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租售同權何時實現？

中國發展研究院執行院長陸銘：必然是個漸進的過程；租購并舉或將按下加速鍵

去年12月召開的中央經濟工作會議中聚焦多個民生看點，其中針對房地產領域，再度提及“解決好大城市住房突出問題”，并明確提出了住房租售同權。而廣州自2017年7月，便率先提出租售同權。如今隨著租售同權再度被提及和補充，租購并舉或將按下加速鍵。

但由于我國現有戶籍制度與社會福利及社會保障掛鉤，且不同城市的社會福利及保障差異較大，租售同權的實施無疑也將面臨一系列現實問題，其中最直接的就包括教育資源如何共享、公共服務資源投入等問題。近期，廣州日報全媒體記者對話中國發展研究院執行院長、上海交通大學特聘教授、中國城市治理研究院研究員陸銘，陸銘從“效率和公平兼顧的教育”角度給出觀點。

陸銘稱，租售同權等政策會進一步削弱學區房的投資價值，未來學區房的價值下降，租金上漲，這無疑將是一個利益再分配的過程。因此，陸銘提出，未來要解決問題，根本性還是要增加教育資源，特別是優質教育資源的總量。

陸銘坦言，租售同權在實施的過程中，自然會遇到障礙，但他認為“中國目前的改革，是到了啃硬骨頭的階段，在不同軌道上的不同改革必須同時推進”。

而在如何兼顧效率與公平的教育方面，陸銘提出，要在增加教育資源總量的基礎上，可適當加強學校之間的充分競爭。與此同時，為貧困家庭的好學生提供獎學金，將一部分市場化的優質教育資源學費收入通過政府調節，轉移投入到相對一般的公立學校建設中，也可達到教育資源適度的均等化。

租售同權是一個漸進的過程

廣州日報：廣州提出租售同權已經3年，您如何評價目前租售同權實施的效果？

陸銘：關于租售同權實施的效果是否理想，這件事情非常難回答。中國的很多改革背后積累了很多歷史遺留問題，比如說在租售同權這個問題上，長期以來，買房子和租房子，在孩子入學方面的權利是不對等的，那么最終目標應該過渡到對等。但改革必須是要分階段漸進去完成的，所以我認為，在提出租售同權這個目標之后，中國還需要有相當長的一段時間逐漸去消化租售不同權的問題。

廣州日報：目前的租售同權政策中，有條件要求不僅需要戶籍或者人才綠卡，同時也需要達到積分入學的條件，您如何看待這樣的“門檻”？

陸銘：目前租售同權的改革是跟戶籍制度改革糾結在一起的，這個做法實際上相當于是保持著戶籍和積分入學條件仍然不變的大背景下，在一部分人群中先去實現租售同權。但從長期的角度來講，最終還是要逐漸過渡到“只要在一個地方穩定就業、居住的人，都能平等享受公共服務”，也就是租售徹底同權的狀態。但這一定是個漸進的過程。

廣州日報：您提過，此前按戶籍分配公共資源，導致人口流動的空間布局與經濟規律相背離，造成公共資源“空間錯配”等問題。租售同權從根本上來說，是否也是在彌補戶籍制度所造成的問題？您如何看待租售同權的意義？

陸銘：租售同權主要是為了實現租房子和買房子的權利平等，比如，如果一定要是買房子才能上學的話，會帶來一系列的后果，比如說一個家庭，有可能父母會跨城市變換自己的工作單位，如果要是必須買房子才能上學，那么就會帶來人口流動的障礙非常大，也會強化優質教育資源分配給高收入家庭的結果。所以在世界上的絕大多數國家，租房者和買房者在教育獲取方面是平權的，主要就是為了解決這樣的問題。

應同步增加教育資源總量

廣州日報：對于租售同權，大家最關心的話題在于，在不增加學位資源的情況下，更多人來爭奪入學名額，是否會造成優質教育更加緊張？租售同權是否會削弱學區房的投資價值，當學區房購買者的利益受到損害時，是否政策實施上阻力也會增加？

陸銘：在學位資源受限的情況下，如果要實現租售同權，對之前買房子的人來說肯定會構成利益損失，因為相當于學區房的價值下降了，相應地，學區房的租金會上漲，這肯定是一個利益再分配的過程。所以我認為，未來要解決問題，根本上還是要增加教育資源總量。

中國應該認清一個形勢，就是在部分大城市，教育資源的總量，特別是優質教育資源的總量是緊缺的，因此必須要通過大量增加教育資源投入來化解當前矛盾。中國目前的改革，是到了“啃硬骨頭”的階段，在不同軌道上的不同改革必須同時推進，即一方面要去推進教育資源總量增加，一方面也逐漸實施租售同權，不能因為存在阻力就不去推進。

廣州日報：那租售同權將如何改變未來學區房市場結構？

陸銘：學區房的價格下降，租金上升，這首先是肯定會出現的結果。另外，過去嘗試過的，比如說把學區房的覆蓋范圍每年進行調整，從而來淡化學區房概念，這樣的做法也可能會面臨新的挑戰。

隨著學區房覆蓋范圍的調整，當地的租房需求自然也會上升，需要上好學校的家庭會提前去學區租房，這使得打亂學區的做法難以實施，學區房反而被強化了。當然，這時，學區房更加體現在租房上，而通過購買學區房進行投資的意義則下降了。

適度市場化能保護優質教育資源

廣州日報：這是否會造成社會階層的進一步分化？應該如何兼顧效率和公平？

陸銘：盡管不能把教育事業當作是一個純粹的市場化的產業來進行發展，但是在一定程度上借用一些價格機制，來實現優質教育資源的配置，其實是合理的。它體現了資源享受者，需要更多付費的一個原則。但是的確在這個過程當中需要考慮一部分低收入家庭的孩子，如果學習成績比較好的，也應該能夠擁有享受到優質教育資源的機會，比如讓一些好的學區、好的學校，給這些孩子獎學金，或者降低入學門坎，從而兼顧效率和公平。

但是，教育資源的獲取沒有絕對的公平。如果說優質教育資源完全可以通過搖號來實現，這樣的結果表面上看是公平的，但卻有可能造成優質的教育資源沒有真正的用在有能力的孩子身上，從而導致教育的投入和教育的產出之間低效率，大家也不愿意去為教育付費，最后容易導致優質教育資源的萎縮。所以絕對的公平不僅是不可能實現的，也不是這個社會最好的方向。因此，一方面通過學校收費，學區房這樣的市場機制來配置，與此同時，給低收入家庭、學習成績比較好的孩子獎學金，同時再把優質教育資源的收費通過政府協調，用于支持公立教育，可以實現兼顧效率和公平的教育發展。