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中國城市房地產市場投資前景綜合測評得分

在三四線城市收緊供應的大背景下，開發商在城市選擇上迎來了前所未有的趨同，不論是央企、國企還是民企，都更青睞于一、二線熱點城市的投資機會，并直接導致了這些城市土拍高熱、地價激增。

全國開發商青睞的城市基本集中在20個左右，而這也導致2016年上半年拍出了百幅“地王”，成為名副其實的“地王年”。但在經歷了地價與房價的飛速上漲之后，當下各能級城市之間的投資收益預期正在快速拉近。

“從消費者角度來說，支持熱點城市房價上漲的需求動力已略有不足;從企業角度來看，高價拿地的成本風險也越來越高;從政策導向來看，熱點城市的調控收緊也在不斷落地。”克而瑞研究中心副總經理林波告訴記者。

克而瑞研究中心通過人口、住宅成交金額、收入情況、城鎮化率等13個指標對全國286個城市進行地產投資研究，其發現地產投資最具前景的10個城市分別為上海、北京、廣州、深圳、成都、武漢、蘇州、南京、杭州、廈門。

《中國城市房地產市場投資前景排行榜》前50位

從測評結果看，目前地產投資前景較優的城市仍主要分布在長三角、珠三角、京津冀，幾乎半數的TOP50城市位于這三大城市圈。從本次前景排名結果來看，TOP50城市擁有全國32%常住人口，商品住宅成交面積全國占比為43%，成交金額占比更是達到60%，市場需求熱度、購買能力均顯著高于其他城市。而這其中，又有25座城市位于長三角、珠三角和京津冀，三大經濟區仍是行業發展的高地。

具體看三大經濟圈，長三角共有13座城市進入TOP50，隨著安徽部分城市正式列入長三角發展規劃，在全國最為發達的城鐵網絡推動下，長三角高鐵沿線城市正迎來了經濟互通、人才流動的快速發展期。而珠三角共有8個城市進入前50名，占TOP50比例為16%。作為全世界最大的城市群，在香港、深圳、廣州三座城市的輻射帶動之下，珠三角擁有著全國最為成熟的三線城市市場，佛山市最終排名更是高達14位。京津冀城市圈排名靠前城市變化不大，仍只有北京、天津、石家莊、唐山等4市進入房地產前50名。

通過測評，一、二、三線城市前景平均得分為80.96、43.73和19.34，各線城市平均得分之比約為8:4:2，與2015年測算結果相差不大，但是一線城市投資得分已經開始下滑。

“一線城市人口流入開始減少，上海更是出現了負增長。嚴格的戶籍制度和高房價正在擠出一部分人去二線城市，因此一線城市的地產投資得分開始降低。”林波指出。

從城市變化看在二線城市中，武漢的名次上升得比較明顯，排名第六，天津下降比較明顯，主要是受濱海新區的高庫存所拖累。其他的三線城市里能夠進入到前二十強的一個是佛山，一個是惠州，還有一個珠海，主要還是一線城市的人口外溢導致。

同時，長沙、無錫、東莞，長沙和無錫由于目前的庫存量相對來說偏高，所以排名也開始下滑。之前的高速投資導致的高庫存依舊沒有有效消化，因此這些城市樓市一直不見好轉。而溫州則開始出現上升，這個上一輪房地產炒作屬于泡沫破裂的一個典型城市，經過這幾年的調整和消化以后，從2015年來看溫州市場已經表現出非常強的活力。

林波表示，二線城市里，排名靠前的基本上與今年的熱點城市是高度吻合的，這里成都可能還算不上熱門，但是房價市場已經逐步進入一個快車道。成都排名與它的市場規模、人口數量各方面都有很大的關系。所以未來的話成都也會緊隨著武漢、南京逐漸房價有一個明顯的氣色。接下來就是大家都知道的幾個熱門城市：武漢、蘇州、南京、廈門、合肥、天津、鄭州都是今年相對來講房價市場表現比較活躍的，房價上漲速度比較快的，成交比較火爆的幾個城市。

“成都的得分點第一個在于它的市場規模很大，成都基本上都是成交規模排在市場第一名的，這個給它得分拉了不少。它的庫存、供求關系處在一個合理的區間內，它沒有像武漢、南京的消化周期跌到了六個月或者三個月。這塊只能講我們從市場層面還沒看到成都房價的上漲，但是我相信如果繼續這樣的話肯定會有表現。因為它的各項指標顯示出來，還是有很高的一個上升力，不管政策也好，還是規劃也好，可能有一個出發點就會上升。所以這個房價漲起來就跟火車開動一樣，一開始比較慢，后面會越開越快。”林波說。