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2020年是不同尋常的一年，年初的新冠肺炎疫情給各行各業(yè)都帶來了巨大的挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)行業(yè)更是如此。無論市場(chǎng)如何變化，規(guī)模始終是一個(gè)繞不開的關(guān)鍵指標(biāo)，2020年房企年度成績(jī)單也陸續(xù)揭曉，我們發(fā)現(xiàn)仍有不少房企踏入千億陣營(yíng)。

12月初，禹洲集團(tuán)正式發(fā)布公告，禹洲集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售突破1000億元。禹洲集團(tuán)提前撞線完成年度千億目標(biāo)，正式晉級(jí)“千億俱樂部”。1月7日，公司公告2020年全年禹洲集團(tuán)實(shí)現(xiàn)累計(jì)銷售金額為人民幣1,049.67億元，完成全年目標(biāo)105%，超額完成。

在行業(yè)面臨嚴(yán)峻的市場(chǎng)形勢(shì)下，新晉級(jí)“千億俱樂部”的禹洲能夠逆勢(shì)增長(zhǎng)、超額達(dá)標(biāo)與其早年的戰(zhàn)略布局有著密切的關(guān)系，同時(shí)，近期亦迎來旗下物業(yè)板塊分拆，多元化發(fā)展的布局強(qiáng)勢(shì)展開，公司投資價(jià)值有望被市場(chǎng)進(jìn)一步挖掘。

戰(zhàn)略聚焦深耕，一二線土儲(chǔ)貨值占比超9成

禹洲超預(yù)期的市場(chǎng)表現(xiàn)，主要得益于公司對(duì)行業(yè)趨勢(shì)的深度洞察能力以及前瞻性的布局戰(zhàn)略。

早在2017年，禹洲集團(tuán)就已經(jīng)定下了3年沖刺千億的目標(biāo)，盡管面臨并不輕松的市場(chǎng)環(huán)境，但憑借公司長(zhǎng)期一二線深耕布局以及優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品力，高效的運(yùn)營(yíng)體系得以按期超額實(shí)現(xiàn)。

2017年，禹洲提出新的發(fā)展戰(zhàn)略：區(qū)域深耕，全國(guó)領(lǐng)先。對(duì)房企而言，區(qū)域聚焦深耕無疑是提高產(chǎn)能和費(fèi)效比的最好手段。區(qū)域聚焦深耕，就是在區(qū)域內(nèi)聚焦資源，做深做透。

在聚焦深耕戰(zhàn)略下，目前禹洲實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)三角、海西、大灣區(qū)、京津冀、華中和西南6大區(qū)域、37城布局之勢(shì)；一二線城市土儲(chǔ)占比超過90%。

實(shí)際上，自疫情之后4-6月份以來，一線和二線城市復(fù)蘇超過預(yù)期。第三方機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，4月份以來一線城市整體環(huán)比成交上升高達(dá)45%，二線城市環(huán)比成交上升48%，比如上海，上升增長(zhǎng)了60%，北京廣州也超過50%。

禹洲庫(kù)存的布局恰好符合市場(chǎng)趨勢(shì)。禹洲在2019 年新增了35塊地，是2020年銷售的貢獻(xiàn)主力區(qū)域，其中95%地塊都在一線和二線的省會(huì)級(jí)城市，以及準(zhǔn)二線城市，基本上在上海，合肥，南京，蘇州，無錫，杭州等地。

禹洲深耕的長(zhǎng)三角都市圈，在2020年上半年貢獻(xiàn)了268億元的合約銷售，占比達(dá)到62%。在蘇州市場(chǎng)，禹洲進(jìn)駐不到3年時(shí)間，單城銷售就突破了一百億銷售規(guī)模，成為禹洲第1個(gè)百億銷售的城市公司。在合肥，也在10月底成功突破100億，成為禹洲的第2座百億級(jí)城市。

顯然，正是得益于區(qū)域深耕，聚焦一二線城市的前瞻性戰(zhàn)略布局，在長(zhǎng)三角地區(qū)迅速恢復(fù)、一二線城市保持堅(jiān)挺這兩個(gè)因素疊加下，禹洲的業(yè)績(jī)逆勢(shì)恢復(fù)并呈V型強(qiáng)勢(shì)反彈。

禹洲2020年業(yè)績(jī)的快速增長(zhǎng)，也恰恰驗(yàn)證了禹洲的聚焦、深耕戰(zhàn)略。

多元業(yè)務(wù)孵化成績(jī)亮眼，財(cái)務(wù)穩(wěn)健型房企凸顯抗風(fēng)險(xiǎn)能力

房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)下半場(chǎng)，禹洲積極推動(dòng)多元化業(yè)務(wù)布局，2020年公司正式更名禹洲集團(tuán)，進(jìn)一步對(duì)外展現(xiàn)其致力于多元化發(fā)展的姿態(tài)。而隨著前期布局不斷進(jìn)入收獲期，公司也在積極推動(dòng)成熟板塊分拆上市。

早在2020年8月底，禹洲集團(tuán)就曾對(duì)外公告，正考慮分拆旗下物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)及商業(yè)營(yíng)運(yùn)服務(wù)業(yè)務(wù)于港交所上市。而在2020年12月11日，旗下禹佳生活服務(wù)正式向香港聯(lián)交所遞交招股書。公司分拆業(yè)務(wù)板塊步入落地階段，不僅展現(xiàn)了禹洲集團(tuán)在多元業(yè)務(wù)布局下強(qiáng)勁的孵化能力，同時(shí)也將借力資本推動(dòng)業(yè)務(wù)板塊進(jìn)一步做大做強(qiáng)，最終反哺母集團(tuán)，協(xié)同共進(jìn)。

根據(jù)招股書資料，2020年，禹佳生活服務(wù)憑借較強(qiáng)的綜合實(shí)力入選"2020中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)"，位列第36位。而截至2020年6月30日，禹佳生活為74個(gè)項(xiàng)目提供物業(yè)管理服務(wù)，在管總建筑面積約為1320萬平方米；已訂約為123個(gè)項(xiàng)目提供物業(yè)管理服務(wù)，已訂約總建筑面積約為2260萬平方米。

盡管從數(shù)據(jù)上來看，禹佳生活服務(wù)整體規(guī)模相較于物業(yè)頭部企業(yè)并不是行業(yè)中最突出的，但是公司也正在加速其外拓能力，2020年7月，禹佳生活成功收購(gòu)了浙江舟山的一家物業(yè)管理服務(wù)提供商，截至9月30日公司的在管總建筑面積達(dá)到約260萬平方米。此外在2020年11月至12月期間，公司也相繼中標(biāo)了兩個(gè)新項(xiàng)目，總建筑面積達(dá)10萬平方米。公司積極加快市場(chǎng)化運(yùn)作，緊隨上市后帶來的資金實(shí)力及品牌實(shí)力的進(jìn)一步提升，其物業(yè)板塊的發(fā)展還將提速，具備高增長(zhǎng)屬性。

從過往業(yè)績(jī)來看，公司物業(yè)板塊的增速也有力驗(yàn)證了其成長(zhǎng)性。招股書數(shù)據(jù)顯示，2017年、2018年、2019年以及截至2020年上半年，禹佳生活服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入分別約為3.05億元、3.94億元、5.44億元、2.75億元，2017-2019年的年復(fù)合增長(zhǎng)率為33.5%。此外年度利潤(rùn)分別達(dá)到0.24億元、0.34億元、0.65億元、0.37億元，2017-2019年的年度利潤(rùn)年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到66.2%。2020年上半年禹佳生活服務(wù)實(shí)現(xiàn)毛利率約為31.4%，優(yōu)于克而瑞統(tǒng)計(jì)的30家物管企業(yè)28.69%的平均毛利率。總體來說，公司物業(yè)板塊整體呈現(xiàn)小而美的特征，伴隨當(dāng)前新股市場(chǎng)的活躍表現(xiàn)，物業(yè)股在此前回調(diào)后已呈現(xiàn)反轉(zhuǎn)，相信禹佳生活服務(wù)上市大概率將收獲驚喜。

禹洲此次分拆有助于盤活存量資產(chǎn)，提升禹洲集團(tuán)整體的質(zhì)量，并促進(jìn)分拆的物業(yè)板塊的發(fā)展。同時(shí)，從價(jià)值發(fā)現(xiàn)角度來看，也將有助于公司內(nèi)在價(jià)值的充分釋放，其持有物業(yè)板塊的權(quán)益價(jià)值進(jìn)一步提升，公司流動(dòng)性也將得到顯著改善，進(jìn)而提升公司財(cái)務(wù)穩(wěn)健性。

相信此次分拆也有望形成行情催化效應(yīng)，帶動(dòng)禹洲集團(tuán)后續(xù)有更好的市場(chǎng)表現(xiàn)，不妨拭目以待。