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存量房貸利率掛鉤LPR即將生效——

房貸利率是否“換錨”應綜合考量

2020年已進入尾聲，對于被批量“換錨”的房貸借款人來說，是否要轉回原合同約定房貸利率的猶豫期也進入了倒計時。

中國人民銀行此前公告，將存量浮動利率貸款的定價基準轉換為貸款市場報價利率(LPR)。2020年3月1日至8月31日，借款人可決定貸款利率“換錨”為LPR(浮動利率)還是轉為固定利率。而8月25日起，多家銀行對符合條件且尚未辦理定價基準轉換的個人住房貸款進行了批量轉換，統一調整為LPR定價。對轉換結果有異議的，可于2020年12月31日(含)前通過網上銀行、手機銀行自助轉回或與貸款經辦行協商處理。并且已有銀行明確，撤銷操作僅能辦理一次。

被動轉換為LPR的房貸借款人是否要選擇轉回去？到底哪種利率更好？對此，業內人士表示，兩種方式各有優勢，如何選擇主要取決于對未來市場利率走勢的判斷。如果認為未來LPR會下降，那么轉換為參考LPR定價會更好；如果認為未來LPR可能上升，那么轉換為固定利率就會有優勢。

民生銀行首席研究員溫彬建議，存量房貸借款人要根據自身情況，以及貸款價格、貸款期限、貸款余額等，綜合選擇適合自己的利率轉換方式。如果此前的房貸利率價格折扣力度大，月供剩余時間比較長的話，可以選擇固定利率，這不僅有助于鎖定月供成本，還便于做好家庭收支安排。如果月供剩余時間較短，貸款余額也不多，選擇浮動利率可能更合適。

“從中短期看，我國銀行貸款利率處于下行趨勢。將存量浮動利率房貸轉成以LPR作為定價基準，有助于減輕借款人房貸支出。”招聯金融首席研究員董希淼認為，即便出現了利率大幅上升情況，購房者可通過提前還款來規避利率風險。

值得注意的是，個人房貸轉換LPR后并非馬上生效，需要參考貸款時合同上所約定的利率調整日，即重定價日。目前銀行主要有兩個重定價日選擇，一個是貸款發放日，一個是1月1日。比如重定價日在6月1日，那么明年6月份之后的貸款利率則按照最新一期即5月份的LPR報價加點執行，而在1月份至5月份均按照原定利率繼續執行。不過對于重定價日為1月1日的“房貸族”來說，由于大多數存量房貸的定價周期為一年，因此今年12月份的LPR報價就關乎明年全年的月供。

今年以來，1年期LPR報價兩次下調累計30個基點，5年期以上LPR報價兩次下調累計15個基點。自5月份以來，兩個期限品種的報價已連續8個月保持不變。

對于后期LPR報價走勢，川財證券研報認為，目前國內經濟加快復蘇，但是外部不確定性仍然存在，中期借貸便利(MLF)利率調整的可能性較小，銀行平均邊際資金成本上行壓力在年底有望得到緩解，LPR報價有望保持穩定。

“接下來央行政策利率調整關鍵還是看宏觀經濟與市場發展趨勢，關注內需復蘇與實體經濟融資需求。預計明年一季度央行調降政策利率的概率偏低。”光大銀行金融市場部分析師周茂華說。