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中國網財經3月26日訊(記者 劉小菲)2020年，房地產行業整體增速放緩。中國金茂憑借優質產品和服務、成熟的城市運營以及穩健的財務，仍實現了高質量的增長。報告期內，不僅合同銷售金額和回款雙雙突破兩千億，其降杠桿成效也十分顯著，“三道紅線”全部轉為“綠檔”。

中國金茂近期發布的業績公告顯示，2020年公司累計簽約銷售金額2311億元，較去年增長44%，業績目標完成率達到116%。億翰智庫發布的《2020年1-12月中國典型房企銷售業績TOP200研究報告》顯示，中國金茂業績增長率和年度目標完成率在銷售額TOP20房企中均位居第一。

速度：銷售規模連續5年兩位數增長，7城銷售過百億

事實上，中國金茂業績的高增長潛力早在幾年前就開始顯現。數據顯示，2016-2019年，中國金茂的銷售規模分別為485億、693億元、1280億元和1608億元，也就是說，從不足500億元到如今的突破2000億元，中國金茂用了5年時間，且每年都越上了一個新臺階。值得一提的是，中國金茂的銷售增速始終保持兩位數，2016-2019年分別達到了61.1%、42.8%、85%和25.6%。

中國金茂銷售連創新高的關鍵，是保持領先的產品力和服務。自成立以來，中國金茂“持續投入人力和資金，深度打磨產品”，其中拳頭產品金茂府成功樹立了“綠色健康 智慧科技”的標簽，保持了亮眼的銷售業績。以2020年9月30日開盤北京頤和金茂府項目為例，首開銷售達到50.6億元；南京河西金茂府則四開四罄，單盤全年累計實現簽約銷售額40.17億元。服務方面，中國金茂2020年住宅客戶滿意度達到行業優良水平，寫字樓服務持續保持優秀，商業項目租戶和客戶滿意度達95分以上。受益于此，中國金茂在其所進入的城市中產生了強大的品牌效應，在越來越多的核心城市擁有領先市場地位。2020年，中國金茂在北京、上海、南京、等七個城市簽約銷售金額超過百億。

與多數企業單純追求規模不同，中國金茂一直堅持有質量的擴張。2020年，中國金茂回款2098億元，回款率超過90%，保持行業領先。銷售回款率是衡量企業經營能力的重要指標，對處于資金密集型的房地產行業更是如此。銷售回款率越高，代表資金周轉速度越快，反映企業財務資金管控能力越強，而快速銷售回款才能保障充足的現金流，進而大大提高公司抵御風險的能力。

家底：總土儲量達9511萬平方米，城市運營貢獻大

“金茂速度”的鑄就，離不開優質且充沛的土儲的支撐。2020年，中國金茂以合理成本新增土地儲備1417萬平米，截至年底總土地儲備面積達9511萬平米，能夠支持公司未來5年的穩健發展。

值得一提的是，在中國金茂的新增二級土儲中，87%位于核心一二線城市，同時44%的二級土儲資源由城市運營貢獻。

一直以來，城市運營是中國金茂的核心戰略和競爭力所在。有機構曾在研報中提到，中國金茂是極少數在城市運營方面建立較深護城河的房企。2020年，中國金茂獲得武漢方島金茂智慧科學城、天津上東金茂智慧科學城等7個城市運營項目。至此，中國金茂累計獲取的城市運營項目已達到27個，均位于一二線核心城市以及活力城市群周邊，這些城市運營項目城市能級強、發展潛力大。

受益于城市運營模式，中國金茂近幾年的拿地均價大幅下降，低溢價率獲取項目占比不斷提升，進一步保證了利潤空間。根據中國金茂規劃，至2022年，將有60%的新增土儲來自于城市運營。

杠桿：“三道紅線”零踩線，融資成本降至4.42%

在房地產企業融資全面收緊的環境下，“三條紅線”成為今年各大房企繞不開的話題。不過，中國金茂以“三道紅線”全部綠檔狀態,實現了“零踩線”安全性穩增長,財務和資本結構安全、合理與健康。

得益于穩健高增長和安全健康的資本結構表現，中國金茂備受融資機構歡迎，其2020年年度融資成本進一步下降至4.42%。截至2020年12月31日，中國金茂凈負債率53%，同比大幅下降32個百分點；剔除預收款后的資產負債率為66%，同比下降8個百分點；非受限現金短債比高達1.56。按照“三道紅線”新規，中國金茂已經進入“綠檔”。與此同時，中國金茂經營性現金流凈額大幅增長至313.39億元，而上年同期的這一數據僅為193.96億元，進一步保障了未來業績發展的財務彈性。

資本市場上，中國金茂也是各大評級機構的“寵兒”，其中惠譽確認中國金茂BBB-長期外幣發行人評級，展望“穩定”。在2020年業績發布后，不少國內機構也紛紛發布研報，認可中國金茂的發展。其中興業證券給予“買入”評級，并表示2022年有望突破3000億元銷售規模；中金公司也給予其“跑贏行業”評級，原因是中國金茂具有城市運營拿地優勢和國企背景融資優勢，中長期增長前景優于行業。

值得一提的是，中國金茂2020年大幅計提了資產減值，其中發展中物業減值凈額15.4億元、持作出售物業減值凈額15.1億元、應收關聯方款項減值凈額13.1億元。不過，分析認為，一次性計提的凈額損失，雖然是拉低了中國金茂的收益率，但利空出盡，輕裝上陣，對中國金茂未來業績也是一種保障。