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近日，興業(yè)證券首次評級覆蓋禹洲集團(tuán)(1628.HK)，基于公司銷售增長顯著，持續(xù)重點布局核心城市、拿地渠道多樣、土地成本可控，派息穩(wěn)定連續(xù)，物業(yè)拆分進(jìn)一步提升回報率，給予公司“買入”評級，目標(biāo)價3.90 港元。

土地儲備結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化

2020年前11個月，禹洲持續(xù)完善全國布局，深耕重點城市，新增15個項目，絕大部分均位于長三角區(qū)域及一二線核心城市，土地儲備優(yōu)質(zhì)。興業(yè)指出，2014年至今，公司已實現(xiàn)了從立足海西到 “深耕長三角 、發(fā)力大灣區(qū)、布局全國六大區(qū)域” 的轉(zhuǎn)變，持續(xù)聚焦優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，深耕核心城市。

2015年以來，禹洲共新增土儲2,150萬平米，通過收并購、合作、產(chǎn)業(yè)拿地等多元化方式降低土地成本。其中，通過收并購拿地占比達(dá)48%，而收并購平均土地成本為招拍掛拿地平均成本的一半。

合約銷售高速有質(zhì)量增長

2020年公司已提前完成千億銷售目標(biāo)，全年銷售金額增長超過33%，顯著高于行業(yè)平均水平(11%)。興業(yè)認(rèn)為，高速增長的銷售規(guī)模為持續(xù)穩(wěn)定的業(yè)績釋放提供了較高的確定性。

基于公司回款率高達(dá)90%，銷售權(quán)益持續(xù)回升，銷售增長有質(zhì)量，興業(yè)預(yù)計公司2019至2022年的全口徑銷售金額年復(fù)合增長率為23%，權(quán)益銷售金額年復(fù)合增長率達(dá)到26%，處于行業(yè)領(lǐng)先水平。

財務(wù)結(jié)構(gòu)健康可控，派息政策維持高位

公司的結(jié)轉(zhuǎn)收入和利潤保持穩(wěn)健增長，興業(yè)認(rèn)為禹洲多元化的拿地方式將一定程度上對沖招拍掛拿地毛利率下降的風(fēng)險，大灣區(qū)舊改孵化、投資物業(yè)高速發(fā)展亦可能帶來較高的利潤貢獻(xiàn)。

隨著公司上海-深圳雙總部戰(zhàn)略的落地。興業(yè)指出公司在粵港澳大灣區(qū)共布局有惠州、佛山、中山、深圳、香港5個城市，將大灣區(qū)視為第二大戰(zhàn)略發(fā)展區(qū)域，預(yù)計未來大灣區(qū)的土儲將持續(xù)擴(kuò)充。

興業(yè)表示，禹洲集團(tuán)一直維持不低于35%核心凈利潤的派息政策，加上物管分拆的實物分派，預(yù)計2020年全年的股息收益率將達(dá)到13.5%。另外，公司的財務(wù)狀況穩(wěn)定，融資渠道多樣，處于三道紅線黃檔，截至2020年上半年的凈負(fù)債率和平均融資成本分別為67.9%和7.2%。

物管分拆，進(jìn)一步釋放潛在價值

興業(yè)強(qiáng)調(diào)，持續(xù)看好即將分拆的禹洲物管業(yè)務(wù)。截止2020年中期，禹佳生活服務(wù)在物業(yè)管理和商業(yè)運營上的在管面積分別為1,320萬平方米和70萬平方米，合同管理面積分別約為2,260萬平方米和110萬平方米。基于禹佳生活服務(wù)當(dāng)前的規(guī)模和禹洲集團(tuán)持續(xù)增長的土儲支持，禹佳生活服務(wù)未來的增長可見度較高，回報極具吸引力。