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銀行房地產貸款集中度管理制度出臺 明確銀行房地產貸款余額占比上限 促進房地產市場平穩健康發展

2020年12月31日，央行、銀保監會發布通知，建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度。該制度自2021年1月1日起實施。

房地產貸款集中度管理是指銀行業金融機構（不含境外分行）房地產貸款余額占比和個人住房貸款余額占比應滿足人民銀行、銀保監會確定的管理要求，即不得高于人民銀行、銀保監會確定的相應上限。

管理制度根據銀行業金融機構的資產規模、機構類型等因素，分中資大型銀行、中型銀行、小型銀行、縣域農合機構和村鎮銀行五檔并設定了管理要求。同時，對地方法人銀行業金融機構（三、四、五檔）的房地產貸款集中度管理要求設置了彈性（基準增減2.5個百分點范圍內）。

在過渡期方面，2020年12月末，銀行業金融機構房地產貸款占比、個人住房貸款占比超出管理要求，超出2個百分點以內的，業務調整過渡期為自本通知實施之日起2年；超出2個百分點及以上的，業務調整過渡期為自本通知實施之日起4年。

央行、銀保監會在答記者問中指出，制定房地產貸款集中度管理制度，有助于提高金融體系韌性和穩健性，促進房地產市場平穩健康發展。

據了解，目前，大部分銀行在房地產貸款余額占比和個人住房貸款余額占比兩項指標上沒有超出管理制度所規定的上限。對于超出管理要求的銀行，將要求其合理選擇業務調整方式，按年度合理分布業務調整規模，確保調整節奏相對平穩、調整工作穩妥有序推進。個別調降壓力較大的銀行，將通過延長過渡期等方式差異化處理，確保政策平穩實施。

加強房地產宏觀審慎管理

房地產貸款歷來是宏觀審慎管理制度關注的重點領域。從國際經驗看，銀行房地產貸款風險敞口持續增長，可能導致其資產質量易受房地產價格波動沖擊，增加金融體系脆弱性，可能潛藏系統性金融風險。

有關專家指出，人民銀行、銀保監會推出房地產貸款集中度管理制度，對于銀行房地產貸款余額占比提出上限要求，將從供給側抑制銀行的放貸沖動，有助于抑制我國銀行體系對房地產風險敞口的過快增長，有助于提高金融體系應對市場波動的韌性和穩健性。

與此同時，建立房地產貸款集中度管理制度，加強房地產宏觀審慎管理，也有助于引導金融資源從房地產轉向實體經濟。

前述人士表示，我國銀行業信貸投放中房地產占比高，擠壓了實體經濟資金供給，制約了經濟長期發展潛力。房地產貸款集中度管理制度將有助于引導銀行優化信貸結構，支持制造業、科技等經濟發展重點領域和小微、“三農”等薄弱環節融資，推動金融、房地產同實體經濟均衡發展。

穩定房地產市場中長期預期

房地產貸款集中度管理制度也是完善房地產金融管理長效機制的一項重要舉措。有關專家認為，與以往房地產金融調控政策工具相比，集中度管理制度明確了各類銀行房地產貸款占全部貸款比例的上限，政策更加公開、規則更加透明，促進銀行形成自我約束的內在機制，調整中長期經營策略和信貸結構，有利于更好地引導和穩定房地產市場中長期預期。

值得注意的是，該管理制度在壓降異常增長的同時，也體現了兩方面“保”以加強政策協調配合。

一是擬不將住房租賃有關貸款納入集中度管理。此前，中央經濟工作會議提出“高度重視保障性租賃住房建設，加快完善長租政策”。據悉，目前人民銀行正會同相關部門研究制定住房租賃金融業務有關意見，并建立相應統計制度，屆時對于符合定義的住房租賃有關貸款，將不納入集中度管理統計范圍。

二是資管新規過渡期內（至2021年底）回表的房地產貸款不納入統計范圍。為落實資管新規，銀行業金融機構非標資管產品回表壓力較大。明確回表房地產貸款不納入集中度管理，意味著政策不會對銀行在過渡期內完成資管新規要求產生額外影響。

對個人住房貸款有何影響

此次管理制度在設置房地產貸款余額占比上限的同時，還單獨設置了個人住房貸款余額占比上限。

近年來，個人住房貸款增長較快是推升房地產貸款占比的重要原因。央行發布的《中國金融穩定報告》和部分研究機構對居民債務收入的調查顯示，我國居民部門杠桿率近年來上升較快，主要集中在個人住房貸款上。這提高了我國居民部門的脆弱性，也在一定程度上抑制了更高質量消費潛力的充分釋放。

專家表示，專門設置個人住房貸款余額上限要求，既有利于抑制居民杠桿率上升，也可以防范個別銀行大幅壓縮其他房地產貸款以支持個人住房貸款增長。

那么，該制度是否會對個人住房貸款產生影響？前述人士稱，該制度旨在約束銀行房地產貸款占全部貸款的比重，而非額度或絕對值，對微觀主體住房貸款需求影響不大。大部分商業銀行尚未觸及上限，居民無須過度擔心買房申請貸款受到影響，存量住房貸款也不會因為該政策而被銀行提前收回。

“作為一項長效機制，房地產貸款集中度管理機制旨在防止房地產貸款在銀行體系全部貸款中的比重偏離合理水平，防范風險敞口過于集中，并不是禁止相關業務開展。”前述人士表示，制度設計也已充分評估銀行調整壓力，除了采取分省分類施策、差別化過渡期等多種機制安排外，還將指導超出上限的銀行按年度合理分布業務調整數量，有序做好調整工作，避免出現斷貸、抽貸?？傮w來看，不會對房地產市場產生短期沖擊，有利于房地產市場平穩健康可持續發展。