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共有產權房是什么性質的房子?跟以往的自住房、經濟適用房有何區別?如何上市交易?共有產權房的購買合同有何特點?共有產權房的概念自提出開始就引發了社會各界的廣泛關注，但有關這一概念的問題卻一直沒有答案。

為貫徹落實中央關于“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，加快建立購租并舉的住房制度和供應體系，北京市出臺了《北京市共有產權住房管理暫行辦法》(以下簡稱《辦法》)。近日，北京市住建委對此發布了系列解讀。

轉讓產權份額有嚴格限制

在以往的北京市產權型保障房和政策房中，如經濟適用房、限價商品房、自住型商品房，滿足一定條件后是可以轉換為完全商品住房的。那么共有產權房是否也能完全轉化為商品房?

“共有產權住房將真正實現‘封閉管理、內部循環’。”市住建委相關負責人說，根據規定，共有產權住房購房人取得不動產權證未滿5年的，不允許轉讓房屋產權份額，因特殊原因確需轉讓的，可向原分配區住建部門提交申請，由代持機構回購，回購的房屋繼續作為共有產權住房使用。

而如果拿證滿五年，雖然可按市場價格轉讓所購房屋產權份額，但要么是同等價格條件下被代持機構優先購買，要么是轉讓給其他符合共有產權住房購買條件的家庭。

值得注意的是，再上市的過程中，個人份額無論是出售給代持機構，還是出售給其他符合條件的購房人，都不涉及出售和購買共有產權住房的政府份額，政府份額也不得出售和購買。“新購房人獲得房屋產權性質仍為‘共有產權住房’，所占房屋產權份額比例不變。”這位負責人說。

根據此前發布的《北京市共有產權住房管理暫行辦法》，充分考慮北京市人口資源環境壓力和當前階段共有產權住房供需緊張的情況，在充分聽取各界專家意見基礎上，對共有產權住房再上市產權性質進行了收緊，以“封閉管理、循環使用”為原則，明確共有產權住房的“共有產權”性質再上市后也不能變更，滿足更多無房家庭住房剛需。

虛假申報10年內禁止申請

除了嚴格限制轉讓產權份額，虛假申購、違規使用的成本和懲戒措施也比此前有所加強。

共有產權住房新政則規定，申請人不如實申報、變更家庭戶籍、人口、住房、婚姻等狀況，偽造或提供不真實證明材料的，禁止其10年內再次申請本市各類保障性住房和政策性住房。

按此前自住型商品房的有關規定，通過隱瞞家庭住房狀況、偽造相關證明等方式，弄虛作假騙購的，一經查實，房地產開發企業應與其解除購房合同，購房家庭承擔相應經濟和法律責任，且5年內不得在本市購買住房。構成犯罪的，依法追究刑事責任。

此外，共有產權住房購房人、同住人違反購房合同約定，且拒不按代持機構要求改正的，可以責令其騰退住房，禁止其10年內再次申請本市各類保障性住房和政策性住房。

同時，申請家庭成員在本市信用信息管理系統中記載有違法違規或嚴重失信行為的，將限制該家庭申請購買共有產權住房。“將通過加大打擊虛假申購和違規使用的監督力度，讓投機鉆營者面臨更高的違規成本，凸顯社會正義。”相關負責人表示，共有產權住房將真正回歸住房的“居住”屬性。

將配專用合同及使用協議

此前，朝陽區房管局特別公示北京首個共有產權住房項目“錦都家園”的預售合同。跟此前的自住房、普通商品房合同不同的是，這份合同中涉及三方當事人：購房人、開發建設單位和代持機構。

市住建委相關負責人介紹，在未來，共有產權住房還將推出“專用”合同。共有產權住房將使用依據《北京市共有產權住房管理暫行辦法》修訂的《北京市共有產權住房預售合同(試行)》。該合同對開發單位、購房人和政府份額代持機構等三方當事人的權利義務進行了明確與規范。

同時，合同附件中增加了《北京市共有產權住房使用協議》，由購房人與代持機構簽訂，就房屋轉讓、購買其他住房、房屋出租、合理使用、相關費用等內容進行了詳細約定。如果購房人有違反相關規定和合同、協議約定的，代持機構將按管理規定和合同、協議約定進行處理。