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北京產權交易所（下稱“北交所”）最新披露，中國鐵建股份有限公司子公司中國鐵建投資集團有限公司，于6月7日掛牌出售恒大置業（深圳）有限公司49%股權，轉讓底價26.6億元，恒大地產集團（深圳）有限公司持有該公司51%股權。

溢價轉讓

公開信息顯示，2019年12月，中國鐵建與恒大集團戰略合作簽約儀式在北京舉行，圍繞工程建設、房地產開發、投融資、新興業務、物資物流等領域開展廣泛合作，開創了央企和民企合作的雙贏典范。

據工商信息，恒大置業（深圳）有限公司此前的二股東是一家基金公司，為信銀（深圳）股權投資基金管理有限公司。戰略合作之后，中國鐵建子公司以23.13億元接過基金公司49%股權。

此前有投資者在交流平臺向中國鐵建（601186.SH）提問，為何要持有恒大置業（深圳）49%股權。對此，中國鐵建回復稱：“恒大置業是項目公司，這屬于項目開發過程中的正常投資。”

北交所的信息顯示，中國鐵建轉讓的底價是26.6億元，稍高于當時的接手價，溢價率約15%。

以26.6億元對應49%股權計算，中國鐵建對恒大置業（深圳）有限公司的整體估值是54.3億元。按照北交所披露，恒大置業（深圳）有限公司截至2022年2月28日的負債總額是33億元、資產總計80億，以此計算，中國鐵建給出的估值約有14%的溢價。

據中國鐵建年報，恒大置業（深圳）去年年末的資產合計是117億元，負債總計70億。但這兩項數字在北交所披露的分別為79億元和35億元，與中國鐵建存在較大差距。

有分析人士認為，一旦項目公司按照現在的估值出售，就會在今年中國鐵建的財報上確認賬面損失。

失意深圳

在中國鐵建急于退出和恒大合作的深圳項目之前，恒大在深圳早已黯然收縮。

去年爆雷之后，恒大在深圳多個項目停工，如坪山區恒大成項目、龍崗區恒大都會項目等。最大的要屬恒大深圳灣超級總部項目，項目總建筑面積34.3萬平方米，建筑高度400米，地上71層，地下6層，原計劃于2024年竣工。

恒大深圳公司一名員工向《鳳凰WEEKLY地產》介紹：“深圳公司今年沒有新開盤項目，現在主要的工作就是保交樓。”據恒大公開消息，深圳四個項目“恒大成”、“恒大都會廣場”、“恒大錦苑”、“恒大珺睿大廈”目前都已復工。

但深圳灣總部大樓至今仍未復工。不僅如此，恒大于年初退租后海總部，深圳公司也早已搬離原來的辦公場所。“現在原來總部的一些員工、深圳公司、城市更新公司，都在南山的恒大天璟辦公，畢竟是自持物業，節流。”上述員工說。一名恒大集團的員工透露，許家印和一些核心高層也在退租后海總部不久后，回到了廣州辦公。

恒大的頂峰時期，對外披露在深圳已儲備的城市更新項目超過40個，其中已立項（計劃公告）的項目有21個。截至目前，還未有城市更新項目被轉讓的公開消息。

今年初的恒大集團內部會議上，許家印曾表示“不能賤賣土地”來還債。

據此前媒體報道，金茂、華潤置地都與恒大洽談過深圳城市更新項目，但最終未談妥，其中華潤置地拒絕了恒大的報價。今年5月30日，恒大在深交所公告，出售寧波城市之光廣場權益項目，合計打包價格13.58億元。