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行情走勢|大單追蹤|資金流向|最新研報|公司新聞|最新公告

2016年下半年，“資產荒”與投資陷阱并存，基本面扎實的確定性資產成市場稀缺品，成為資本趨之若鶩的“好標的”，而基本面瑕疵的概念資產備受冷落。那些在估值泡沫時接盤的投資人，也成為潮水退去后的“裸泳者”。

從炙手可熱的一線樓市，到逆勢上漲的極品文玩;從處于風口浪尖的萬科股權，到創投領域的明星公司，再到慘淡暑期檔中的熱門IP……資本趨利避害，資源越來越向頭部聚集，而泡沫也開始聚集，在這樣的紛擾混沌期，基金管理人如何撥云見日?

同一個政策下，不同城市的房價走勢卻“冰火兩重天”。與一線城市房價一路高歌猛進、地王頻出形成鮮明對比的是，以鄂爾多斯為代表的三、四城市樓市仍處于少人問津的“冰封期”。

隨著房地產投資黃金期的消退，一度炙手可熱的房地產基金如今也不好做了，于是縮短流程降成本，跨界影視投資、發力留學地產、專攻商業地產……正成為房地產基金大佬們眼下的應對之策。

困境中的鄂爾多斯

時隔三年，上證報記者再次來到鄂爾多斯，這座因煤炭漲價而崛起，后民間借貸纏身，并因“鬼城”聞名的城市，至今仍未走出困境。當地人對高利貸和房價，早已漠不關心了。

“不管是三千、五千，還是七千、八千，都沒人去買了。”指著鄂爾多斯新區康巴什街旁新建的成片樓宇，當地一位出租車司機稱，從房價一度上萬到“有價無市”，再到眼下對房價“冷漠”，僅僅不過三四年的光陰。

2012年初，鄂爾多斯初現民間借貸危機，驚魂未定的當地人仍對房價抱有一絲幻想——“下半年限購政策會不會放寬”，“全國兩會后會出臺什么新政策”是當時記者聽到最多的問題。

宏觀政策并沒有讓他們失望——2012年上半年，央行兩度降息、降準，一線城市房價率先企穩后加速上漲，“地王”重現，而以鄂爾多斯為代表的三四線城市，卻并未有如此立竿見影的效果，短暫的刺激之后，又迅速跌入無人問津的谷底。

比政策更重要的變量是，煤炭價格的持續下滑，加上民間借貸危機持續發酵，將原本產業就很單一的鄂爾多斯拖向泥潭。盡管此后當地出臺了不少救市政策，但仍止不住資金、人口雙雙外流的事實。

8月下旬，秋高氣爽，鄂爾多斯迎來盛大的國際馭馬文化節和那達慕大會，但行走在鄂爾多斯新區康巴什街頭，寬闊筆直的馬路上人車稀少，只有在大劇院、體育場等標志性建筑物旁，才能感受到大會臨近的熱鬧氛圍。

“當地人并不缺錢，缺的是信心！”一位見證了鄂爾多斯危機的金融人士告訴記者，過去幾年，煤炭開采、土地拆遷、高利貸等機會，還是讓很多人從中賺到了錢，一部分“把持比較好”的人抵住誘惑，在危機中守住了財富。

在上述金融人士接觸的客戶中，這些在危機中守住財富的人，大多行為謹慎，能在瘋狂中保持清醒，善于分散財產，其中最成功的一類客戶在危機前變現后去北京買了幾套房，如今身價上億了。

在親身經歷和見證了一場危機后，這些成功守住財富的幸運者，多數仍心有余悸，他們在投資上愈發謹慎，不再輕易相信人，要么自己做點金融固收類投資，要么做點自己能把控的實業，斷然不敢“加杠桿”了。

房地產基金跨界求生

“人口外流對住房需求減少，尤其減少了住房的租賃性需求，缺乏人流和資金流支持的房地產，泡沫勢必破裂。”曾參與鄂爾多斯調研的高和資本董事長蘇鑫認為，房地產開發量嚴重過剩及外來人口大批流失，是造成當地樓市低迷的主因。

在這種情勢之下，蘇鑫希望“讓商業地產流動起來”。過去7年，高和投了十個項目約240億元規模，這既需要將商業物業的價值挖掘出來，變成能夠產生現金流的載體，也需要讓它流動起來，現在最好的路徑是證券化。

與蘇鑫的觀點一致，在接受上證報專訪時，諾亞財富創始投資人章嘉玉也認為，目前房地產市場是冰火兩重天，分化格局非常明顯。不過，房地產仍是大類資產配置的一個重要品種，投資人可以借助配置房地產基金來投資。

在目前的市場環境下，諾亞財富旗下子公司歌斐資產的策略是“輕重結合，雙輪驅動”——“重基金”，強調“地段要好”，原則上只看京、滬、深相對核心和次核心的辦公、園區、在建工程或一些容易操作的商業地產;“輕基金”，指可投資一些善于經營管理公眾業態的創新型公司。

此外，也有不少基金將轉型重心放在“跨界”上。長富匯銀基金執行總裁楊明偉表示，房地產基金亟待轉型適應市場的新變化，他們跨界參與了不少影視投資，明年春節檔會陸續看到其投資的影視作品。

同樣是“跨界”，內蒙古伊泰大漠馬業董事李成才則將集團轉型的希望寄托在育馬產業上。“盡管育馬產業與煤炭、房地產等主營業務跨度比較大，但并不矛盾，只要市場上能找到好的投資項目，我們就下決心干下去。”他稱。

一個月前，伊泰大漠馬業與鄂爾多斯政府簽訂協議，旨在推動鄂爾多斯商業育馬產業的興起。據悉，規劃中的育馬項目占地25000畝，總投資約70億元至80億元，建成后將是國內最大的純血馬育馬基地。

在接受上證報專訪時，李成才透露，鄂爾多斯政府對馬產業非常重視，要求“只能成功，不能失敗”，目標是要將馭馬賽事常態化，進而促進當地文化、旅游、體育以及配套服務業的發展，屆時每年會為帶來約12億元的稅收。

這不止是一個公司轉型，也承載了一方政府的寄托。“創新驅動已提至國家發展戰略高度，內蒙古正推進金融創新與科技創新的深度融合。”日前，在題為“創新轉型與資本戰略”的明天創新大講堂內蒙古專場上，內蒙古自治區金融辦主任于學忠如是稱。