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大本營鄭州業(yè)績縮水“河南一哥”建業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型難過“盈利關(guān)”

張玉，楊玲玲

2017年“亮眼”的業(yè)績?yōu)楦酃缮鲜泄窘I(yè)地產(chǎn)股份有限公司（00832.HK，以下簡稱“建業(yè)地產(chǎn)”）固守河南平添了一份底氣。

日前，建業(yè)地產(chǎn)交出其2017年成績單。公告顯示，2017年度公司共實(shí)現(xiàn)合同銷售金額304.15億元，同比增長51%。由于合同銷售增長和銷售回款理想，集團(tuán)于2017年12月31日的現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及受限制銀行存款的總價值約為人民幣134.09億元。

整體業(yè)績向好的同時，記者注意到，建業(yè)地產(chǎn)在“大本營”鄭州的業(yè)績表現(xiàn)卻不容樂觀。數(shù)據(jù)顯示，2017年建業(yè)地產(chǎn)在鄭州實(shí)現(xiàn)合同金額80.33億元，比2016年同期減少25%；合同建筑面積為72萬平方米，比2016年同期下滑14%。

此外，2015年建業(yè)地產(chǎn)提出未來將以輕資產(chǎn)為主要模式，用3~5年時間實(shí)現(xiàn)從房地產(chǎn)開發(fā)商到新生活方式服務(wù)商的整體轉(zhuǎn)型。據(jù)悉，截至2017年12月31日，公司累計完成75個輕資產(chǎn)專案合約的簽訂，預(yù)計總建筑面積約1246萬平方米。不過，有業(yè)內(nèi)人士表示，開發(fā)商一貫的甲方風(fēng)格與輕資產(chǎn)主動服務(wù)的特點(diǎn)差異較大，若無法獨(dú)立團(tuán)隊(duì)操作，很容易讓輕資產(chǎn)成為燒錢的團(tuán)隊(duì)。

對于公司業(yè)績表現(xiàn)以及未來發(fā)展等相關(guān)問題，記者先后致電致函建業(yè)地產(chǎn)方面。建業(yè)地產(chǎn)相關(guān)工作人員告訴記者，公司若有需求會通過新聞發(fā)布會形式進(jìn)行公布，不接受單獨(dú)的媒體采訪。

業(yè)績波動明顯

對于2017年度業(yè)績表現(xiàn)，建業(yè)地產(chǎn)方面表示，集團(tuán)自2017年下半年起采取積極進(jìn)取的購地政策并加快項(xiàng)目開發(fā)速度，以縮短開發(fā)周期。同時，2017年集團(tuán)有多個項(xiàng)目達(dá)到結(jié)轉(zhuǎn)銷售條件。此外，2017年度集團(tuán)在土地儲備與確認(rèn)物業(yè)銷售結(jié)轉(zhuǎn)面積和收益有很顯著的增長。

不過，記者梳理發(fā)現(xiàn)，如果拉長時間線來看，建業(yè)地產(chǎn)2017年業(yè)績實(shí)際還處于低谷回升階段。2014年~2017年，集團(tuán)收益分別為人民幣：92.29億元、125.63億元、94.95億元、138.79億元；核心業(yè)務(wù)溢利分別為12.05億元、10.93億元、7.07億元、10.75億元。其中，2017年的核心業(yè)務(wù)溢利低于2014年、2015年的核心業(yè)務(wù)溢利。

而從權(quán)益持有人應(yīng)占溢利來看，建業(yè)地產(chǎn)2014年~2017年相關(guān)數(shù)據(jù)分別為8.83億元、8.01億元、4.03億元、8.11億元。2017年權(quán)益持有人應(yīng)占溢利雖然較2016年增幅較大，但從近幾年發(fā)展來看，僅相當(dāng)于2014年的水平。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)提醒，在當(dāng)前的政策環(huán)境下，房價并不會持續(xù)上漲，項(xiàng)目做大的同時其盈利空間可能會變小，這是類似企業(yè)需要警惕的。

對此，建業(yè)地產(chǎn)也在不斷調(diào)整自己的融資結(jié)構(gòu)。日前，建業(yè)地產(chǎn)發(fā)布公告表示，將發(fā)行3億美元2021年到期票息6.5%的優(yōu)先票據(jù)。建業(yè)地產(chǎn)方面表示，公司擬運(yùn)用票據(jù)發(fā)行所得款項(xiàng)償還現(xiàn)有債項(xiàng)。

另據(jù)本報記者此前統(tǒng)計報道，自2010年至今，建業(yè)地產(chǎn)幾乎保持著每年至少發(fā)行一筆境外債券的頻率，部分新發(fā)行債券的用途主要是用于償還現(xiàn)有債務(wù)。

建業(yè)地產(chǎn)在2017年年報中坦陳，公司未來存在一定的財務(wù)風(fēng)險，“公司信貸評級可能被下調(diào)。若下調(diào)，本公司可能需要就未來企業(yè)融資支付較高成本。”

建業(yè)地產(chǎn)方面表示，未來會檢討業(yè)務(wù)策略、重新審視資本架構(gòu)，并鎖定長期融資以確保資金流動性。同時，保持足夠的未動用信貸額度以應(yīng)付本公司流動資金的需求。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，融資環(huán)境的不斷收緊，會對企業(yè)造成一定的沖擊，這就使得建業(yè)地產(chǎn)必須不斷改善融資結(jié)構(gòu)。

“企業(yè)能借到錢，這是資本市場對它的認(rèn)可，同時，有些融資情況是債務(wù)的結(jié)構(gòu)調(diào)整，比如，發(fā)一些短期債務(wù)置換一些長期債務(wù)，這樣，短期內(nèi)的資金兌付壓力就會變小，同時可以順利完成其市場擴(kuò)張和布局。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為。

輕資產(chǎn)盈利難題

房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入后半場，2015年，建業(yè)地產(chǎn)提出未來將以輕資產(chǎn)為主要模式，用3~5年時間，實(shí)現(xiàn)從房地產(chǎn)開發(fā)商到新生活方式服務(wù)商的整體轉(zhuǎn)型。

記者了解到，目前建業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)形成涉及地產(chǎn)、文旅、農(nóng)業(yè)、物業(yè)、商業(yè)、教育、體育、酒店、科技、金融、旅游、君鄰會等多個業(yè)態(tài)在內(nèi)的生態(tài)系統(tǒng)。

“根據(jù)公司對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的判斷，為了踐行讓河南人民都住上好房子的愿景，借助建業(yè)品牌在目標(biāo)市場卓越的影響力以及優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)，公司整合成熟的產(chǎn)品體系和服務(wù)體系、全方位的資源布局和整合能力，進(jìn)行品牌輸出、管理輸出和資源輸出，提高公司市場占有率和企業(yè)盈利能力。”建業(yè)地產(chǎn)方面表示。

在近日舉行的2017年全年業(yè)績溝通會上，建業(yè)地產(chǎn)首席執(zhí)行官袁旭俊透露，目前建業(yè)地產(chǎn)擁有39個輕資產(chǎn)項(xiàng)目，輕資產(chǎn)是品牌、管理和能力的輸出，回報率相對較高。輕資產(chǎn)項(xiàng)目在2017年實(shí)現(xiàn)3.5億元的收入，擁有超過2億元的利潤。“2018年，建業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)項(xiàng)目將超過100個，之后2~3年項(xiàng)目數(shù)量會保持穩(wěn)定。”

不過，業(yè)內(nèi)有觀點(diǎn)指出，開發(fā)商一貫甲方在上的風(fēng)格與輕資產(chǎn)主動服務(wù)的特點(diǎn)有很大差異。如果不獨(dú)立兩個團(tuán)隊(duì)操作，很容易讓輕資產(chǎn)成為燒錢的團(tuán)隊(duì)。

在張宏偉看來，建業(yè)地產(chǎn)的輕資產(chǎn)在河南境內(nèi)樹立了一定的口碑，但從營收結(jié)構(gòu)和利潤結(jié)構(gòu)來講仍然是以重資產(chǎn)為主。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，輕資產(chǎn)模式能夠降低成本，但盈利能力尚待考量。“輕資產(chǎn)的一個好處是品牌影響力比較大，但必須要看到，現(xiàn)在很多企業(yè)業(yè)績都在提升，所以建業(yè)地產(chǎn)需要不斷反思其目前的經(jīng)營模式。從企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展來看，與其做一些模式的創(chuàng)新，不如在城市布局上做文章，尤其是對一些三四線城市的項(xiàng)目進(jìn)行積極布局。只有在走出去的戰(zhàn)略下企業(yè)才能盡快成長。”

大本營困局

建業(yè)地產(chǎn)1992年由胡葆森創(chuàng)立，2008年登陸香港聯(lián)合交易所，成立多年來一直以堅守根植中原、造福百姓為核心價值觀。不過近年來，隨著鄭州本土企業(yè)的興起以及大型房企的入駐，市場競爭異常激烈。

數(shù)據(jù)顯示，2017年建業(yè)地產(chǎn)在鄭州的合同銷售金額較2016年縮減了25%，而在安陽、周口、南陽則均超過了300%。

另據(jù)克而瑞發(fā)布的2017年度鄭州房地產(chǎn)企業(yè)銷量TOP20排行榜，建業(yè)地產(chǎn)以65.77億元的權(quán)益金額排在第6位。排在前3位的正商地產(chǎn)、康橋地產(chǎn)、永威地產(chǎn)均為本土房企。

為沖刺目標(biāo)，建業(yè)地產(chǎn)開始下沉到河南眾多三四線城市。年報顯示，截至2017年12月31日，公司已進(jìn)入河南省的18個地級城市和64個縣級城市，開發(fā)項(xiàng)目累計竣工建筑面積約2227萬平方米，擁有在建項(xiàng)目共65個，在建總建筑面積約842萬平方米，土地儲備建筑面積約3188萬平方米，其中權(quán)益建筑面積約2425萬平方米。報告期內(nèi)，新開工建筑面積約587萬平方米。

事實(shí)上，近年來眾多全國品牌房企紛紛開疆拓土進(jìn)入河南市場。克而瑞發(fā)布的2017年度鄭州房地產(chǎn)企業(yè)銷量TOP20排行榜顯示，萬科地產(chǎn)以103.9億元的權(quán)益銷售金額排名第4位。此外，融創(chuàng)地產(chǎn)排名第8位，碧桂園排名第10位。年報顯示，建業(yè)地產(chǎn)2017在河南省市場占有率僅為4.3%。生存空間開始遭到外來房企的擠占。

對此，建業(yè)地產(chǎn)方面在年報中表示，未來會在塑造自己品牌影響力的同時穩(wěn)抓產(chǎn)品品質(zhì)，提升綜合服務(wù)。此外，會加強(qiáng)與政府有關(guān)部門的溝通、協(xié)調(diào)力度，使項(xiàng)目盡早具備開工建設(shè)條件。

張宏偉指出，鄭州市場目前存在兩股勢力，競爭比較激烈，一是最近3年品牌房企會積極布局，預(yù)計會很快殺入鄭州市場。此外，像正商地產(chǎn)等一些本土企業(yè)實(shí)力不容小覷，“這在一定程度上給建業(yè)地產(chǎn)帶來了壓力，其未來在鄭州的布局面臨不小的挑戰(zhàn)”。