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中國網(wǎng)財經(jīng)11月27日訊(記者 魏國旭)隨著“房地產(chǎn)下半場”成為市場關(guān)鍵詞，越來越多的大型品牌房企把目光重新投向一線城市。在利潤下降、庫存高壓時，“得一線者得天下”成為諸多房企對的未來市場判斷。

在銷售數(shù)據(jù)方面，一線城市的貢獻占比也呈現(xiàn)出整體優(yōu)勢，且比例略有上升的態(tài)勢。來自克爾瑞的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，20家代表房企60.9%的銷售業(yè)績來源于二線城市，19.2%來自一線城市，合計占比80.1%，較去年增長3.1個百分點，其中一線城市貢獻率增長明顯。

作為曾打造了寰宇時代等明星樓盤的企業(yè)，中海近年在一線城市的銷售額也突飛猛進，從2016年在四個一線城市的整體銷售不到300億元，增長至今年前11個月接近900億元，增長超過三倍。除了一線城市外，中海也在重點二線加碼，2019年，除了四個一線城市之外，中海在8個城市的銷售額超過100億：比如南京、香港、蘇州、沈陽、濟南、成都、寧波、西安。其中，南京超過200億元，位居南京市場第一。

戰(zhàn)略回歸一線城市，中海積極擴充土儲

銷售業(yè)績增長的背后，是中海地產(chǎn)在一線既重點二線城市的低調(diào)回歸。這也源于中海董事局主席顏建國在2016年底回歸后，對“主流城市、主流地段、主流產(chǎn)品”的發(fā)展戰(zhàn)略的強化，對一線及核心二線城市的重點加磅。

進入2020年，中海在一線城市的拿地力度顯著加大，昨日中海再次進軍深圳，以6.97億拍得南山區(qū)后海中心區(qū)的1宗商業(yè)用地。約一個月前剛剛以總價44.34億元摘得廣州市海珠區(qū)一宗綜合用地；年內(nèi)還曾摘得北京房山稻田站、亦莊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)河西區(qū) X46R1、X46R2及石景山北辛安等土地，斬獲頗豐。

有市場分析人士認為，房企押寶一線城市的奧妙不難理解：“一線城市競爭雖然激烈，但其供應(yīng)也少，去化率很快，相應(yīng)系統(tǒng)性風(fēng)險也比較小，導(dǎo)致很多大房企紛紛加入拼殺。預(yù)計未來頭部房企關(guān)于一線城市的布局力度并不會放松，乃至?xí)哟髾?quán)重。”

與之相對應(yīng)的是一線城市供地數(shù)量的水漲船高，易居研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年1-10月，四個一線城市住宅用地成交面積為3258萬平方米，同比增長32.7%。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進也指出，今年一線城市在供地節(jié)奏、鼓勵房企拿地等方面有積極的表現(xiàn)，客觀上使得一部分房企開始回歸一線城市。另外一線城市今年豪宅市場銷售不錯，其都會使得房企繼續(xù)看好未來高端市場的行情，進而會積極認購單價較高的住宅用地。

保持財務(wù)審慎穩(wěn)健，“三道紅線”無一踩線

得益于優(yōu)秀的銷售業(yè)績，中海在大舉拿地的同時保持了財務(wù)上的安全穩(wěn)健。值得一提的是，隨著“三道紅線”的提出，降杠桿工作成為多數(shù)房企下半年的工作重點，而沒有踩線的房企則無形中獲得了相比同業(yè)更好的發(fā)展機遇，其中就包括了中海。

數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，中海的短期債務(wù)為210.3億元，長期債務(wù)1751.75億元，總債務(wù)規(guī)模較于去年同期縮減了2.07%；資產(chǎn)負債率為59.77%，而在剔除986.75億元合同負債及預(yù)收款后，其資產(chǎn)負債率僅有53.8%，沒有超過70%的紅線。在凈負債率方面，中海今年上半年凈負債率僅32.7%，大幅低于100%的紅線。

同時，中海期末公司賬面的貨幣資金及受限制現(xiàn)金合計達1113.85億元，能夠覆蓋公司短期債務(wù)，現(xiàn)金短債比為2.9，好于“三條紅線”中現(xiàn)金短債比為1的紅線，短期償債壓力不大。

有市場分析人士在接受記者采訪時指出：“中海的財務(wù)狀況未踩一條紅線，證明公司財務(wù)數(shù)據(jù)較為穩(wěn)健，短期債務(wù)占比低，高杠桿率的風(fēng)險較小，且公司債規(guī)模得到了有效控制，未來可期。”

中海董事局主席顏建國在中期業(yè)績會上也表示，中海一直堅持穩(wěn)健審慎的財務(wù)策略，保持合理的負債率和充裕的現(xiàn)金，“中海曾經(jīng)歷了1997年的金融風(fēng)暴，當時因為加杠桿高速擴張，曾經(jīng)面臨資金鏈斷裂甚至破產(chǎn)的風(fēng)險，教訓(xùn)極為深刻；自此之后，公司經(jīng)營‘穩(wěn)’字當頭，在內(nèi)部設(shè)立了關(guān)于負債率、現(xiàn)金占比等幾條紅線”。