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7大危險信號逼近中國樓市 環(huán)京樓市量價齊跌缺乏人口支撐
來源:中國財經(jīng)時報網(wǎng) 發(fā)布時間:2018-03-01 13:36:38

資料圖來自互聯(lián)網(wǎng)

【7大危險信號逼近中國樓市 環(huán)京樓市量價齊跌缺乏人口支撐】

與2017年的喧囂不同,2018年的中國樓市充斥著危機(jī)。

這些危險的信號,既有市場層面的,也有政策層面的,更有大政治周期變化的因素。不論來自于哪一方,都意味著,樓市要發(fā)生變化了。

1

房貸利率上浮,購房成本不減反增

第一個信號是,房貸利率持續(xù)上浮。

雖然部分一二線城市房價出現(xiàn)微調(diào),但從去年開始,房貸利率就開啟上浮步伐,目前一線城市首套房貸利率普遍上浮10%以上,部分股份銀行更是上浮20%。

根據(jù)融360的數(shù)據(jù),2017年12月,全國首套房貸款平均利率為5.38%,環(huán)比上升0.37%,同比上升20.89%,接近基準(zhǔn)利率上浮10%的水平。

房貸利率上浮,直接影響就是貸款成本增加,增加幅度甚至超過微弱下跌的房價,整體購房負(fù)擔(dān)不減反增。換句話說,房價下降所帶來的利好,還抵不上房貸利率上浮所增加的成本。

房貸利率為何會上浮?最根本的原因就是市場錢緊,整體的貨幣環(huán)境已經(jīng)開始收縮,市場上曾經(jīng)泛濫的流動性正在被逐步收回。如果流動性不復(fù)存在,那么支撐房價暴漲的根基,就將失去支撐。

2

暫停抵押貸,切斷樓市資金通道

第二個信號是,樓市資金輸送通道正在被逐漸切斷。

最近的一個案例是,2月28日,中信銀行暫停北京200萬元以上個人住房抵押貸。稍遠(yuǎn)一些的案例是,從中央到地方,連續(xù)多次申明,嚴(yán)禁消費貸違規(guī)進(jìn)入樓市。

暫停抵押貸、整治消費貸的用意顯而易見,就是從源頭切斷炒房的資金來源。對于銀行來說,主動收縮抵押貸,還有另一重的目的,那就是避免樓市下跌帶來的負(fù)面影響,保障資金安全。

不論是政策施壓所致,還是銀行主動而為,樓市的資金通道只會越來越窄,市場錢緊的局面只會進(jìn)一步加劇。

3

部分地區(qū)樓市泡沫已有破裂征兆

第三個信號是,樓市泡沫破裂,正在局部地區(qū)變成現(xiàn)實。

環(huán)京樓市,去年風(fēng)光之時,引得無數(shù)人瘋搶;如今,多地跌去兩三成,仍舊無人問津。短短一年多時間,境遇天壤之別。

環(huán)京樓市是典型的炒作市,既無經(jīng)濟(jì)基本面的支撐,也無人口基本面的支持,僅僅只是政策利好和概念炒作,就讓無數(shù)人為之瘋狂。

顯然,凡是投資投機(jī)比例居高不下的市場,其安全邊際都相對較弱。只要市場有一點風(fēng)吹草動,這些地區(qū)都會率先下跌,而且一跌不復(fù)返。

對比環(huán)京樓市,在國內(nèi)所有存在類似情形的城市,都要有所警醒:危機(jī)已經(jīng)到來。

4

“防風(fēng)險”已成政策主基調(diào)

第四個信號是,政策主基調(diào)已經(jīng)完全發(fā)生變化。

去年12月,中央經(jīng)濟(jì)會議將“防風(fēng)險”列為三大攻堅戰(zhàn)之一。

今年1月24日,劉鶴在達(dá)沃斯世界經(jīng)濟(jì)論壇2018年會上表示,在中國經(jīng)濟(jì)面臨的各類風(fēng)險中,金融風(fēng)險尤為突出。針對影子銀行、地方政府隱性債務(wù)等突出問題,爭取在未來3年左右時間,使宏觀杠桿率得到有效控制。

2月2日,人民日報刊文指出“引導(dǎo)居民部門漸進(jìn)去杠桿,防范房地產(chǎn)市場風(fēng)險”。

當(dāng)政策主基調(diào)變成“防風(fēng)險”,樓市必然首當(dāng)其沖。

5

房地產(chǎn)稅越來越近

第五個信號是,房地產(chǎn)稅的到來。

全國即將進(jìn)入兩會時間,近日,九三學(xué)社《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的建議》備受關(guān)注。其中提出,加快房地產(chǎn)稅立法,試點空置稅和遺產(chǎn)稅。

當(dāng)然,這只是一家之言,但在這個時間節(jié)點,也能說明不少問題。

無獨有偶,早在去年12月,權(quán)威人士就在官媒撰文,給出房地產(chǎn)稅的推進(jìn)實原則:

要推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實施。對工商業(yè)房地產(chǎn)和個人住房按照評估值征收房地產(chǎn)稅,適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費負(fù)擔(dān),逐步建立完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度。

可見,房地產(chǎn)稅差的只是立法。而從動議到立法再到實施,可能也就四五年時間。

6

新政治周期的到來

不同的政治周期,對應(yīng)著不同的政策取向。

新政治周期的到來,讓“房住不炒”的重要性再一次得到拔高。無論未來會得到怎樣形式的貫徹,當(dāng)下對于市場情緒的影響,卻是立竿見影的。

7

“政策市”的未來

中國樓市是典型的政策市。

對于土地財政的需求,對于房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)的依賴,讓房地產(chǎn)成為名副其實的支柱產(chǎn)業(yè)。在這兩大目的支配之下,政策總在“遏制過熱”與“防止過冷”之間搖擺,而最后總會歸于一極。

未來,這種政策思路還會延續(xù)下去嗎?

這要看經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型是否成功,對于投資的過度依賴能否破除,以及投機(jī)獲利的市場空間會否允許繼續(xù)存在,而這,可能不是一朝一夕所能改變的。

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