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“專款專用”預防爛尾，維護購房人利益——多地加強商品房預售資金監管

近年來，隨著房地產市場快速發展，開發企業經營和融資模式趨于高周轉、高杠桿，房價和建設成本不斷升高。特別是今年受新冠肺炎疫情影響，企業資金鏈普遍趨緊，銀行加強風險管控，部分企業資金風險凸顯。因此，有必要有針對性地開展預售資金監管檢查。

近日，多地出臺相關政策，加大商品房預售資金監管力度，確保預售資金用于商品房項目工程建設。

在市級層面，湖南株洲、云南昆明、山西太原近日發布了新建商品房預售資金監管辦法。

湖南省株洲市住建局近日印發了新修訂的《株洲市新建商品房預售資金監管辦法》，要求新建商品房預售資金監管遵循專戶專存、專款專用、進度控制、無償監管的原則，全部納入監管范圍。監管期限自核發《商品房預售許可證》起，一直到預售商品房辦理不動產首次登記并解除監管為止。

12月2日，山西省太原市下發了《太原市新建商品房預售資金監管實施細則(試行)的通知》，通知指出，要確保商品房預售資金用于商品房項目工程建設，新建商品房預售資金實行全程監管，對用于支付工程建設等費用的預售資金實行重點監管。

12月1日，昆明市人民政府辦公室發布了《關于加強商品房預售資金監管工作的通知(試行)》，內容涉及預售資金監管范圍、歸集、使用等多方面。

在省級層面，江西省住建廳、江西銀保監局近期聯合印發了《關于進一步加強商品房預售資金監管工作的通知》。通知提出，房地產開發企業在申請商品房預售許可前要確定監管銀行，并以樓棟為基本單位開設預售資金監管專用賬戶，預售資金應全部存入預售資金監管專用賬戶。

商品房預售資金監管與商品房預售制度息息相關。目前，絕大多數房地產銷售采取的是商品房預售模式，即房地產開發企業將已興建但尚未竣工或即將興建的商品住宅與購房者約定，由購房者交付定金或預付款，在未來某一時期擁有所購房屋。“先交錢，再交房”的預付方式給購房者帶來一定風險。

與此同時，不少地方預售資金監管還存在空白，也有一些地方雖有相關預售資金監管辦法，但執行不到位。比如，一些開發企業讓購房者將本該打入監管賬戶的資金打入其他賬戶便于開發企業自行操控，也有一些企業提供不真實的文件騙取銀行提前撥付監管賬戶中的資金。

北京房地產業協會秘書長陳志表示，近年來，隨著房地產市場快速發展，開發企業經營和融資模式趨于高周轉、高杠桿，房價和建設成本不斷升高。特別是今年受新冠肺炎疫情影響，企業資金鏈普遍趨緊，銀行加強風險管控，部分企業資金風險凸顯。因此，有必要有針對性地開展預售資金監管檢查。

據了解，今年以來，各地加強預售資金監管的相關政策主要集中在幾個方面：要求開發商開設商品房預售資金監管專用賬戶；要求開發商與監管機構、監管銀行簽訂預售資金監管協議；對信用資質不同的開發商實行差別化資金監管額度；在預售資金使用上，按照工程進度支取相應比例的資金。

在多地發布預售資金監管辦法的同時，也有地方開展了對預售資金監管落實情況的專項檢查。北京市第四季度在全市范圍內啟動了預售資金監管專項檢查。重點圍繞開發企業預售資金收存、支取、使用的及時性、合規性，監管銀行入賬監督和出賬審核，以及購房人貸款資金是否按規定發放至專用賬戶等情況開展檢查。

業內專家表示，商品房預售資金監管的加強，有助于通過“專款專用”防止房地產開發項目爛尾，維護購房人利益，確保房地產市場秩序良性運行。