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2021年開年，房企就忙著儲備“糧食”。開年至今的18天中，數十家房企拋出境外融資計劃，渴求資金意圖明顯。

中原地產研究中心向《證券日報》記者提供的數據顯示，2021年1月1日至1月18日，近30家房企拋出規模約為140億美元的融資案，其中已經完成的達100億美元以上。

房企債市“搶跑”

“房企融資動作頻繁，主要原因是未雨綢繆，抓緊窗口期加大融資規模。”中原地產首席分析師張大偉向《證券日報》記者表示，這一輪美元債融資成本創新低也是房企加大融資規模的動力之一，多數房企發行新債務置換舊有高息債。

歷年一季度都是房企發債的高峰期，一方面是開年儲備“糧食”伺機在一季度買地投資，年底即可有回款入賬；另一方面是債務周期性決定企業需要在這一時機對舊有債務償還進行規劃。

《證券日報》記者梳理發現，2021年開年“搶跑”債市的房企以中小規模房企為主，但不乏碧桂園、世茂集團、旭輝控股、陽光城集團等標桿房企的身影。中原地產研究中心數據統計，1月1日至今，碧桂園、世茂集團、龍湖集團、旭輝控股等規模梯隊居前的房企，時代中國、寶龍地產、當代置業等多家千億元規模左右及以下規模企業均對外披露了發債計劃，合計約140億美元。

“歷年首月均為房企債券融資的高峰，2019年和2020年兩年首月發債規模分別為1626億元與1721億元，其中2020年首月發債規模為全年峰值，因此2021年首月債市火熱符合傳統預期。”貝殼研究院高級分析師潘浩向《證券日報》記者表示，2021年房企融資新規與銀行金融機構的集中度管理均處于過渡期中，金融監管更趨嚴格，房企對金融環境預期緊張，也將會加快新年發債節奏。

在潘浩看來，2021年首月，房企發債規模大概率仍將保持高位，境外債占比將大幅提升。

“激增的境外貨幣在資本的推動下尋求穩定增長的投資方向。然而，縱觀全球2020年唯一實現經濟正增長的主要經濟體就是中國。因此，中國內部的市場、企業都會成為境外資本的重要投資標的。”同策研究院資深分析師張吉輝向《證券日報》記者表示，與此同時，監管層對房地產企業以及相關融資渠道、額度的管控愈加嚴格。如，“三道紅線”以及銀行業集中度管理限制就有著雙重效應。一方面從房企端控制融資額度；一方面從銀行端控制發放額度。這不僅僅控制房企直接借貸的額度，同時也通過控制購房貸款的額度影響房企的回款數量。因此，2021年開年房企密集融資也是在意料之中。

值得一提的是，《證券日報》記者注意到，時代中國等大多數房企此輪發債所募集資金的用途，大部分都將用于償還即將到期的存量債務。

“多家房企贖回了2021年到期的美元債，重新發行定價更低的美元債。”張大偉表示，碧桂園等房企甚至贖回了之前的高成本融資，真正原因是次輪美元債融資成本較低。

融資成本差距巨大

從融資成本來看，“馬太效應”凸顯，標桿房企與中小房企融資成本差距巨大，低的不到3%，高的高達15%，差距高達12個百分點。

在標桿房企中，世茂集團、碧桂園、旭輝控股、龍光集團等房企利率集中于3%-5%之間，其中尤以碧桂園近期發債利率最低，該集團1月6日公告披露發行5億美元債，利率僅為2.7%。

規模較小房企在本輪融資中成本則較高。1月6日，當代置業公告發布2.5億美元債，票面利率達到9.8%，同一日中梁控股發布2億美元債，利率9.5%。1月7日早間，華南城發布1.2億美元債，利率達到10.75%。1月8日晚間，明發集團公告稱，擬發行8900萬元美元票據，票面利率15%。

“財務盤面差，評級較低的房企，境內外融資成本都會比較高。”地產分析師嚴躍進向《證券日報》記者表示，現階段房企融資成本分化明顯加劇，頭部房企的發債優勢繼續凸顯，利率下行且獲得較長的融資期限，中小房企的發債利率仍處于高位，期限以短中期為主。

“網傳‘三道紅線’也會影響今年房企的發債計劃，銀行金融機構的‘兩道紅線’及企業實際經營、國際匯率等因素都將影響房企融資。”潘浩表示，接下來，預計美元債上漲將短期持續，中期回落。

“有機會拿到低成本的資金，房企還是會積極去拿，即使用來置換之前的高息債也對企業有利。反之，那些不得不去發行高息債的房企在接下來的市場中將失去先機。”某不愿具名業內人士向《證券日報》記者直言，資金鏈緊張的房企，面對接下來國內艱難的融資格局，生存環境并不樂觀。