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住房租賃市場有何新動向

加快培育住房租賃市場，加大保障性租賃住房建設，規范發展長租房市場等涉及住房租賃的內容被寫入了今年多地政府工作報告中。各地發展保障性租賃住房有什么新舉措？長租房市場如何規范？

2021年各地兩會上，保障性租賃住房再度成為高頻詞匯，多省份提出將加大保障性租賃住房建設力度。未來，我國租賃住房將迎來快速發展，住房租賃政策將更加完善，住房租賃市場將更加規范有序。

加大保障性租賃住房建設

“十四五”規劃建議提出，擴大保障性租賃住房供給。2021年，住房租賃的內容寫入了吉林、陜西、江蘇等地的政府工作報告中。

保障性租賃住房，包括公租房與政策性租賃住房兩大部分。公租房主要解決城鎮住房和收入“雙困”家庭，實行實物保障和貨幣補貼并舉。政策性租賃住房主要面向無房“新市民”，政府給予政策支持，多主體投資、多渠道供給，實行政府指導價。

浙江工業大學副校長虞曉芬認為，大力發展政策性租賃住房將成為解決好大城市住房問題的突破口。

2019年底，住房和城鄉建設部在沈陽、南京等13個城市開展了政策性租賃住房試點工作。經過一年多實踐，試點城市初步探索出政府給政策、銀行給低利率長期信貸資金支持、市場主體積極參與發展的政策性租賃住房可持續商業運作模式。

“受政府政策支持、價格政府管制的政策性租賃住房在平穩租金價格、提供低租金房源供給方面會更好地發揮市場‘穩定器’的作用?！庇輹苑艺f。

對于發展政策性租賃住房，住房和城鄉建設部部長王蒙徽表示，將在人口凈流入的大城市重點發展政策性租賃住房，并會同有關部門完善土地、財稅、金融等支持政策，增加土地供應，單列用地計劃，探索利用集體建設用地與企事業單位自有閑置土地建設，支持產業園區配套建設和“商改租”“工改租”等非住宅改建，簡化審批程序，充分發揮國有和民營企業功能作用。

規范發展長租房市場

保障性租賃住房多由政府主導。與此同時，我國住房租賃市場也亟待完善和發展。2021年多地政府工作報告對長租房有所提及。例如，北京提出完善長租房政策。重慶提出建立健全長租房政策體系。浙江、廣東、云南均提出規范發展長租房市場。

長租房是指租賃關系穩定、租金相對穩定、完全市場化運作的可長期租賃的住房，包括利用國有租賃專項用地、集體用地、企事業存量土地建設的租賃住房等。發展長租房對增加租賃市場有效供給，改善租賃供需失配，提高租房生活品質，平穩租金價格，促進住房消費健康發展等具有積極作用。

政策鼓勵，資本追逐，近幾年，住房租賃市場特別是長租公寓企業迎來快速發展。長租公寓企業為搶占房源，利用“租金貸”獲取資金擴張規模，其成長過程中，種種亂象始終存在。2018年以來，逾百家長租公寓陸續“爆雷”，破壞了長租房市場聲譽，沖擊了正處在上升通道的住房租賃市場。

針對當前長租房市場存在的問題，虞曉芬建議，加快研究制定長租房建筑設計、消防驗收、運營管理等行業標準；鼓勵企業發展長租公寓，加快出臺支持長租房投資經營的金融、稅收等政策；出臺《住房租賃條例》，對長租公寓的運營管理等進一步加以規范；研究推進公共服務政策體系建設，逐步實現“租購同權”；把經營長租房的機構與房源全部納入政府租賃監管平臺，實施嚴格的租賃資金監管制度，切實維護好人民群眾合法權益。

王蒙徽近日表示，未來，要加快培育專業化、規模化住房租賃企業，推動出臺《住房租賃條例》，加快完善長租房政策。

很多城市表示，將規范發展長租房市場。北京市住房和城鄉建設委員會主任王飛于近日透露，下一步，北京市住建委將加強對長租企業的嚴厲監管，禁止企業形成資金池和“租金貸”；通過去杠桿、去金融化，讓租賃回歸安居的本質。各房屋租賃運營企業要規劃使用北京市房屋租賃示范文本，減少因合同造成的房屋糾紛，切實維護租房者的合法權益。

整頓租賃市場秩序

中央經濟工作會議提出，整頓租賃市場秩序，規范市場行為，對租金水平進行合理調控。

2021年多地政府工作報告提及對租賃市場的整頓。如，北京提出，規范租賃市場秩序。山西提出，規范住房租賃市場。海南提出，整頓規范住房租賃市場秩序。

近年來，我國住房租賃市場快速發展，為解決“新市民”住房問題發揮了重要作用。然而，住房租賃市場秩序混亂，房地產經紀機構、住房租賃企業和網絡信息平臺發布虛假房源信息、惡意克扣押金租金、違規使用住房租金貸款等違法違規問題突出，侵害租房群眾合法權益，影響社會和諧穩定。因此，整頓和規范住房租賃市場秩序迫在眉睫，需要常抓不懈。

進入2月份，深圳、北京、上海3個一線城市陸續出臺規范住房租賃市場的相關文件。2月1日，深圳市住建局發布《關于開展住房租賃資金監管的通知》(征求意見稿)。2月2日，北京市住建委等5部門聯合發布了《關于規范本市住房租賃企業經營活動的通知》。2月4日，上海市住房和城鄉建設管理委員會等10部門聯合下發《關于進一步整頓規范本市住房租賃市場秩序的實施意見》。

3個城市對于住房租賃市場的整頓直指行業痛點，均對“租金貸”有所規范，或是嚴控租金貸款撥付對象，要求直接撥付給承租人個人賬戶，或是要求尚未開展“租金貸”的住房租賃機構原則上不再新增這項業務。

為避免違規形成資金池，此次，3個城市整頓措施均包含避免資金和租期錯配的內容。如北京限定企業向承租人預收的租金數額原則上不得超過3個月租金。此外，為確保資金安全，均要求有關企業設立租金監管賬戶。如上海市明確規定住房租賃經營機構收取租金和押金，應當由承租人直接存入監管賬戶。

中原地產首席分析師張大偉認為，沒有資金池，沒有租期錯配將大大降低長租公寓“爆雷”可能性。這些政策嚴格執行之下，住房租賃市場將更加健康，長租行業或將出現顛覆性變化。

早在2019年12月，住房和城鄉建設部等6部門就出臺了《關于整頓規范住房租賃市場秩序的意見》，要求從嚴格登記備案管理、真實發布房源信息、落實網絡平臺責任、動態監管房源發布、規范住房租賃合同、規范租賃服務收費、保障租賃房屋安全等多方面加大整頓規范住房租賃市場的力度。

“2021年將進一步整頓租賃市場秩序，規范市場行為；加大對‘高進低出’‘長收短付’，違規建立資金池等整治力度，防止‘爆雷’風險。”王蒙徽說。