不斷積累，遲早需要壓力釋放。當(dāng)前制約壓力釋放的主要因素是十九大前的維穩(wěn)壓力。可以預(yù)期，十九大之后，政府行為更趨理性化，房價泡沫將迎來歷史性拐點。

當(dāng)然，鑒于房地產(chǎn)規(guī)模之大，政府對房價的下跌不會無動于衷，勢必采取措施進行緩沖，但政府托市的能力和意愿都在減弱。加爾布雷斯在《大崩潰》中說的到位：“一只充滿氣的皮球一旦被捅破，就不會有條不紊的漏氣。”