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近期，國際知名投行安信國際、德意志銀行接連發表研報稱，禹洲集團(01628.HK)2020年銷售增長大幅領先同業，同比增幅達39.7%至人民幣1,050億元，提前突破千億銷售大關，均看好禹洲未來發展。

其中，德意志銀行在研報中指出，禹洲集團銷售增長強勁，而且通過收并購、招拍掛等多元方式吸納大量優質土儲，保證了集團利潤空間，且未來物管分拆提升分派比率值得期待，看好禹洲未來發展前景，重申“買入”評級，目標價為3.8港元。

安信國際表示禹洲資產負債結構優于其他千億元銷售額(甚至二千億元)規模房企明顯，截止2020年6月，禹洲集團手頭現金約人民幣430億元，凈杠桿比率約64%，公司的穩健發展成為了比較優勢，對禹洲重申“買入”評級，目標價5.0 港元。

銷售額大幅上升，集團發展更加穩健

盡管2020年行業整體銷售表現受到疫情影響，但得益于禹洲現有豐富優質的土儲資源、對市場的提前研判以及靈活的推貨鋪排，超額完成了年初定下的千億銷售目標。

德意志銀行研報指出，禹洲2020全年銷售額同比增長39.7%至人民幣1,050億元，銷量及均價上都有所提升，銷售面積同比增長26.0%至626萬平方米，均價同比上升10.9%至每平方米人民幣16,756元。克而瑞數據統計顯示，禹洲按2020年全口徑銷售額在全國排名上升了11位，排名上大幅進步至百強第37位。

如今在房地產融資新規下，房企都著力降低債務，市場亦關注房企在資產負債結構上的改善情況。安信國際指出，禹洲過往發展策略以穩健為主，在行業正踏入“管理紅利”的時代，禹洲的穩健化成了同業中的比較優勢。截至 2020年 6月，禹洲總資產約人民幣1,678億元，現金約人民幣430億元，現金短債比約193%，高于監管規定的100%，十分健康。凈杠桿比率約64%，低于規定的100%，短期流動性及整體資產杠桿風險較低。資產負債的健康程度比許多千億(甚至二千億)房企都要強勁。

預計未來，禹洲集團隨著銷售突破千億元大關，排名大幅提升，在銀行間能拿到的融資資源將更豐富，進一步鞏固公司的穩健程度。

優質土儲、豐富且優秀的收并購鎖定未來利潤

回溯禹洲發展歷程，多年來禹洲集團通過多元化方式積極吸納土儲，在收并購上十分具有前瞻性眼光及豐富經驗，憑借多次成功的重大收并購，得以迅速擴大其業務版圖，業務覆蓋范圍從福建大本營擴展到多個核心經濟區的主流一二線重點城市，建立起包括海西經濟區、長三角區域、環渤海區域、粵港澳大灣區、華中區域及西南區域等六大區域的全國性布局。

目前，禹洲的在長三角區域的占比已大幅超過福建(所在的海西經濟區)，并持續在大灣區尋求更多的土地收購機會，以進一步擴大集團在大灣區的業務規模。

德銀認為，持續提升的銷售表現將帶動禹洲未來收入升幅持續，在強勁增長的合約銷售支持下，預計禹洲物業開發的收入增幅將優于行業平均水平。與此同時，鑒于禹洲在收并購方面有豐富的專業經驗及多個成功案例(截至2019年底，過往收并購與招拍掛比例約為50%：50%，收并購占比高)，德銀認為相較于公開市場的招拍掛，禹洲可以通過收并購的方式以更合理的成本來吸納優質土儲，在房地產市場處于緊縮政策周期時，將可以為集團開拓出更大的利潤空間。

物管業務分拆可期，將成禹洲全新增長極

2020年12月，禹洲集團公布建議拆分其附屬公司禹佳生活服務于香港聯交所主板獨立上市，擬通過分拆禹佳生活服務建立獨立上市集團身份，擁有獨立集資平臺獲取公眾及私募資金，為現有業務及未來擴充提供資金，同時可保留集團和禹佳生活服務能夠基于其不同成本架構及業務模式，更專注各自業務發展、戰略規劃及優化資源分配。

目前，禹佳生活服務已向香港聯交所遞交上市申請表格，德銀預測分拆后有望以實物分派的形式派發予禹洲集團現有股東，帶來額外股息收益，這將極大釋放公司潛在價值，進一步提振股價，值得市場關注。德銀進一步指出，即將分拆的物管業務將成為禹洲的全新增長極。

資料顯示，禹佳生活服務是一家擁有逾23年運營經驗的物業管理服務和商業運營服務綜合提供商，專注于海西和長三角地區，同時繼續深耕環渤海經濟圈、華中地區、西南地區和粵港澳大灣區四大重點區域，足跡遍布廈門、上海、南京、蘇州、杭州、天津、武漢、深圳等城市，業務規模及市場份額不斷擴大。

在后千億的發展路上，禹洲集團已開啟了多元化的穩健發展之路，在規模、利潤和風險‘三駕馬車’并舉的發展策略指引下，相信未來禹洲將帶來更大的想象空間，創造更大價值。