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來源：中國經營報 作者：郭陽琛 童海華

沿著南京西路走過人民廣場，一座外形酷似火箭的現代建筑映入眼簾，與上海歷史博物館隔街而望，這便是總高282米的上海明天廣場。

這座出自世界著名建筑大師約翰·波特曼之手的“前浦西第一高樓”，剛剛度過自己17周歲的生日，卻早已不復當年榮光。

《中國經營報》記者現場走訪發現，盡管上海明天廣場仍在正常運營中，但人流量明顯不足，建筑主體上張掛的廣告牌也許就未曾更新，在上海最為繁華的人民廣場商圈中顯得有些格格不入。兩天后，明天廣場7至32層即將迎來今年的第3次拍賣。

記者注意到，10月27日以來，上海明天廣場已兩次流拍，起拍價也從25.71億元降至20.57億元。目前,該物業起拍總價降至16.45億元。截至11月26日，已有16000余人圍觀，269人設置提醒，尚無人報名。

上述物業的資產管理人孫律師在接受記者采訪時表示，除了被拍賣部分，上海明天廣場其余大部分物業由萬豪酒店承租。“如果再次流拍，還會繼續降價出售，降價幅度在20%以內。”

浦西地標幾度流拍

上海明天廣場也曾是市場上的“香餑餑”。早在2005年，曾有消息稱摩根士丹利房地產基金有意收購7至32層，但由于業主方單方面停止出售作罷。

不久前，阿里法拍官網顯示，上海明天廣場7至32層標的再次流拍。彼時，共有2人報名、407人設置提醒、4萬余人圍觀，起拍價20.57億元，但最終無人問津。

戴德梁行華東區資本市場部執行董事蔡峰表示，明天廣場二度流拍主要是由于今年辦公樓租金下滑，空置率上升，造成大宗交易市場充滿挑戰。同時，疫情影響了外資來上海看樓，年底融資環境也特別緊張，多種因素疊加造成了如今的局面。

《上海華信國際集團有限公司等十五家關聯公司合并破產清算案管理人關于拍賣上海明天廣場7至32層房產(不含23層避難層)的公告》(以下簡稱“公告”)顯示，此次拍賣標的上海明天廣場7至32層共計246套房產(不含23層避難層)均已被設立抵押，且均已被人民法院司法查封，該標的整體打包拍賣，不單獨拆分拍賣。

根據上述公告，本次拍賣標的初期的房屋類型為246套酒店式公寓。2003年，上海盛懿投資中心(有限合伙)(以下簡稱“上海盛懿”)通過公開拍賣取得后進行了大規模改造，包括在同一樓層打通原有墻壁，并根據辦公目的重新規劃。

目前，上海明天廣場8層部分房產被馬里蘭商務中心(上海)有限公司承租，租賃期限至2021年1月；17層供管理人團隊辦公使用；24至32層仍為中國華信能源有限公司和上海華信國際集團有限公司的辦公場所；19至22層房產現由上海華信證券有限責任公司行政清理組和甬興證券有限公司共同使用，其中19層、20層、21層整層房產及705室、706室的房產由甬興證券有限公司承租并繼續使用，租賃期限至2021年3月31日。

公開資料顯示，2003年竣工的上海明天廣場，共60層高達282米。17年過去，近300米的高度使其仍能躋身上海第六高樓。

上海明天廣場也曾是市場上的“香餑餑”。早在2005年，曾有消息稱摩根士丹利房地產基金有意收購7至32層，市場成交價可能將達32億元天價，刷新彼時國內整幢物業收購的紀錄，但由于業主方單方面停止出售作罷。

降價尋求出售機會

記者了解到,上海明天廣場7~32層也將迎來第3次掛牌，起拍總價降至16.45億元，相當于25.71億元評估價的六折。

記者注意到，近期，多棟“摩天大樓”進入拍賣程序，往往是物業所有方破產所致。

上海明天廣場與“華信系”的關系頗為緊密。據天眼查信息，上海盛懿由上海華信間接持股，占股42.48%。而上海華信背后的大股東，則是中國華信能源有限公司(下稱“華信能源”)。

2017年，華信能源蟬聯《財富》世界500強，并在當年9月擬以近90億美元收購俄羅斯石油公司14.16%的股權。第二年，華信能源面臨被接管、債務重組等一系列事件，創始人葉簡明也被調查。

2020年4月，上海市第三中級人民法院宣告中國華信及其3家附屬公司上海華信、海南華信國際控股有限公司、上海華信集團財務有限公司破產，凈負債總額達1307億元。而上海明天廣場的拍賣，也拉開了“華信系”部分企業資產清算的序幕。

號稱“廈門第一高樓”的廈門國際中心也不例外。11月11日，阿里法拍信息披露，廈門國際中心、廈門寶嘉中心資產包成功出讓，以底價29.12億元成交，較第一次拍賣降價7.28億元，接盤者則為魯能集團有限公司。

按照原計劃，廈門國際中心和寶嘉中心的競買報名截止日期為8月21日。報名條件也相當之高，不僅要為一級資質等級的房地產開發企業或中國排名前500名的房地產開發企業，還需具備可調控資金達50億元以上。

8月24日，管理人發布《延期公告》，不僅報名時間延后至9月1日，報名條件也有所放松，世界500強或中國500強企業，國務院國資委管理的中央企業，上年度營收不低于100億元的國內行業領先企業均被允許報名。

9月21日，廈門國際中心、寶嘉中心項目首次登錄“阿里拍賣”平臺，保證金3.6億元，起拍價36.4億元，拍賣時間為10月21日、22日。

相較于近52億元的資產評估價格，廈門國際中心和寶嘉中心最終“折扣”將近一半，大宗商辦物業的遇冷明顯，這樣的情節似乎也將在明天廣場重演。

記者了解到，上海明天廣場7~32層也將迎來第3次掛牌，起拍總價降至16.45億元，相當于25.71億元評估價的六折。

李偉(化名)是一家上海本土房企的高管，也曾參與并主導公司對上海南京西路一棟商辦物業的收購，但他對上海明天廣場的拍賣前景并不看好。“明天廣場的單價太高了，第一次的競拍價格折算下來單價超過7萬元/平方米，第二次拍賣時的單價約5.6萬元/平方米。即使現在再次降價，單價還是超過4.5萬元/平方米。”他說。

李偉認為，上海明天廣場另一大劣勢在于，此次拍賣的標的只是整棟物業的一部分。“有能力和財力競拍明天廣場的企業大多有些完美主義，更傾向于去收購整棟物業，所以我預測最后接手的應該是資管公司。”

商業辦公供過于求

蔡峰也認為，空置率上升、租賃市場競爭加劇必然會給傳統商辦物業的交易帶來一定的挑戰和改變。

“(近期較多的大宗商辦物業流拍)歸根究底就是供過于求。原先在投資拉動下，眾多商辦物業建起來了，但總得有人用它才行。”一名曾在萬達、蘇寧擔任高管的資深商業地產人士向記者感慨道。

蔡峰也告訴記者，過去幾年，國內商辦類型在大宗物業交易中占比一直非常高，因為這種類型的資產運營管理相對簡單，而且流動性也比較好。“但從去年開始，商辦市場的租賃壓力開始顯現，越來越多的買家傾向于購買位置更好，交通便捷，并且帶租約的項目，以彌補租賃風險對于現金流的影響。”

仲量聯行數據顯示，2020年第三季度，上海商業地產總交易額達到人民幣145億元，環比下降16.6%，同比降幅達18.6%。而2020年前三季度合計交易額552億元，同比降幅高達四成。

另據戴德梁行數據，2020年第三季度，上海租賃型甲級寫字樓凈吸納量15.72萬平方米，環比上升35%，但由于本季度新增供應規模達35.9萬平方米，使空置率升至21.9%；上海零售租賃凈吸納量達23.09萬平方米，整體空置率環比上升0.3個百分點至9.4%。

“2020年疫情像是一條‘鲇魚’攪動了上海商辦市場，而真正優質的資產在經歷大浪淘沙般的市場考驗后會更加展現出其不可替代的投資價值。”在蔡峰看來，縱使空置率上升、凈吸納量同比下降明顯，但租賃市場成交依舊保持相對活躍，是由于許多交易來自企業因整合管理、辦公升級或成本控制等原因搬遷辦公場所。

“值得注意的是，對于大多數規模企業來說，2020年財年預算制定于市場環境相對穩定的2019年。經歷今年全球公共衛生及政經環境的影響，2021年企業財年預算將趨于保守，在這一情況下，許多租戶選擇繼續續租于現有樓宇。”蔡峰說。

蔡峰表示，從供應角度而言,雖然2021年預計新增甲級辦公面積近130萬平方米，占截至2020年三季度上海全市存量的十分之一，但核心CBD及科技園的新增供應，無論是土地出讓還是在建工程，都相對較為有限。“長期來看，新增供應與新增需求的對稱性一定程度上決定了該板塊資產投資回報的預期。”

另一方面，相較于傳統的商業辦公樓，產業園區更加受到機構投資者的青睞。

仲量聯行方面認為，產業園區本身的屬性特點也賦予了其相比傳統辦公樓市場更強的韌性。綜合來看，政策扶持、產業行業集中、可容納多功能需求、樓宇定制化設計等都是產業園區突出的核心亮點，這在很大程度上刺激著租賃市場的需求。

蔡峰也認為，空置率上升、租賃市場競爭加劇必然會給傳統商辦物業的交易帶來一定的挑戰和改變。新的環境下，核心CBD及科技園擁有穩定租賃的資產將更為凸顯出投資優勢。