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若房地產償債高峰期遇上調控年，那么2018年，房企的日子或許比想象的更難過。如今看來，有境外融資渠道的房企忙著去境外找錢，沒有這一融資渠道的房企，出現回流信托融資的跡象。

據克而瑞監測數據統計顯示，2017年前個11月，108家房企融資總額為10014億元，同比下降4%，占2016年融資總量的90%，預計全年融資總額相較于2016年持平或有小幅下滑。

克而瑞認為，2017年全年房企融資總量并未出現明顯下滑，究其原因，主要是部分龍頭企業融資力度較大所致，比如中國恒大、陽光城等企業。另外，其余超半數企業融資總量較于2016年出現大幅下降，這意味著，在融資環境日益收緊的情況下，中小房企可能面臨資金危局。

境外融資規模擴大

2016年11月份以來，開發商的多種融資渠道被封堵，鑒于壓低房地產行業杠桿率，降低金融系統性風險的考慮，境內融資渠道不再暢通。融資難遇上調控年，再加上銷售回款低于預期，賬上不再趴著可以拿去買理財產品的閑錢，償債期迫近，調控沒有放松信號。

種種跡象，讓開發商嗅到了危險的氣息。臨近年底，不少房企都在忙著“找錢”，其中，借道海外融資是緩解資金壓力的重要渠道。

事實上，在過去幾年房企融資演變歷史中，借道境外舉債確實曾力挽狂瀾，甚至數百億元的永續債曾成就一個企業一躍成為行業龍頭。

克而瑞稱，據不完全統計顯示，截至目前，2017年108家房企境外發債合計1993億元人民幣，占總融資額約兩成，而2016年全年房企境外發債僅約626億元人民幣。如中國恒大、碧桂園、綠地集團等紛紛到海外進行發債。另據克而瑞監測數據統計顯示，今年前11個月，房企境外融資規模達到2553億元，占融資總額的25%，較2016年全年上升11個百分點，重新成為了房企的重要融資手段。

克而瑞分析認為，2016年由于國內融資環境寬松，企業更偏向于國內發債，境外發債的多為融資能力較強的規模房企，其中“TOP10房企”境外發債占比從2015年的31%大幅上漲到了2016年的53%。2017年由于信貸逐步收緊，擴張中的中型房企增加了境外發債，“TOP30-TOP50的房企”境外發債占比從2016年的8%增長到了38%，“TOP10房企”的比例則縮減到了36%。

然而，值得注意的是，這些境外的錢并不便宜。這些不便宜的錢最終將成為侵蝕房企利潤的黑洞。

融資成本提升

當然，鑒于房企整體融資環境的收緊，融資成本隨之提升。從108家典型房企在境外發債、公司債及中期票據上的融資成本來看，2017年新增融資成本均有所上升。

據克而瑞監測數據統計顯示，2017年前11個月，108家房企的境外發債、公司債及中期票據平均融資成本分別為6.72%、6.05%及5.52%，與2016年全年相比，分別增加1.34個百分點、1.03個百分點及1.20個百分點。這主要是因為2015年、2016年國內融資環境較為寬松，融資成本也相對較低；但從2016年下半年開始信貸環境逐步緊縮，融資成本也不斷被抬高。

此外，克而瑞認為，境外發債融資成本增加最為明顯，除了整體環境影響外，與發債企業的結構變化也有較大關聯。

縱觀近幾年房企規模化發展路徑可以看出，沒有一家企業可以完全不談規模發展而“放飛自我的”。盲目追求“規模化”發展，不注重有質量的增長，確實會讓房企面臨“溫水煮青蛙”式的風險，但眼下的窘境是，投資者和資本并不會給房企時間去玩創新。畢竟，規模上一個臺階，意味著一家房企有大量貨值，這些土地儲備是企業獲取資金和更多資源的“發展砝碼”，也是投資者和資本青睞的籌碼。

鑒于這一發展模式，開發商不得不去舉債擴張，尤其在城市化率逐漸提升，新房增量市場規模穩定的天花板下，中型房企為了守住自己的市場份額，不得不大筆舉債去擴充規模。所以，我們看到，信貸收緊后，“TOP30-TOP50”的房企境外發債占比從2016年的8%增長到了今年的38%。

而獲得這些錢的前提是，融資成本提高了。但更大的前提是，2018年馬上來了，2015年借的公司債該還了，房子賣的又不如預期，只有借新債還舊債。而且，還需要開拓更多的渠道去融資。

克而瑞表示，隨著金融市場的不斷發展，傳統融資渠道的逐步受限，房企除了輾轉海外融資之外，還在國內積極拓展創新的融資方式。房地產私募基金、ABS、REITs、永續債等等創新融資方式不斷涌現，房企的融資方式也越來越多元化，尤其是資產證券化。從2015年6月份萬科發布了國內首只公募REITS后，資產證券化逐漸成為房企融資的一個突破口。通過資產證券化，不僅可以有效幫助企業盤活存量資產，提升資產和資源配置效率，還能為企業提供資金支持，因此也成為了融資市場收緊情況下房企融資的一重要手段。

可以預見的是，未來兩年，償債高峰期來臨時，近三年拿地過猛和不惜代價拿高價地的中小房企，不排除有資金鏈斷裂的風險。