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來源：21世紀(jì)經(jīng)濟報道

控制權(quán)紛擾尚沒有結(jié)束的大連圣亞(600593.SH)還有著諸多沒有理清頭緒的問題，大白鯨計劃就是其中之一。

近日，21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者前往大連圣亞的“浙江淳安大白鯨水岸城項目”(下稱淳安大白鯨項目)所在地進(jìn)行實地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該項目不僅幾乎陷入停擺階段，而且還存在拖欠農(nóng)民工工資問題。更蹊蹺的是，大連圣亞新任管理層派出的審計團隊無法進(jìn)入項目現(xiàn)場進(jìn)行審計，且“遇到扣留審計資料”的情況。

“大白鯨計劃”一度是大連圣亞引以為豪的轉(zhuǎn)型升級項目，但是時隔幾年之后，該項目并沒有給大連圣亞帶來應(yīng)有的投資回報，且存在停擺的可能性。

項目的“前世今生”

淳安縣，隸屬于浙江省杭州市，該縣建制始于東漢建安十三年(208年)，距今已有1800多年的歷史。

從千島湖高鐵站打車到淳安縣大約需要四十多分鐘的時間，在青溪大道與清溪南路的丁字路口處，21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者找到了大連圣亞的“浙江淳安大白鯨水岸城項目”的所在地。

在項目現(xiàn)場，21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者看到，工地四周都被廣告牌所包圍，兩架吊機在工地中“鶴立雞群”般地聳立著，其中一臺還有工人在操作。但是，工地上多數(shù)是裸露在外沒有粉飾的毛坯建筑物，且沒有封頂。

根據(jù)工地現(xiàn)場的公示牌顯示，大連圣亞在此地投建的淳安大白鯨項目名稱為“大白鯨千島湖文化主題樂園水下世界”，施工單位為北京市市政四建工程有限責(zé)任公司(下稱北京市政四建)。

控制權(quán)紛擾尚沒有結(jié)束的大連圣亞(600593.SH)還有著諸多沒有理清頭緒的問題，大白鯨計劃就是其中之一。-資料圖片

提及大連圣亞的淳安大白鯨項目，還需要追溯到五年之前。

最早的一條信息來源于淳安縣政府官網(wǎng)，2015年12月8日，在深圳市淳安商會第一屆會員大會第三次會議暨迎春年會上，“淳安縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)與大連圣亞旅游控股股份有限公司、深圳市淳安商會正式簽約了‘大白鯨’水岸城旅游綜合開發(fā)項目，計劃總投資9億元。”

此后，2016年3月11日，大連圣亞披露了2015年年報。在這份年報中，大連圣亞明確表示“浙江淳安大白鯨水岸城項目：2015年，公司聯(lián)手深圳市淳安商會與浙江省淳安經(jīng)濟開發(fā)管理委員會達(dá)成合作意向，擬在淳安縣境內(nèi)的千島湖投資建設(shè)大白鯨水岸城項目及帆船休閑水上運動中心、老爺車休閑運動主題公園。珍珠半島位于千島湖東側(cè)4公里處，北臨淳建公路，其它三面臨湖。大白鯨水岸城項目位于珍珠半島區(qū)塊西段，占地約100畝，投資約4億元。帆船休閑水上運動中心位于珍珠半島區(qū)塊半島酒店南側(cè)，占地約30畝及東南湖區(qū)部分水域利用，投資約3億元。老爺車休閑運動主題公園：位于汾口或浪川區(qū)塊，占地約300畝以上，投資約2億元。”

但是，帆船休閑水上運動中心和老爺車休閑主題公園這兩個項目在大連圣亞此后的年報中再無提起，被重點宣傳的還是淳安大白鯨項目。

21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者注意到，如果按照大連圣亞的披露信息，他們開發(fā)大白鯨項目的合作方應(yīng)該是淳安縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會和深圳市淳安商會，但是大連圣亞2016年報披露關(guān)于淳安大白鯨項目是“與易和地產(chǎn)共同投資開發(fā)建設(shè)，目前合作方已取得項目用地，項目相關(guān)概念及方案設(shè)計進(jìn)行中”。

易和地產(chǎn)的全稱是大連易和房地產(chǎn)集團有限公司，2017年4月7日，大連圣亞與易和地產(chǎn)正式簽署《項目合作意向協(xié)議書》及《增資協(xié)議》合作開發(fā)“大白鯨千島湖水岸城項目”。

大連圣亞的公告顯示，易和地產(chǎn)是遼寧邁克集團有限公司(下稱邁克集團)的全資控股子公司，法定代表人是王奕盟。而邁克集團又是大連圣亞持股5%以上的關(guān)聯(lián)法人，邁克集團副董事長兼總裁王雙宏時任大連圣亞的副董事長，后于2018年4月出任大連圣亞董事長。

21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者注意到，大連圣亞2020年11月曾在“精彩圣亞”公眾號中發(fā)布反腐通報，稱原管理層存在貪腐行為，并在通報中點名原董事長王雙宏及其兒子王奕盟，以及原總經(jīng)理肖峰。在2020年12月7日，王奕盟曾就相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行了公開回應(yīng)，稱不容抹黑，將通過法律手段進(jìn)行維權(quán)。

大連圣亞2017年4月11日的公告顯示，“大白鯨千島湖水岸城項目”分為兩期，“由公司與大連易和地產(chǎn)合資組建一期項目公司，具體負(fù)責(zé)項目投融資、開發(fā)建設(shè)及后期經(jīng)營管理，由公司持有該項目公司70%的股權(quán)，對該公司進(jìn)行控股，雙方按照出資比例共擔(dān)風(fēng)險、共享利潤。2016年9月27日，淳安千島湖易和旅游管理有限公司(下稱易和旅游公司)依法成立；2017年3月29日更名為大白鯨世界(淳安)文化旅游發(fā)展有限公司［下稱大白鯨(淳安)公司］；注冊資本為人民幣300萬元，為大連易和地產(chǎn)全資子公司，大連易和地產(chǎn)已實繳出資人民幣300萬元。經(jīng)合作雙方協(xié)商后，于2017年4月7日簽署對大白鯨世界(淳安)的增資協(xié)議。”

也就是說，在大連圣亞與易和地產(chǎn)簽署合作協(xié)議之前，易和旅游公司就已經(jīng)存在了，而且21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者了解到，易和旅游公司已經(jīng)提前購得兩塊地的土地使用權(quán)。

淳安縣規(guī)劃和自然資源局的信息顯示，易和旅游公司在2016年10月12日分別以1629.72萬元和984.59萬元購得淳安縣面積為2.326741公頃的“珍珠半島A-03-01地塊”和1.240345公頃的“珍珠半島A-03-0406地塊”的土地使用權(quán)，土地用途均為“公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地(圖書展覽用地)”。這兩塊地的編號分別為“淳政儲出(2016)16號”和“淳政儲出(2016)17號”，也就是后來大白鯨(淳安)公司的項目用地。

令人疑惑的是，既然是大連圣亞在2015年12月就“擬在淳安縣境內(nèi)的千島湖投資建設(shè)大白鯨水岸城項目”，為何非要選擇在2017年4月與易和地產(chǎn)的子公司易和旅游公司合作呢？

根據(jù)大連圣亞2017年4月11日的公告顯示，增資完成后，大白鯨(淳安)公司注冊資本為2000萬元，其中易和地產(chǎn)增資300萬元，持股30%；大連圣亞向該公司注資1400萬元，持股70%股權(quán)。

2017年4月19日，“大白鯨千島湖水岸城項目”啟動奠基儀式。在大連圣亞2017年年報中對此項目的描述是“該項目系與易和地產(chǎn)共同投資開發(fā)建設(shè)的國內(nèi)首座沉浸式旅游綜合體項目，充分將大白鯨海洋文化、古城文化、湖泊文化相融合，規(guī)劃建設(shè)水下城市、白鯨館、千島湖秀場三大功能區(qū)，將旅游產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢聯(lián)合起來，真正實現(xiàn)‘一座綜合體就是一座城’。項目基礎(chǔ)土石方工程已全部完工。”

大連圣亞的淳安大白鯨項目看似開始向著好的方向發(fā)展，但是此后的發(fā)展卻又令人疑惑。

住宅項目疑云重重

大連圣亞2017年4月11日的公告顯示，“一期項目總投資預(yù)計約為 63450萬元人民幣，包括水下城市、白鯨館、千島湖秀場、白鯨餐廳等功能區(qū)。項目計劃于正式合作協(xié)議簽署后即開始準(zhǔn)備工作，在相關(guān)土地、項目設(shè)計審批及建設(shè)、施工手續(xù)完備后進(jìn)行開工建設(shè)，預(yù)計建設(shè)周期為兩年。二期項目總投資預(yù)計約為24741萬元人民幣，為旅游配套部分，其中地上建筑為住宅、商業(yè)，地下建筑為車庫。在一期項目順利合作的前提下，二期項目于項目公司取得相關(guān)地塊土地使用權(quán)后開始準(zhǔn)備工作，在凈地交付、相關(guān)土地、項目設(shè)計審批及建設(shè)、施工手續(xù)完備后進(jìn)行開工建設(shè)，預(yù)計建設(shè)周期為兩年。”

由此可見，大連圣亞的淳安大白鯨項目中的一期項目為旅游項目，由大白鯨(淳安)公司執(zhí)行，另外還有一個二期項目是住宅配套項目。

按照大連圣亞披露的信息顯示，大白鯨(淳安)公司是一期項目公司，“二期項目公司依法成功摘牌相關(guān)地塊且在凈地交付后，雙方將對地塊的開發(fā)利用進(jìn)行二期深度合作。本著雙方合作經(jīng)營，共擔(dān)風(fēng)險，共享利潤的合作原則，由雙方在一期項目正式合作協(xié)議簽署后再簽署二期項目的正式合作協(xié)議，約定共同出資成立二期項目房地產(chǎn)開發(fā)公司，具體公司注冊資金、出資方式由雙方另議，二期項目公司由公司持股 30%，大連易和地產(chǎn)持股 70%，雙方按照出資比例共擔(dān)風(fēng)險、共享利潤。”

查閱大連圣亞的公告發(fā)現(xiàn)，這個所謂的二期項目是由淳安圣亞實業(yè)有限公司(下稱淳安圣亞)執(zhí)行的，在大連圣亞2017年年報中可以發(fā)現(xiàn)“長期股權(quán)投資”增加了對淳安圣亞的400萬元投資，占淳安圣亞30%股權(quán)，但是并沒有披露大連圣亞與易和地產(chǎn)的二期項目后續(xù)合作協(xié)議。

啟信寶數(shù)據(jù)顯示，淳安圣亞成立于2017年8月24日，大連圣亞與易和地產(chǎn)的實繳出資時間為2017年10月9日，實繳出資額分別為600萬元和1400萬元。

在實繳出資不久之后，即2017年10月19日，淳安縣規(guī)劃和自然資源局的信息顯示，淳安圣亞以1.06億元購得淳安縣“淳政儲出(2017)32號”面積為2.635485公頃的“珍珠半島D-02-02地塊”土地使用權(quán)，土地用途為“零售商業(yè)及住宅用地”。

在大連圣亞此后的2018年中披露了對淳安圣亞追加2780萬元的投資，但是持股比例依舊為30%。

21世紀(jì)經(jīng)濟報道得到的一份材料顯示，“大連圣亞當(dāng)年的可研報告中，一期項目(旅游項目)利潤率13.16%，二期項目(住宅配套項目)利潤率51.72%。”

在利潤率低的一期項目(旅游項目)中，大連圣亞持股為70%，為何在利潤率高的二期項目(住宅配套項目)中卻只持有30%股權(quán)？在明知兩個項目存在巨大利潤率差異的情況下，大連圣亞與易和地產(chǎn)的合作模式完全不符合商業(yè)邏輯。

對于上述合作協(xié)議，一位大連圣亞新任的管理層人士對此也提出了質(zhì)疑，他告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者，上述合作明顯存在不公，損害了上市公司的利益。

啟信寶數(shù)據(jù)顯示，淳安圣亞經(jīng)營范圍在2018年4月10日進(jìn)行了變更，由“實業(yè)投資”變更為“服務(wù)；實業(yè)投資；房地產(chǎn)開發(fā)及銷售”等。更重要的是，淳安圣亞的股權(quán)也在2018年發(fā)生了變動，2018年9月10日，北京恒銘投資有限公司(下稱北京恒銘)、大連聯(lián)策智會堂房地產(chǎn)營銷顧問有限公司(下稱大連聯(lián)策智會堂)和王旭東成為淳安圣亞的新股東，值得注意的是，他們是以債權(quán)形式出資獲得的股權(quán)。

同時，淳安圣亞新增了董事，包括楊福華、王大權(quán)、王奕盟、王巍、王旭東和趙成東，公司法定代表人也由陳晨變更為王旭東。

此番變更之后，淳安圣亞的注冊資本變?yōu)?0600萬元，股權(quán)比例變更為北京恒銘持股51%、大連圣亞持股30%、易和地產(chǎn)持股15%、大連聯(lián)策智會堂持股3%、王旭東持股1%。

但是，在這一系列轉(zhuǎn)讓之后，大連圣亞新管理層上任后，發(fā)現(xiàn)上市公司在住宅配套項目的股權(quán)莫名減少了。大連圣亞新任管理層相關(guān)人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者，自大連圣亞新管理層入駐后發(fā)現(xiàn)，淳安大白鯨項目中的兩塊住宅用地，大連圣亞僅持有其中一塊地30%股權(quán)(即淳安圣亞)，而另一塊地已經(jīng)沒有了大連圣亞的股權(quán)。

所謂的“另一塊地”，就是2017年10月19日，淳安縣掛牌出讓的另一塊“淳政儲出(2017)31號”面積為1.10123公頃的“珍珠半島A-01-14地塊”土地使用權(quán)被一家淳安易圣實業(yè)有限公司(下稱淳安易圣)以0.42億元購得，土地用途同樣是“零售商業(yè)及住宅用地”。

啟信寶數(shù)據(jù)顯示，淳安易圣成立于2017年9月5日，發(fā)起股東為大連易和投資有限公司(下稱大連易和投資)，而大連易和投資的控股股東也是邁克集團，法定代表人也是王奕盟。

但是在2018年9月10日，北京恒銘投資有限公司、大連聯(lián)策智會堂和王旭東同樣以“債權(quán)出資方式”獲得了淳安易圣的股權(quán)。變更后，淳安易圣的股權(quán)是北京恒銘持股55%、大連易和投資持股30%、大連聯(lián)策智會堂持股14%、王旭東持股1%。

也就是說，邁克集團下屬的易和地產(chǎn)與易和投資二家公司分別將獲得淳安縣兩塊住宅項目土地使用權(quán)的項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了北京恒銘、大連聯(lián)策智會堂和王旭東，通過這種股權(quán)轉(zhuǎn)讓，北京恒銘、大連聯(lián)策智會堂和王旭東等于是“間接”獲得了淳安縣的住宅項目土地使用權(quán)。

大連圣亞的一位人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者，這個淳安易圣購得的“淳政儲出(2017)31號”土地使用權(quán)也應(yīng)該有大連圣亞的，“因為我們得到的信息明確顯示，要想獲得淳安這兩塊配套住宅用地的土地使用權(quán)，必須是大連圣亞來投資開發(fā)項目，但是大連圣亞來投資之后卻沒有獲得應(yīng)有的配套住宅用地，反而是易和地產(chǎn)、易和投資獲得了大部分的住宅用地，然后又轉(zhuǎn)手賣給了北京恒銘等公司。”

在他看來，淳安大白鯨項目中，二期住宅項目才是利潤最高的項目，“本是用來平衡一期旅游項目的投入，易和地產(chǎn)利用與大連圣亞的特殊關(guān)系，最終在豐厚的地產(chǎn)項目上套現(xiàn)走人，獲取巨額利潤，損失的則是上市公司的利益。”

項目審計無法進(jìn)行

上述大連圣亞新任管理層相關(guān)人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者，大連圣亞淳安大白鯨項目共涉及四塊土地，其中兩塊土地是大白鯨海洋館一期二期用地，即易和旅游公司2016年購得的“淳政儲出(2016)16號”與“淳政儲出(2016)17號”，土地用途為“公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地(圖書展覽用地)”，這兩塊地就是21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者在淳安縣青溪大道與清溪南路丁字路口看到的“大白鯨千島湖文化主題樂園水下世界”施工現(xiàn)場。

還有兩塊土地，就是“淳政儲出(2017)31號”與“淳政儲出(2017)32號”住宅配套用地，但是大連圣亞沒有“淳政儲出(2017)31號”項目公司——淳安易圣的股權(quán)，也就沒有該土地使用權(quán)。

21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者在調(diào)查中了解到，一般地方政府在引入文旅行業(yè)的項目，由于文旅項目投入資金大、利潤薄、回報周期長，為了吸引投資，地方政府往往會以低于市場價給投資企業(yè)配套一些住宅用地，用于彌補文旅項目。

大連圣亞淳安大白鯨項目就是典型的案例，為引進(jìn)大白鯨千島湖文化主題樂園項目，地方政府以商業(yè)配套和住宅用地作為回報平衡點，因此淳安圣亞拿下的“淳政儲出(2017)32號”住宅用地，與周邊其他地塊價格相比折價不少。

但是，淳安易圣為何也能與淳安圣亞一樣以幾乎相同的價格拿下“淳政儲出(2017)31號”土地使用權(quán)，莫非它也給淳安縣當(dāng)?shù)剡M(jìn)行了大額投資？

實際上，對于大連圣亞的投資者而言，更希望看到淳安大白鯨項目盡快推進(jìn)，但是21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者近日在淳安調(diào)查時發(fā)現(xiàn)，項目推進(jìn)很慢，開發(fā)進(jìn)度一拖再拖。

大連圣亞2018年年報顯示，“浙江淳安大白鯨水岸城項目：該項目融資尚未落實到位，如果2019年上半年完成融資計劃，計劃于2019年內(nèi)場館主體結(jié)構(gòu)封頂，爭取2020年內(nèi)開業(yè)。”

到了2019年年報，對于“浙江淳安大白鯨水岸城項目”的描述又變成“該項目本年度內(nèi)總體上爭取2020年12月主體工程完工，2022年一季度竣工開業(yè)。”

2020年12月29日，在淳安縣“浙江淳安大白鯨水岸城項目”的所在地，21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者在工地現(xiàn)場聽不到施工的聲音，僅有數(shù)名工人在整理廢舊材料，兩臺塔吊機僅有一臺偶爾轉(zhuǎn)動一下。整個主體工程顯然沒有完工，裸露的水泥建筑物到處都是，甚至都沒有完成封頂工作。

在兩塊所謂的“住宅配套項目”用地上，21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者看到的是荒草叢生，沒有施工跡象與工人、或者機器設(shè)備，僅有早期挖掘的、深達(dá)數(shù)米的地樁土坑，其他的什么都沒有。

在調(diào)查中，21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者還了解到，淳安大白鯨項目還存在拖欠農(nóng)民工工資現(xiàn)象。

淳安縣人力資源和社會保障局在2020年12月25日對大白鯨(淳安)公司出具了一份行政處罰決定書，即“2020年3月至11月，大白鯨千島湖文化主題樂園水下世界工程項目建設(shè)單位大白鯨世界(淳安)文化旅游發(fā)展有限公司未按約定及時足額向農(nóng)民工工資專用賬戶撥付工程款中人工費用，且經(jīng)人力資源社會保障行政部門責(zé)令限期改正逾期未改正，對該項目200余名民工工資發(fā)放產(chǎn)生影響。依據(jù)《保障農(nóng)民工工資支付條例》第五十七條第二款之規(guī)定。對被行政處罰單位做出如下行政處罰：罰款人民幣壹拾萬元整(￥100000.00元)。”

上述大連圣亞人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者，按照項目施工總包合同，施工方是墊付到底的，就算建設(shè)方?jīng)]有支付工程款，施工方也需先行墊付，事后和建設(shè)方結(jié)算。且大連圣亞作為上市公司，按照公司管理制度，新管理層上任之后，需要對公司的所有部門和外建項目進(jìn)行盤點與審計，其中就包括淳安大白鯨項目，“但我們新的審計團隊進(jìn)場審計卻遭遇阻撓，工地大門都被施工方封閉，我們根本進(jìn)不去現(xiàn)場審計，無法拿到審計資料。我們要求施工方北京市政四建立即停工，但是他們拒絕停工，也拒絕配合審計。哪有建設(shè)方無法進(jìn)入施工場地，要求停工，施工方反而不愿意停工的道理？哪有不核算工程量，任由施工方報多少工程款建設(shè)方就得付多少錢的事？”

淳安大白鯨項目一拖再拖，對于投資者而言，他們最希望的就是大連圣亞能夠盡快解決問題，推進(jìn)項目審計工作，然后讓大白鯨項目能夠為大連圣亞帶來豐厚收益，給投資者帶來應(yīng)有的回報。