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2016年上半年，寬松的貨幣政策和房地產政策促使房地產市場回暖，各類需求集中釋放推動市場整體高位運行。全國樓市的整體趨勢是銷售穩定增長、價格穩定上升。

作為省會城市，鄭州市場的回暖跡象從3月份開始明顯。鄭州同致行研究中心日前發布的《鄭州2016年上半年報》顯示(本稿數據部分均參照該半年報)，上半年鄭州各大房企入市積極，多數項目成交火熱，呈現量價齊升的局面。與此同時，鄭州商品住宅庫存繼續小幅下降。

【數據】商品房上半年均價為9592元每平米

鄭州同致行研究中心發布的數據顯示，今年上半年，鄭州市商品房市場供應總面積為605.05萬㎡，較2015年上半年下降5.3%;成交面積為743.10萬㎡，較2015年上半年上漲58.75%。

鄭州市商品房上半年的供求比為0.8，市場表現為供不應求。截至6月底，鄭州市商品房市場庫存量達1421.44萬㎡，庫存量逐漸減少，按照近3個月月均161萬㎡的去化速度計算，需要8.8個月的去化周期，去化周期合理。但按照物業形態看，去化周期差別非常大。

上半年商品房的整體均價為9592元/㎡，較去年同期的9545元/㎡上漲0.49%。整體來看，上半年鄭州商品房價格波動幅度較大，其中住宅價格的高漲對整體商品房價格有很大的拉升作用，但商業辦公上半年的價格一直處于低位，在一定程度上拉低了商品房的價格。

【關注】6月商品住宅均價突破萬元大關

鄭州同致行研究中心透露，1~6月份，鄭州市商品住宅市場供應總面積為464.8萬㎡，與2014年上半年同期相比上漲6.74%。其中集中供應的項目有中實潤城、正商林語溪岸、正商城、怡豐森林湖、亞星望江居、鑫苑鑫家、萬科城、泰宏建業國際城、民安北郡、東潤城、碧源月湖等，這些項目單個供應量均在8萬㎡以上。

受下調貸款首付比例以及市場層面利好影響，上半年鄭州市商品住宅成交量同樣上漲明顯，成交面積為651.87萬㎡，較2015年同期上漲69%。除了1月、2月外，其他各個月份月均銷量都在100萬㎡以上，均大于2015年各月的銷量水平。

2016年上半年，鄭州市商品住宅的整體均價為9402元/㎡，較2014年同期上漲2%。1~6月份，鄭州商品住宅價格波動幅度較大，但整體繼續保持上漲局面。前3個月比較穩定，4月份價格降至上半年最低。從5月份開始，商品住宅均價逐月上漲勢頭較猛。受東區高端豪宅項目建業海馬九如府、萬科天倫紫臺等項目的高價備案拉升，6月份的商品住宅均價更是突破了萬元大關。

【警惕】商品住宅庫存量去化周期僅2.2個月

值得一提的是，鄭州市商品住宅上半年供應464.8萬㎡，成交651.86萬㎡，供求比為0.71，供求缺口為187萬㎡，呈現供不應求的狀態。

截至6月底，鄭州市商品住宅庫存量僅320.88萬㎡，繼續小幅下降。按照近3個月月均143.42萬㎡的去化速度計算，這一庫存量僅需2.2個月的去化周期，已達恐慌警戒線。

從各區域庫存數據來看，鄭東新區和經開區累計庫存為負，供不應求，區域項目銷售無壓力。各區域的庫存水平不等，處于高庫存第一梯隊的依然為二七區、金水區、管城區，截至6月底庫存量分別為152.08萬㎡、65.61萬㎡、63.86萬㎡，惠濟區和高新區供求缺口相對較小，庫存壓力小。

鄭州同致行研究中心分析認為，受現有庫存量及龍子湖地王圈的地王項目即將相繼入市影響，下半年鄭州市商品住宅價格上漲的動力較大。

【預測】下半年各地因城施策將更加細化

當前，一線城市成交相對放緩，多數二線及三、四線城市庫存壓力仍嚴峻，部分熱點二線城市成交火熱，房價、地價領漲。

中國指數研究院指出，下半年的地方政策將更靈活主動，因城施策更細化。房價漲幅過快且已有收緊政策出臺的城市，或將根據市場情況采取更審慎的價格監控及房地產金融信貸政策;為防止房價過快上漲，其他沒有政策出臺的城市也可能加強市場監管。

該分析認為，在住宅成交火爆的背景下，熱點二線城市的去庫存重點是非住宅商品房。未來，中央及地方出臺相關政策鼓勵商業辦公等非住宅庫存去化的預期強烈，一方面在住宅供不應求、商業辦公庫存過高的城市調整商住比例，將商業辦公庫存向住宅供應轉化;另一方面，或將適當控制商服用地供應規模、允許非住宅項目向新產業、新業態轉型，化解非住宅庫存壓力。

分析還預測，今年下半年，部分熱點二線城市市場風險積聚或導致房地產信貸收緊，土地市場熱度可能向鄭州、武漢等二線城市不斷傳導，高杠桿、高房價及需求透支或將導致市場出現波動。