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瞭望智庫:中央鼓勵“降房價” 開發商會聽話嗎
來源:和訊網 發布時間:2015-12-24 10:36:03
文/瞭望智庫研究員于春美、胡雯


  在12月21日閉幕的中央經濟工作會議上,化解房地產庫存被列為2016年中國經濟社會發展五大任務之一。這是史無前例的。

  會議明確提出,將采取包括在需求端落實戶籍制度改革,加快農民工市民化,促進農民購房;在供給端鼓勵房地產開發商適當降低房價,促進房地產開發企業兼并重組等政策。同時明確表態,要取消“過時的限制性措施”。

  如何理解這些政策?它們釋放出哪些信號,又會對房地產市場產生怎樣影響?尤其大家最關心的是,中央政府旗幟鮮明地鼓勵降房價,“我的房子會貶值嗎?”
  1“去庫存”為何會上升到國家高度?
  本次中央經濟工作會議,對房地產去庫存的闡述與措施,多達325個字,把“去庫存”上升到國家高度。主要是因為:目前,我國整體房地產庫存水平較高,尤其是三、四線城市去化壓力很大,地產企業投資意愿不斷下滑,已經成為拖累中國經濟最大的風險。

  中金公司最新數據顯示,我國一線城市的平均去化時間為8.8個月,二線城市為11.2個月,三線城市為21.5個月。因此,化解房地產庫存,既是當前的現實問題,也是供給側結構性改革的重要方面。
  2中央鼓勵“降房價”,我們的房子會跌嗎?
  這一次中央經濟工作會議鼓勵開發商降價,并不是試圖用行政手段限制開發企業提高房價,而是用引導的方法讓開發企業對市場未來產生合理預期。

  當然,并不是每一個城市的房地產都需要降價,例如北京等一線城市的房價就不太可能下降。這樣的表態,核心目的是為了避免開發企業誤判去庫存的形勢,避免土地市場競爭過于激烈。在執行上,具體的政策措施仍然會是市場化手段。

  當然,企業作為市場主體,也會有自身的考慮,例如上市公司降價可能帶來盈利下滑、小開發商降價可能就面臨破產,更不用說降價可能導致群體事件等等。所以,降價不降價,企業會根據自身情況來做決定。

  政府還應該考慮,實施全方位的去庫存方案,市場上呼聲較高的是:讓政府與銀行及稅務局三方都加入進來,切實降低開發商的稅費負擔,改變房地產開發總成本逐年增長的勢頭。

  同時最大程度地釋放出首次、改善和投資性需求。例如,房貸首付與利率下調,繼續實施降準、降息等寬松貨幣政策,實施買房財政補帖和房地產稅費減免等優惠政策。
  3一線城市的限購算“過時的限制性措施”嗎?
  考慮到目前一線城市的供求形勢,2016年特大城市限購應該不會放開。更何況,一線城市還需要通過限購、限貸政策來調控人口規模。

  所以,“過時的限制性措施”是在一些供大于求的地方,取消不合理的限購、限貸和限價等政策。但是,從全國范圍來看,對二套房、三套房的高利率和首付等政策可能調整或者取消。

  總的來說,去庫存不可只依賴政府,更需要房地產企業齊心協力。

  未來不會有類似四萬億的大規模刺激政策,更不會有兇猛的去庫存超強政策出臺,不能心存僥幸。本屆政府更加強調固本培元,著眼中國房地產市場中長期的穩定和發展。
  4農民可以進城落戶了?制度改革總要個三、五年
  會議中提出的要落實戶籍制度改革方案,允許農業轉移人口等非戶籍人口在就業地落戶。這一個政策是在試圖抵消人口拐點對房地產市場的負面影響,利用人口紅利繼續支撐樓市發展,釋放更多的住房需求。

  據統計,中國三、四線城市當中約有三四成購房需求是來自于周邊中小城鎮和農民,政府如果能夠在信貸、稅收和宅基地流轉(或質押)等方面加大政策支持力度,的確能釋放出大量新增購房需求。

  但是參照美國次貸危機的教訓,不能過度鼓勵支付能力較弱的農民購房,否則可能出現還貸困難,不良貸款率上升的現象。

  在深化住房制度改革方向,會議提出“以滿足新市民住房需求為主要出發點,建立購租并舉的住房制度”的主要方向,意味著將來可能收購商品房庫存轉為保障房,將農民納入住房保障體系,并在公積金與社保等方向進行改革。

  舉例來說,包括打破城鄉二元制、建立政策性住房銀行、推進房貸資產證券化、允許異地貸款、實施公積金房貸資產證券化等等。

  農民工市民化等措施的確是化解樓市庫存的一條途徑,但這屬于中長期政策,需要戶籍制度改革等一系列改革組合拳落地,至少要等兩三年才能見效。

  總體來看,長、短期去庫存措施應該多項并舉,協調進行。
  5投資性購房竟然受到政府鼓勵,租房將成大市場?
  本次會議提出“鼓勵買房,發展租賃市場”的行業管理思路,這是一個巨大的、徹底的轉變,過去一直把“多買房”看做投資、投機活動,是政策嚴厲打壓的對象。

  這一改變說明,政府承認中國房地產市場進入存量房時代,即商品房直接轉變成二手房,形成住房租賃市場。

  但是,目前,我國的住宅租金回報率比較低,三、四線城市尤其低。

  顯然,政府不會只靠預期指引來發展租房市場,更可能出臺實實在在的政策鼓勵措施。

  這樣的政策將著眼于降低住房的持有成本。當然,由于稅率改革的復雜性,房地產行業營改增很難在近期出臺。

  這里尤其要提醒是,

  開發商作為市場主體,應該有一個基本的認識,去庫存絕不是政府兜底托市,趁機漲價不明智。(文章來源:《瞭望智庫》公眾號)

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